Актуально на: 20 апреля 2026 г;
Понятие «новое строительство» в системе ЖК РФ и ГрК РФ
В российском законодательстве термин «новое строительство» (или «строительство нового объекта») в прямом смысле не раскрывается, однако его содержание выводится из совокупности норм:
- Жилищного кодекса РФ (ст. 15, 16, 52);
- Градостроительного кодекса РФ (ст. 1, 51, 52);
- Федерального закона № 217-ФЗ от (в части ИЖС);
- Постановления Правительства РФ № 403 от (исчерпывающий перечень процедур).
Жилищный кодекс РФ
Статья 15 ЖК РФ определяет, что объектом жилищных прав является жилое помещение, образуемое в результате нового строительства. При этом:
- Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений (ст. 16 ЖК РФ).
- Если дом возводится впервые на ранее незастроенном земельном участке — это и есть новое строительство.
Градостроительный кодекс РФ
Согласно ст. 1 ГрК РФ объектом нового строительства является объект капитального строительства, который:
- создаётся «с нуля» (ранее не зарегистрирован в ЕГРН);
- предназначен для постоянного проживания (жилой дом, квартира) либо иного функционального использования;
- требует получения разрешения на строительство (либо уведомления в случае ИЖС, если объект соответствует параметрам ст. 51 ГрК РФ).
Признаки нового строительства
- Отсутствие ранее существовавшего здания на участке. Если ранее располагался объект, подлежащий сносу, то после полного демонтажа и возведения нового здания последнее также квалифицируется как новое строительство.
- Изменение основных технико-экономических показателей. При реконструкции увеличение площади более чем на 25 % или высоты более чем на 1 этаж ведёт к переходу из категории «реконструкция» в «новое строительство» (письмо Минстроя РФ от № 11850-ЧД/03).
- Создание самостоятельного объекта ЕГРН. Новое строительство заканчивается разрешением на ввод в эксплуатацию и постановкой на кадастровый учёт нового объекта.
Процедурные особенности нового строительства
| Вид объекта | Разрешение на строительство | Ввод в эксплуатацию | Особенности 2024–2025 гг. |
|---|---|---|---|
| ИЖС (до 1500 м², ≤ 3 этажа) | Уведомительный порядок (ст. 51 ГрК РФ) | Уведомление о соответствии (ст. 52 ГрК РФ) | Доступно через Госуслуги, срок регистрации 10 дней |
| Многоквартирный дом (долевое строительство) | Разрешение Минстроя субъекта РФ | Разрешение на ввод + акт ввода в эксплуатацию | Обязательное проектное финансирование через счета эскроу (ЖК РФ, ч. 2.1) |
Новое строительство и ЖК РФ: права и обязанности
- Застройщик обязан использовать эскроу-счета (п. 2.1 ст. 2 ЖК РФ) при реализации нового объекта долевого строительства;
- Уполномоченный банк проводит ежеквартальные проверки хода строительства;
- Покупатель дольщик приобретает право требования передачи нового жилого помещения, а не право собственности до момента регистрации перехода права.
Перспективы 2026 года
Минстрой России подготовил проект федерального закона, который уточняет понятие «новое строительство» для целей:
- применения льготной ипотеки (семейная ипотека, IT-ипотека);
- обязательного использования BIM-моделирования при возведении объектов выше 10 000 м²;
- перехода на электронную подпись для уведомлений по ИЖС.
Новое строительство, это процесс создания объекта капитального строительства, ранее не существовавшего и не учтённого в ЕГРН, в результате которого формируется новое жилое помещение, подлежащее постановке на кадастровый учёт и вводу в эксплуатацию. Определение регулируется комплексом норм ЖК РФ и ГрК РФ, а также актами Минстроя России.