В многоквартирном доме каждый собственник владеет своей квартирой, но рядом с ней находится множество объектов, которые используют все жильцы: лестницы, лифты, крыша, подвалы, придомовая территория. От того, к какой категории отнесён тот или иной объект, зависит, кто несёт расходы на содержание и ремонт, а также кто принимает решения о его использовании. С 2024 года и по состоянию на середину 2026 года тема «общего имущества» становится особенно актуальной из-за новых инициатив Минстроя РФ.
Правовая база
- Жилищный кодекс РФ (гл. 1–6).
- Правила содержания общего имущества в МКД (утв. постановлением Правительства РФ № 491/2022, с изменениями от ).
- Федеральный закон «О связи» и постановления Минстроя 2025–2026 гг.
Что такое «общее имущество» по ЖК РФ
Статья 36 ЖК РФ закрепляет: общим имуществом (ОИ) признаются все части многоквартирного дома, не находящиеся в индивидуальной собственности и предназначенные для обслуживания всех помещений.
Исчерпывающий перечень объектов общего имущества
Основные конструктивные элементы
- Несущие стены, перегородки, колонны, перемычки.
- Перекрытия между этажами и чердаком/подвалом.
- Крыша и кровельное покрытие.
- Фасад, в т.ч. парапеты, карнизы, фронтоны.
Инженерные системы
- Внутридомовые системы: водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, газоснабжение, включая стояки и распределительные щиты.
- Лифтовое хозяйство: шахты, кабины, машинные отделения.
- Хозяйственно-бытовые вытяжные и дымоудаляющие трубы.
Помещения общего пользования
Коридоры, лестничные клетки, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки, технические этажи, колясочные, мусоропроводные камеры и прочие вспомогательные помещения.
Придомовая территория
Земельный участок, на котором расположен дом, с включением проездов, тротуаров, детских и спортивных площадок, зелёных насаждений, ограждений, а также подземных инженерных сетей до ввода в дом.
Что выводится из состава общего имущества в 2025–2026 гг.
Сети связи
Нововведение от 9 августа 2025 года. Минстрой РФ предложил исключить из состава ОИ:
- Линии связи (оптоволокно, медные пары, коаксиальные кабели).
- Шкафы и стойки операторов связи, установленные в подвалах и на чердаках.
- Антенно-мачтовые конструкции мобильных операторов на крыше.
Это означает, что:
- Расходы на содержание и ремонт указанных объектов переходят к операторам связи или собственнику сетей.
- Управляющие организации больше не должны включать их обслуживание в плату за содержание жилья.
Индивидуальные приборы учёта
С 1 января 2026 года индивидуальные счётчики воды, тепла, электроэнергии и газа признаются имуществом собственника квартиры и тоже выводятся из состава ОИ.
Что остаётся в ОИ и как распределяется ответственность
| Объект | Кто несёт расходы | Кто принимает решения |
|---|---|---|
| Крыша, фасад, несущие конструкции | Все собственники пропорционально доле в ОИ | Общее собрание собственников |
| Внутридомовые инженерные сети | Все собственники (платежи за содержание) | УК по поручению общего собрания |
| Земельный участок | Все собственники (земельный налог включён в квитанцию) | Общее собрание собственников |
| Линии связи (с 2025 г.) | Оператор связи или собственник сети | Собственник сети/оператор |
Как собственники могут распоряжаться общим имуществом
Согласно ст. 36 ЖК РФ и постановлению Правительства РФ № 491/2022 (ред. от ), собственники вправе:
- Предоставлять помещения общего пользования и иные объекты ОИ третьим лицам на договорной основе (например, сдать подвал под склад, разместить рекламу на фасаде).
- Устанавливать плату за пользование ОИ, которая поступает в фонд капитального ремонта или на текущее содержание.
- Переустраивать ОИ (например, оборудовать лоджии общего пользования под зимние сады), но только при наличии решения общего собрания и разрешения надзорных органов.
Судебные аспекты и исковая давность
Важно: исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении нарушения права на общее имущество. Это значит, что если крыша течёт 5 лет, собственник всё равно может требовать от УК устранения нарушений без опасения, что пропустил срок (ст. 208 ГК РФ).
Практические примеры
Пример 1. Балконы без остекления
Многоквартирный девятиэтажный дом 1975 г. постройки. По проекту балконы не остеклены. Управляющая компания предлагает остеклить их за счёт ОИ. Решение: остекление балконов относится к благоустройству индивидуальных помещений, поэтому оплачивают собственники квартир, а не фонд ОИ.
Пример 2. Лифт в подъезде
Лифт находится в ОИ. Его модернизация (замена кабины, установка «Антивандал»-кнопок) проводится за счёт фонда капитального ремонта, формируемого всеми собственниками.
Как оспорить включение или исключение объекта из ОИ
- Собрать инициативную группу собственников (не менее 10 % голосов).
- Подготовить техническое заключение (БТИ, экспертиза).
- Вынести вопрос на общее собрание и принять решение квалифицированным большинством (2/3 голосов).
- Зарегистрировать изменения в Росреестре при необходимости.
- Остались: стены, перекрытия, крыша, лестницы, лифты, инженерные сети, земельный участок.
- Выбыли с 2025–2026 гг.: сети связи (оптоволокно, кабели операторов), индивидуальные счётчики.
Планы Минстроя на 2026–2027 гг.
В проекте:
- Уточнение «минимального перечня работ» по содержанию ОИ (консультации идут с 15 февраля 2026).
Понимание состава общего имущества позволяет собственникам:
- Контролировать расходы управляющей компании.
- Защищать свои права в суде.
- Эффективно распоряжаться ресурсами дома.
Следите за официальными публикациями Минстроя и обновлениями региональных постановлений, чтобы быть в курсе последних изменений.