Дата подготовки:

Содержание

1. Законодательная база
2. Кто может инициировать ОСС
3. Администратор и техническая поддержка
4. Финансирование проведения ОСС
5. Пошаговый порядок проведения ОСС
6. «Электронный дом» и онлайн‑собрания
7. Часто задаваемые вопросы
8. Источники

Общее собрание собственников (ОСС) – это высший управляющий орган многоквартирного дома. Именно на ОСС принимаются решения‚ которые влияют на эксплуатацию‚ капитальный ремонт‚ распределение расходов и многие другие вопросы‚ касающиеся жизни всех жильцов.

С 2025 года в России вступили в силу новые правила проведения ОСС‚ закреплённые Федеральным законом № 463‑ФЗ от  г. и письмом Минстроя РФ № 31851‑ОГ/00 от  г. Эти изменения вводят обязательный порядок проведения собраний в государственной информационной системе «ГИС ЖКХ» (или её региональных аналогах) и уточняют финансовую ответственность инициаторов.

Законодательная база

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Статьи 44‑48‚ 45‑й раздел «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
• Федеральный закон № 463‑ФЗ от – вносит изменения в Жилищный кодекс и отменяет часть 4 статьи 10 Федерального закона № 209‑ФЗ от .
• Письмо Минстроя России от № 31851‑ОГ/00 – уточняет порядок ведения реестра собственников и требования к проведению ОСС в «Электронном доме».
• Методические рекомендации по организации и проведению ОСС‚ утверждённые Минстрой России.

Кто может инициировать общее собрание

Согласно статье 45 ЖК РФ и пояснительным документам‚ инициатором ОСС может выступать любой из следующих субъектов:

1. Физическое лицо – собственник помещения в МКД;
2. Юридическое лицо – собственник помещения в МКД;
3. Управляющая организация (ТСЖ‚ ЖСК)‚ обслуживающая дом;
4. Орган местного самоуправления в случаях‚ предусмотренных ЖК РФ (например‚ при необходимости проведения капитального ремонта‚ если иные инициативы не реализованы).

Инициатива должна быть оформлена письменно и направлена в управляющую организацию или в орган местного самоуправления‚ если инициатором является собственник.

Администратор и техническая поддержка ОСС

Для проведения ОСС в режиме «Электронный дом» (госуслуги‚ региональная ГИС ЖКХ) требуется администратор‚ который обеспечивает:

• Регистрацию собрания в системе «ГИС ЖКХ»;
• Подготовку и публикацию повестки дня;
• Уведомление собственников (через электронную почту‚ SMS или личный кабинет в системе);
• Техническую поддержку онлайн‑голосования и записи видеотрансляции;
• Формирование и хранение протокола собрания в электронном виде.

Администратором может выступать:

• Управляющая организация (при наличии соответствующего договора с жильцами);
• Специализированные сервисные компании‚ аккредитованные Минстрой России;
• Орган местного самоуправления (в случае‚ когда собрание инициировано им).

Финансирование проведения ОСС

В соответствии с письмом Минстроя РФ от ‚ расходы на организацию и проведение ОСС несёт инициатор собрания:

1. Если собрание инициировано отдельным собственником (или группой собственников) – расходы покрывает инициирующий собственник.
2. Если инициатором является управляющая организация (по её инициативе) – расходы покрывает сама управляющая организация.
3. В случае‚ когда инициатором выступает орган местного самоуправления‚ расходы покрываются из бюджета муниципального образования.

Для уменьшения финансовой нагрузки рекомендуется:

• Согласовать проведение собрания с управляющей организацией заранее‚ чтобы использовать её штатные ресурсы;
• Воспользоваться бесплатными сервисами «Электронного дома»‚ предоставляемыми в рамках региональных программ цифровизации ЖКХ.

Пошаговый порядок проведения ОСС

Подготовительный этап

1. Определить инициативу (кто является инициатором) и оформить письменное заявление.
2. Согласовать дату‚ время и место проведения (офис управляющей организации‚ зал ТСЖ или онлайн‑платформу).
3. Сформировать повестку дня – список вопросов‚ подлежащих обсуждению и голосованию.
4. Зарегистрировать собрание в системе «ГИС ЖКХ» (или в региональном аналогичном сервисе). При регистрации указывается:
   • Наименование дома (адрес‚ кадастровый номер);
   • Дата и время начала;
   • Список вопросов повестки;
   • Контактные данные администратора.

Уведомление собственников

Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 10 календарных дней до даты проведения ОСС.

• Способы уведомления: электронная почта‚ SMS‚ личный кабинет в «ГИС ЖКХ»‚ почтовая рассылка (если собственник не подключён к электронным каналам).
• В уведомлении обязательно указать:
  • Дата‚ время и место (или ссылка на онлайн‑комнату);
  • Повестку дня;
  • Порядок голосования (рукописный протокол‚ электронное голосование‚ голосование по доверенности);
  • Контактные данные ответственного за подготовку собрания.

