Вопрос о том, входит ли запирающее устройство (домофон) в состав общего имущества и кто обязан платить за его обслуживание, остаётся актуальным для большинства собственников квартир. Ниже – разбор нормативных актов, судебной практики, рекомендаций для жильцов и управляющих компаний.
Что считается запирающим устройством?
Запирающее устройство (ЗУ) – это система, обеспечивающая автоматическое запирание входных дверей подъезда и возможность удалённого доступа (домофон, видеодомофон, магнитные замки, электромеханические замки и т.п.). В законодательстве ЗУ часто упоминается вместе с домофоном как частью общего имущества многоквартирного дома (МКД).
Нормативно-правовая база
- Жилищный кодекс РФ (ст. 157) – расходы на содержание и ремонт общего имущества распределяются между собственниками в порядке, установленном договором управления.
- Постановление Минстроя России от 15 июня 2023 г. № 16419‑ОГ/00 – официально признаёт, что домофон является общим имуществом, если это устройство обслуживает все подъезды дома.
- Постановление Мосжилинспекции (2020‑2022 гг.) – предписывает исключать отдельную графу «запирающее устройство» из Единого платежного документа (ЕПД), если устройство входит в состав общего имущества.
Как определяется статус ЗУ в конкретном доме?
- Договор управления – если в договоре с управляющей компанией (УК) указано, что обслуживание домофона входит в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, отдельная плата за ЗУ не взимается.
- Решение общего собрания собственников (ОСС) – в случае отсутствия соответствующего пункта в договоре, ОСС может принять решение о включении ЗУ в состав общего имущества или о заключении отдельного договора на обслуживание.
- Судебная практика – суды часто опираются именно на документы (договор, протокол ОСС) и позицию Минстроя. При их отсутствии решение суда может быть разным, но в большинстве случаев платёж за ЗУ признаётся законным, если он был одобрен ОСС.
Судебная практика (ключевые решения)
- Дело – между ГУП «ДЕЗ Восточное Дегунино» и ООО «Сервис Домофон» был заключён договор на техническое обслуживание запирающего устройства. Платёжные документы включали стоимость услуги, и суд подтвердил её законность.
- Решение суда 2023‑07‑27 – ежемесячный платёж за магнитный замок в подъезде был определён решением ОСС. Суд отменил индивидуальный договор, но подтвердил обязательность оплаты за общее ЗУ.
- Возврат средств жителям 6 домов в Зюзино (2017) – после предписания Мосжилинспекции управляющая организация убрала отдельную строку «запирающее устройство» из квитанций, что привело к возврату почти 800 тыс. рублей.
Как происходит начисление и оплата в современных реестрах
С 2024 года в Едином платёжном документе (ЕПД) появляется отдельная строка «Запирающее устройство». Это делается для повышения прозрачности и контроля за расходами. Если в договоре указано, что ЗУ входит в общее имущество, строка должна быть отметлена как «не начислять» или полностью удалена.
Пошаговая инструкция для собственников
- Проверьте договор управления. Ищите пункты «домофон», «запирающее устройство», «общее имущество». Если они есть – оплата включена в общую плату за содержание.
- Изучите протоколы ОСС. Если в протоколе указано, что ЗУ обслуживается отдельно, то отдельный платёж законен.
- Сравните квитанцию. Если в ЕПД есть строка «Запирающее устройство», уточните у УК её правовой статус.
- Если статус не ясен, обратитесь в ТСЖ/УК с запросом. По закону управляющая компания обязана предоставить разъяснение в письменной форме в течение 30 дней.
- При несогласии – подайте жалобу в Мосжилинспекцию или в суд, приложив копии договора, протоколов и квитанций.
Рекомендации для управляющих компаний
- Внести в договор управления пункт о включении домофона в состав общего имущества, если это технически и финансово оправдано.
- Проводить ежегодные собрания собственников и фиксировать решения о ЗУ в протоколах.
- Обновлять шаблоны ЕПД, исключая отдельную строку «Запирающее устройство», если ЗУ является общим имуществом.
- Своевременно информировать жильцов о предстоящих изменениях в тарифах и о причинах их появления.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Включён ли домофон в общедомовое имущество? | Да, если в договоре управления или решении ОСС указано, что он обслуживает все подъезды дома. |
| Можно ли требовать возврат средств за «запирающее устройство»? | Можно, если в договоре и протоколах нет оснований для отдельного начисления, а плата уже была взята. |
| Кто оплачивает ремонт домофона? | Если ЗУ – общее имущество, расходы покрываются из платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 157 ЖК РФ). Иначе – по отдельному договору с обслуживающей организацией. |
| Что делать, если в квитанции появилась новая строка «Запирающее устройство»? | Сначала уточните у УК правовой статус ЗУ. При отсутствии оснований потребуйте её удаления и, при необходимости, обратитесь в Мосжилинспекцию. |
Оплата за запирающее устройство в многоквартирном доме зависит от трёх ключевых факторов:
- Наличие соответствующего пункта в договоре управления.
- Решение общего собрания собственников.
- Судебная и административная практика, подтверждающая правомерность или необоснованность отдельного начисления.
При соблюдении этих условий жильцы могут быть уверены, что их финансовые обязательства корректны, а управляющая компания – действует в рамках закона.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Источник информации: официальные документы Минстроя, Мосжилинспекции, судебные решения, публикации на порталах «Дом и Двор», «BusinessMan.ru» и др.