Продажа земельного участка – достаточно распространённая операция, но многие собственники путаются в налоговых обязательствах. В статье рассмотрены актуальные правила налогообложения на 2026 год, изменения, вступившие в силу в 2024‑2025 гг., а также практические рекомендации по расчёту и уплате налога.

Какой налог применяется к доходу от продажи земли?

Для физических лиц доход от продажи земельного участка облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка и порядок уплаты зависят от:

• Срока владения участком;
• Статуса налогового резидента РФ;
• Наличия налоговых вычетов;
• Применения прогрессивной шкалы НДФЛ, введённой с 1 января 2025 года.

Ставка НДФЛ

• Для налоговых резидентов – 13 % (если доход не попадает в прогрессивную шкалу).
• Для нерезидентов – 30 %.
• С 2025 года в России действует прогрессивная шкала (13 % – 15 % – 18 % и т.д.) для доходов, превышающих 5 млн рублей в год. При продаже участка, если общий годовой доход превышает порог, применяется соответствующая ставка.

Кто обязан платить налог?

Налог платят:

• Физические лица (граждане РФ и иностранцы‑резиденты);
• Индивидуальные предприниматели (ИП), если земля используется не в предпринимательской деятельности – налог уплачивается как у физического лица.

Освобождение от НДФЛ при продаже части земельного участка

В декабре 2024 года Госдума приняла закон, позволяющий учитывать срок владения исходным участком при продаже выделенной части от него. Это значит, что если вы владели всей площадью более 3 лет (при покупке) или более 5 лет (при наследовании/дарении), то часть, которую вы продали, может быть освобождена от налога.

Условия освобождения

1. Участок, из которого выделена продаваемая часть, должен находиться в собственности у продавца не менее трёх лет (при покупке) или пяти лет (при наследовании/дарении).
2. Продажа осуществляется только части исходного участка, а не всей площади.
3. Продавец обязан предоставить в налоговый орган подтверждающие документы (договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, сведения о дате приобретения исходного участка).
4. Если срок владения меньше указанных, налог уплачивается в полном размере.

Пример расчёта при освобождении

Исходный участок был куплен  года, площадь – 10 га.  года продана часть 2 га за 1 500 000 руб.

• Срок владения исходным участком к дате продажи – более 3 лет → право на освобождение.
• Налоговая база = 0 (выделенная часть освобождена).
• Налог к уплате = 0 руб.

Как рассчитывается налог, если освобождения нет

База налогообложения

Налоговая база определяется как разница между продажной ценой и стоимостью, за которую участок был приобретён (или кадастровой стоимостью, если она выше); По правилам ФНС:

• Если продажная цена ниже 70 % от кадастровой стоимости, то в качестве базы берётся 70 % от кадастровой стоимости;
• Если продажная цена выше кадастровой стоимости, то берётся фактическая продажная цена.

Формула расчёта

Налог = (База налогообложения) × Ставка НДФЛ

Где:

• База налогообложения = max(Продажная цена, 70 % × Кадастровая стоимость) – Стоимость приобретения;
• Ставка – 13 % (или прогрессивная ставка, если доход превышает 5 млн руб).

Пример расчёта без освобождения (2025 год)

Расчёт:

1. 70 % от кадастровой стоимости = 0,7 × 2 500 000 = 1 750 000 руб.
2. База = max(2 000 000, 1 750 000) – 1 200 000 = 800 000 руб.
3. Налог (13 %) = 0,13 × 800 000 = 104 000 руб.

Применение прогрессивной шкалы (пример)

Если ваш суммарный доход за 2025 год, включая доход от продажи, составляет 7 млн руб., то часть дохода, превышающая 5 млн руб., облагается по ставке 15 %.

1. Доход без налога: 7 000 000 – 5 000 000 = 2 000 000 руб.
2. Налог = 13 % от 5 000 000 + 15 % от 2 000 000 = 650 000 + 300 000 = 950 000 руб.

Порядок подачи декларации и уплаты налога

Сроки

• Декларацию о доходах от продажи земельного участка необходимо подать в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог уплачивается в течение того же периода – до 30 апреля, либо в течение 30 дней после получения уведомления от ФНС.

Необходимые документы

1. Договор купли‑продажи участка.
2. Кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН).
3. Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор покупки, свидетельство о наследстве, дарственной и т.д.).
4. Справка о кадастровой стоимости на дату продажи (при необходимости).
5. Заполненная форма 3‑НДФЛ (для физических лиц) или соответствующая форма для ИП.

Подача декларации

Декларацию можно подать:

• Лично в отделении ФНС;
• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru;
• С помощью электронных сервисов (ЭДО, СБИС, Мой налог).

Как оплатить налог

1. Получите расчётную квитанцию в личном кабинете (раздел «Налоги» → «Оплата»).
2. Оплатите через банковскую карту, онлайн‑банк, терминалы или в отделении банка.
3. Сохраните подтверждение оплаты (квитанцию, выписку).

Налоговый вычет при продаже земельного участка

Если вы владели участком более 3 (при покупке) или 5 (при наследовании/дарении) лет, вы имеете право на полный налоговый вычет – НДФЛ не уплачивается.

Кроме того, в случае, когда вы получаете доход от продажи, можно воспользоваться социальным налоговым вычетом (например, при покупке нового жилья) в размере до 2 650 000 руб. При этом налог к уплате рассчитывается по формуле:

Налог = (База – 2 650 000) × Ставка, если база превышает установленный лимит.

Пример вычета

База налогообложения = 3 000 000 руб.
Социальный вычет = 2 650 000 руб.
Оставшийся доход = 350 000 руб.
Налог = 0,13 × 350 000 = 45 500 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если я продал только часть участка?

Да, если срок владения исходным участком менее 3 (при покупке) или 5 (при наследовании/дарении) лет. При более длительном владении часть может быть освобождена полностью.

Какой документ подтверждает кадастровую стоимость?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием актуальной кадастровой стоимости на дату продажи.

Что делать, если я не подаю декларацию в срок?

ФНС начислит пеню в размере 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1000 руб.

Можно ли уменьшить налог, указав более низкую продажную цену?

Нет. При расчёте базы налоговой службы берёт max(продажная цена, 70 % от кадастровой стоимости). Уменьшение цены ниже 70 % от кадастровой стоимости не даст выгоды.

Какой налог уплачивают ИП, если земля использовалась в предпринимательской деятельности?

Для ИП на общей системе налогообложения (ОСНО) налог считается как налог на прибыль (20 % от разницы продажи и стоимости). На упрощённой системе (УСН) – 6 % от дохода или 15 % от разницы, в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

• Продажа земельного участка облагается НДФЛ по ставке 13 % (или по прогрессивной шкале с 2025 года).
• Освобождение от налога возможно, если вы владели исходным участком более 3/5 лет и продаёте только часть.
• База налогообложения – максимум из продажной цены и 70 % от кадастровой стоимости, уменьшенный на стоимость приобретения.
• Декларацию нужно подавать до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог уплатить в тот же срок.
• Налоговый вычет (социальный) может снизить налог до 0, если база не превышает 2 650 000 руб.

Соблюдая перечисленные правила и своевременно собирая требуемые документы, вы сможете избежать штрафов и лишних расходов при продаже земельного участка.

Если остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС по месту жительства.