Проведение собрания

1. Открытие заседания. Председатель открывает собрание‚ проверяет кворум (не менее 2/3 от общего количества голосов собственников‚ если иное не предусмотрено уставом ТСЖ).
2. Принятие регламентирующего решения о порядке проведения голосования. На этом этапе решается‚ будет ли голосование электронным‚ заочный или очным.
3. Обсуждение вопросов повестки. Каждый вопрос обсуждается в установленном порядке‚ собственники могут высказывать предложения и замечания.
4. Голосование. Варианты:
   • Рукописное голосование (голосования в зале‚ запись результатов в протокол).
   • Электронное голосование через «ГИС ЖКХ» (каждый собственник вводит пароль‚ подтверждает свой голос).
   • Голосование по доверенности (доверенность оформляется в нотариальной форме).

   Для принятия решения требуется простое большинство голосов‚ если иное не предусмотрено законом (например‚ решение о капитальном ремонте – не менее 2/3 голосов).

5. Закрытие заседания. Председатель объявляет результаты голосования и закрывает собрание.

Оформление протокола

• Протокол составляется в двух экземплярах: один – в бумажном виде‚ второй – в электронном (в системе «ГИС ЖКХ»).
• В протоколе фиксируются:
  • Дата‚ время‚ место проведения;
  • Список присутствующих собственников (с указанием их долей в праве собственности);
  • Повестка дня;
  • Решения‚ принятые по каждому пункту‚ и результаты голосования;
  • Подписи председателя‚ секретаря и‚ при необходимости‚ представителей управляющей организации.
• Протокол размещается в общем доступе для всех собственников (на доске объявлений дома и в личных кабинетах в «ГИС ЖКХ»).

«Электронный дом» и онлайн‑собрания

С 1 марта 2025 года закон обязывает проводить ОСС через государственную информационную систему «ГИС ЖКХ» (или её региональные аналоги). Это позволяет:

• Сократить затраты на аренду помещения и печать материалов;
• Обеспечить прозрачность процесса (все документы доступны онлайн в реальном времени);
• Упростить участие собственников‚ проживающих за пределами города или находящихся за границей.

Технические требования к онлайн‑собранию:

1. Наличие у каждого собственника учётной записи в «ГИС ЖКХ» и подтверждённого пароля.
2. Подключение к интернету со скоростью не менее 2 Мбит/с (для видеотрансляции).
3. Платформа должна обеспечивать шифрование данных и возможность аудита голосования.

В случае технических проблем (отказ сервера‚ плохой сигнал) допускается перенос собрания в офлайн‑формат‚ но об этом необходимо уведомить собственников за 3 дня до новой даты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто может голосовать‚ если собственник отсутствует?

Отсутствующий собственник может передать своё право голоса по доверенности (нотариальная) или воспользоваться заочным электронным голосованием‚ если такой порядок предусмотрен в регламенте собрания.

Что делать‚ если кворум не достигнут?

Если на момент начала собрания кворум не сформирован‚ председатель объявляет собрание отложенным. Новая дата назначается не менее чем через 7 дней‚ а уведомление о переносе направляется в тот же срок‚ что и первоначальное.

Можно ли объединять несколько вопросов в один пункт повестки?

Объединение допускается только если вопросы логически связаны и не противоречат требованиям закона (например‚ вопросы по текущему обслуживанию можно объединить‚ а вопросы о капитальном ремонте – нет).

Какие штрафы предусмотрены за несоблюдение порядка ОСС?

Согласно ЖК РФ и ФЗ 463‑ФЗ‚ за нарушение порядка уведомления‚ проведения голосования или оформления протокола могут быть наложены административные штрафы на управляющую организацию (от 10 000 до 50 000 руб.) и/или на инициатора (от 5 000 до 30 000 руб.).

Организация ОСС в многоквартирном доме – процесс‚ требующий строгого соблюдения нормативных требований и тщательной подготовки. С переходом на электронный формат большинство рутинных действий (уведомление‚ голосование‚ хранение протоколов) автоматизируются‚ что повышает прозрачность и снижает затраты. Тем не менее‚ важнейшими составляющими остаются:

• Чёткое определение инициатора и его финансовой ответственности;
• Своевременное и корректное уведомление всех собственников;
• Соблюдение кворума и правил голосования;
• Точное оформление и публикация протокола.

Только при соблюдении всех этих пунктов ОСС будет законным‚ эффективным и полезным инструментом управления жилым фондом.

Источники

• Федеральный закон № 463‑ФЗ от «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ».
• Письмо Минстроя России от № 31851‑ОГ/00 «О ведении реестра собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организацией».
• Жилищный кодекс РФ‚ статьи 44‑48‚ раздел II.
• Методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников‚ утверждённые Минстрой России.
• База знаний «РосКвартал»‚ портал «Умное ЖКХ»‚ справочная система «КонсультантПлюс» (состояние на ).

Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ и практических рекомендаций специалистов в сфере ЖКХ. При возникновении спорных вопросов рекомендуеться обращаться к юристу‚ специализирующемуся на жилищном праве.