Актуально на 07:35:34
При заполнении любой налоговой или кредитной формы (в т.ч. в e-CAC, Центре виртуального обслуживания налогоплательщиков) важно правильно указать основание приобретения земельного участка. Это не только влияет на исчисление налога на доходы физлиц (НДФЛ), но и определяет, нужно ли включать объект в справку о доходах, подтверждаемую через портал Gov.br с использованием Procuração Eletrônica или Certificado Digital. Ниже разберёмся, какие основания существуют, как их отразить в 2026 году и какие ошибки чаще всего вызывают отклонения в e-CAC.
Что такое «основание приобретения» и зачем оно нужно
- Налоговая природа. От основания зависит, нужно ли платить НДФЛ при продаже земли, можно ли применить налоговый вычет и в каком размере.
- Кредитный учёт. Банки требуют справку о доходах (IRPF 2026), где отражается основание приобретения, чтобы оценить «чистоту» сделки.
- e-CAC. В личном кабинете на портале https://cav.receita.fazenda;gov.br фиксируется каждый этап сделки: от подачи декларации до возможного запроса дополнительных документов (Procuração Eletrônica).
Основные основания приобретения земельного участка в 2026 г.
- Покупка-продажа (Compra e Venda).
Типовая сделка по договору купли-продажи, оформленному у нотариуса. - Дарение (Doação).
Договор дарения, чаще всего между близкими родственниками. Важно указать степень родства. - Наследование (Herança).
Вступление в наследство по закону или по завещанию. Дата открытия наследства — дата смерти наследодателя. - Приватизация (Desapropriação / Usucapião).
Земля, полученная по решению суда или через процедуру приватизации. - Договор ренты (Contrato de Renda).
Долгосрочная рента (аннуитет) с передачей права собственности. - Межевание и раздел (Loteamento / Parcelamento).
Выдел доли при разделе или объединении участков.
Как указать основание в справке о доходах (IRPF 2026)
Стандартный блок в декларации
В программе IRPF 2026 (обновлённая версия от февраля 2026) основание указывается в разделе “Bens e Direitos”, код 11 ‒ “Terras”.
Пример заполнения:
- Descrição: “Terreno — Av. das Flores, nº 123, Bairro Jardim, Cidade-Sigla UF”
- Situação em : R$ 250 000,00
- Aquisição:
- Discriminação: “Compra e Venda — escritura pública lavrada em , 1º Ofício de Notas da Capital, matrícula nº 45.678 do 2º Registro de Imóveis”
Если земля получена по наследству
- Discriminação: “Herança — abertura de sucessão em , inventário judicial nº 123456/2024, distribuído na 3ª Vara Cível”.
- Valor: colocать valor venal de avaliação judicial на дату открытия наследства, а не рыночный.
Если земля получена по договору ренты
Укажите номер и дату договора ренты, а также нотариальную ссылку. В e-CAC можно прикрепить скан контракта через Procuração Eletrônica, если представитель действует по цифровой доверенности.
Как загрузить документы в e-CAC
- Авторизуйтесь в e-CAC через https://acesso.gov.br — вход по Certificado Digital, GOV;BR или Token.
- В разделе “Meu Espaço” => “Documentos” => “Enviar Procuração” загрузите:
- копию договора купли-продажи / дарения / ренты;
- свидетельство о праве собственности;
- выписку из ЕГРН (Certidão de ônus).
- Если действуете через представителя, оформите Procuração Eletrônica в режиме online.
- После загрузки Receita Federal присваивает протокол (e-CAC ⏤ nº 000.000.000/2026), который можно отслеживать.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Почему проблема | Как исправить |
|---|---|---|
| Указание «Compra» без ссылки на договор | Receita запрашивает разъяснение, блокирует обработку | Добавить номер, дату, нотариуса, matrícula |
| Отсутствие даты открытия наследства | Неверный расчёт срока владения для льготы | Указать дату смерти наследодателя |
| Опечатка в номере matrícula | Несоответствие с базой Registro de Imóveis | Срочно отправить Retificação no e-CAC |
Пошаговая инструкция: выписка справки о доходах с учётом земельного участка
- Подготовьте документы:
- договор купли-продажи/дарения/наследства;
- выписка из регистра недвижимости;
- справка о кадастровой оценке (se houver);
- Откройте IRPF 2026 (последняя версия обновлена 27 февраля 2026).
- Раздел “Bens e Direitos” → код 11 → заполните поля.
- Перед отправкой проверьте: дата, сумма, основание, матрícula.
- Отправьте через e-CAC: меню “Transmitir Declaração” → “Declaração IRPF”. Получите квитанцию.
- Через 24–48 ч проверьте ленту сообщений e-CAC: если запросят дополнительные документы, загрузите их в “Documentos Fiscais”.
Как отразить продажу земли и уплатить ДАРФ
При продаже земли в 2026 г. важно:
- Рассчитать капитальный доход (ganho de capital): продажная цена – (цена приобретения + custos + melhorias).
- Оплатить ДАРФ (código 4600) до последнего рабочего дня месяца, следующего за продажей.
- Данные внести в e-CAC: меню “Pagamento de Tributos” → “Emitir DARF”. Система автоматически подгрузит CPF/CNPJ, сумму и срок.
FAQ: самые популярные вопросы
Вопрос 1: Можно ли изменить основание приобретения после отправки декларации?
Да, через Declaração Retificadora no e-CAC в течение 5 лет. Нужно приложить новые документы и объяснительную.
Вопрос 2: Не сохранилась копия договора, что делать?
Обратитесь в Cartório (нотариат), где оформлялась сделка, и закажите 2ª via. Загрузите скан в e-CAC.
Вопрос 3: Получил землю от родителей. Нужно ли платить НДФЛ при продаже?
Если продажа произошла меньше чем через 5 лет после дарения/наследства, НДФЛ применяется. Можно использовать вычет R$ 440 000,00 (2026).
- ☐ Основание приобретения указано корректно и полностью.
- ☐ Дата сделки совпадает с matrícula.
- ☐ Сумма в декларации = сумме в договоре (плюс индексация, если есть).
- ☐ Сканы загружены в e-CAC через Procuração Eletrônica (если нужно).
- ☐ Получена квитанция о приёме (protocolo e-CAC).
Внимание! Любые изменения в e-CAC отслеживаются в режиме реального времени. Используйте Certificado Digital A3 или GOV.BR nível Prata ou Ouro для максимальной безопасности.
Следуя этому руководству, вы минимизируете риск замечаний со стороны Receita Federal и сможете быстро получить справку о доходах, включающую сведения о земельном участке, через официальный портал e-CAC.