Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Зачем нужен основной договор после предварительного с задатком?
Предварительный договор с задатком (или «договор задатка») гарантирует намерение сторон заключить основной договор купли-продажи и фиксирует ключевые условия: цену, сроки и размер задатка. Однако именно основной договор переводит право собственности с продавца на покупателя. При подписании основного договора задаток:
- зачисляется в счёт оплаты;
- или возвращается, если стороны договорились иначе.
Отличие задатка от аванса
| Критерий | Задаток | Аванс |
|---|---|---|
| Последствия отказа покупателя | задаток не возвращается | аванс возвращается |
| Последствия отказа продавца | возвращает задаток в двойном размере | возвращает аванс |
Образец основного договора купли-продажи квартиры
Ниже приведён минимально полный текст, подходящий для сдачи в Росреестр через МФЦ или нотариуса.
ДОГОВОР № ___
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. Москва «___» __________ 2026 г;
Стороны договора
Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456 выдан ОВД г. Москвы , зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1.
Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 99 654321 выдан ОВД г. Москвы , зарегистрирован по адресу: 654321, г. Москва, ул. Пушкина, д. 2, кв. 2.
Предмет договора
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру № 25 площадью 54,3 м², расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 25.
Кадастровый номер объекта: 77:01:0004010:12345.
Цена и порядок расчётов
Общая цена квартиры составляет 8 500 000 (восемь миллионов пятсот тысяч) рублей 00 копеек.
В счёт оплаты зачтён задаток в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей 00 копеек, перечисленный Покупателем продавцу по предварительному договору от «15» марта 2026 г.
Оставшаяся сумма 8 000 000 рублей перечисляется на расчётный счёт Продавца не позднее даты государственной регистрации перехода права.
Права и обязанности сторон
- Продавец обязуется до подписания передать квартиру свободной от долгов, арестов и обременений.
- Покупатель обязуется принять квартиру и произвести полную оплату в указанные сроки.
Сроки передачи и регистрации
Стороны подают документы в Росреестр в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
Передача квартиры по акту приёма-передачи осуществляется в день постановки на государственный кадастровый учёт нового собственника.
Ответственность сторон
В случае отказа Продавца от регистрации он возвращает Покупателю полученные денежные средства в двойном размере. При отказе Покупателя без уважительной причины уплаченные деньги не возвращаются.
Заключительные положения
Настоящий договор составлен в 3 (трёх) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
Все приложения являются неотъемлемой частью договора.
Подписи сторон
Продавец: ________________ /Иванов И.И./
Покупатель: ________________ /Петров П.П./
Чек-лист документов для подачи в Росреестр
- Основной договор купли-продажи (3 экз.)
- Задаточный договор + платёжное поручение/расписка
- Паспорта сторон (копии + оригиналы)
- Свидетельство о праве собственности продавца
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН)
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
- Согласие супруга продавца (если квартира в браке)
- 3-НДФЛ продавца (если применяется налоговый вычет)
Как оформить задаток, чтобы потом не спорить
Шаг 1. Укажите в предварительном договоре фразу: «___ рублей передаются в качестве задатка в счёт будущей оплаты по основному договору».
Шаг 2. Оформите расписку с реквизитами:
- ФИО, паспортные данные сторон;
- сумма прописью;
- дата, подписи.
Шаг 3. Переведите деньги со строкой назначения платежа: «Задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры № 25 от г.»
Частые ошибки покупателей
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| «Задаток» назвали «авансом» | При отказе продавца можно потерять только сумму аванса | Использовать слово «задаток» дословно |
| Не проверили обременения | Росреестр откажет в регистрации | Заказать выписку ЕГРН за 300 ₽ накануне |
| Отсутствует дата подписания основного договора | продавец может уклоняться | Прописать конкретный срок (например, «в течение 30 дней») |
Когда требуется нотариальное удостоверение
С основной договор купли-продажи квартиры обязательно заверяеться нотариусом в следующих случаях:
- продавец — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
- объект находится в долевой собственности;
- в квартире прописаны несовершеннолетние дети.
В остальных случаях можно подать документы в МФЦ в простой письменной форме.
Грамотно составленный основной договор купли-продажи квартиры после предварительного с задатком:
- защищает обе стороны;
- содержит чёткие условия перечисления задатка в счёт цены;
- сокращает риски отказа в регистрации.
Применяйте предложенный образец, проверяйте документы в ЕГРН и консультируйтесь с юристом при любых сомнениях.