Аренда земельных участков, находящихся в собственности физических лиц, – распространённая практика как в сельском, так и в городском хозяйстве. Однако помимо договорных вопросов встаёт целый ряд налоговых обязательств, которые несут обе стороны сделки. В статье подробно рассматриваются:

• Кто является налоговым агентом при аренде земли;
• Как рассчитывается и уплачивается НДФЛ с арендных платежей;
• Обязанности по НДС и земельному налогу;
• Практические примеры расчётов и типичные ошибки.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие аренду земли между юридическим лицом (арендатором) и физическим лицом (арендодателем):

1. Гражданский кодекс РФ – общие положения о договоре аренды (ст. 606‑610).
2. Налоговый кодекс РФ (НК РФ):
   • Ст. 208 – доходы физических лиц от аренды имущества;
   • Ст. 226, 228 – обязанности налогового агента по удержанию и перечислению НДФЛ;
   • Ст. 161(3) – налоговый агент по НДС при аренде недвижимости;
   • Ст. 47, 48 – земельный налог (определение налогоплательщика).
3. Федеральный закон № 237‑ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации» (2024‑й год) – уточнение ставок НДФЛ и порядка расчёта кадастровой стоимости.

Кто является налоговым агентом?

При аренде земли физическим лицом арендатором обычно выступает юридическое лицо (ООО, АО, etc.). Согласно п. 2 ст. 226 НК РФ, арендатор обязуется удержать НДФЛ с арендной платы и перечислить его в бюджет. Поэтому юридическое лицо становится налоговым агентом по НДФЛ.

Если арендатор – индивидуальный предприниматель (ИП) на общей системе налогообложения, он также выполняет функции налогового агента.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

3.1 Ставки НДФЛ

• Резиденты РФ – 13 % (если общая годовая сумма доходов не превышает 5 млн руб., ставка 15 % может применяться в рамках прогрессивного налогообложения);
• Нерезиденты – 30 % (ст. 224 НК РФ).

3.2 Порядок расчёта

Налоговая база – полученная арендатором сумма арендных платежей без НДС (если НДС не включён в договор). Пример расчёта:

Удержанный налог перечисляется в бюджет до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты арендной платы (п. 2 ст. 228 НК РФ);

3.3 Формы отчетности

• Форма 6‑НДФЛ – предоставляется в налоговый орган в течение 30 дней после окончания календарного года.
• При выплате арендной платы в течение года – форма 6‑НДФЛ подается в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКНП).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Аренда земли, как правило, не облагается НДС (п. 1 ст. 165 НК РФ). Однако арендатор, являющийся плательщиком НДС, обязан:

• Заполнять квартальную декларацию по НДС (форма 1100) с кодом операции 1010251 в разделе 7;
• Отражать в декларации нулевую сумму НДС, но указать факт получения арендных платежей.

Если в договоре указана отдельная ставка НДС (например, при аренде зданий, а не земельных участков), то налог удерживается и уплачивается в обычном порядке.

Земельный налог: кто платит?

Согласно ст. 47 НК РФ, земельный налог уплачивает собственник земельного участка. Арендатор, даже если использует землю длительно, не включается в налоговую базу, за исключением случаев, когда арендатор является собственником (например, в случае бессрочного безвозмездного пользования).

Для физических лиц‑арендодателей налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка и ставки, установленной муниципальными властями (обычно от 0,01 % до 0,5 %). Платить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным.

Пошаговая инструкция для арендатора (юридическое лицо)

1. Заключить договор аренды с указанием:
   • Суммы арендной платы;
   • Ставки НДФЛ (если стороны хотят фиксировать в договоре);
   • Положения о налоговом агентстве.
2. Определить статус арендодателя (резидент/нерезидент, ИП или физ. лицо).
3. Вычислить НДФЛ по ставке 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент).
4. Удержать налог из суммы выплаты арендодателю.
5. Перечислить удержанный НДФЛ в бюджет до 15 числа следующего месяца (через банк или онлайн‑сервис ФНС).
6. Подготовить и подать форму 6‑НДФЛ в срок до 30 января года, следующего за отчетным.
7. Если арендатор – плательщик НДС, заполнить квартальную декларацию 1100 с кодом 1010251.
8. Сохранить все подтверждающие документы (договор, платёжные поручения, расчётные листы).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Обязан ли арендатор удерживать НДФЛ, если арендодатель является ИП?

Да. ИП, не являющийся плательщиком НДС, получает доход от аренды, который облагается НДФЛ. Арендатор остаётся налоговым агентом.

7.2 Нужно ли платить НДС за аренду земли?

Обычно нет – аренда земли освобождена от НДС (ст. 165 НК РФ). Но если в договоре указана отдельная ставка НДС, её необходимо удержать и уплатить.

7.3 Может ли арендодатель сам уплатить НДФЛ без участия арендатора?

Нет. По ст. 226 НК РФ обязанность удержать и перечислить налог возлагается на налогового агента – арендатора. Перекладывать эту обязанность на арендодателя запрещено.

7.4 Как узнать кадастровую стоимость участка?

Кадастровую стоимость можно проверить в ЕГРН или через сервис «Кадастровая стоимость» на сайте ФНС.

7.5 Что делать, если арендатор не удержал НДФЛ?

Налоговый орган может наложить штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы (п. 44 ст. 119 НК РФ). Также арендодатель может потребовать от арендатора возмещения недоимки.

Пример расчёта с учётом НДС (если применимо)

Допустим, арендодатель – резидент РФ, договор предусматривает арендную плату с НДС 20 %.

Арендатор уплачивает в бюджет 130 000 руб. НДС в размере 200 000 руб. отражается в декларации 1100, но не списывается из арендной платы, так как арендодатель получает её в виде отдельного платежа.

Ошибки, которые часто совершают компании

• Не указывают в договоре пункт о налоговом агентстве – в случае проверки ФНС может возникнуть спор о том, кто должен удержать налог.
• Уплачивают арендную плату без удержания НДФЛ – штраф 20 % от суммы.
• Не учитывают изменение кадастровой стоимости – в 2024 году произошёл рост ставок, и налоговая база может измениться.
• Не подают форму 6‑НДФЛ в срок – штраф за просрочку до 5 % от суммы налога.
• Считают, что арендатор освобождён от подачи декларации по НДС – даже при освобождении от НДС декларацию надо сдавать (нулевая).

Аренда земли у физического лица – достаточно простая операция, но требует строгого соблюдения налогового законодательства. Ключевыми моментами являются:

• Определение статуса арендодателя (резидент/нерезидент);
• Удержание и своевременное перечисление НДФЛ;
• Ведение корректных бухгалтерских и налоговых регистров (6‑НДФЛ, 1100);
• Контроль за изменениями кадастровой стоимости и ставками земельного налога.

Тщательное планирование и правильное оформление документов позволяют избежать штрафов и конфликтов с налоговыми органами.

Статья подготовлена на основе действующего Налогового кодекса РФ и актуальной информации от ФНС (данные на 19 апреля 2026 г.)