Вопрос контроля сделок с недвижимым имуществом стоит в центре внимания регуляторов России уже несколько лет. С 2022 года Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) начала активнее отслеживать крупные операции, связанные с покупкой‑продажей недвижимости, в рамках борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма. В 2025‑2026 годах законодатели существенно изменили пороговые суммы, от которых начинается обязательный контроль.

Правовая база

Основные документы, регулирующие обязательный контроль сделок с недвижимостью:

1. Федеральный закон от № 90‑ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».
2. Федеральный закон от № 522‑ФЗ (внес изменения в 90‑ФЗ, уточнив порядок представления сведений).
3. Указ Президента РФ от  г. о повышении порога контроля операций с недвижимостью.
4. Приказ Росфинмониторинга от  г. (введён в действие после официального опубликования);

Эти документы устанавливают обязательный контроль – совокупность мер, которые уполномоченный орган (Росфинмониторинг) обязан применять к определённым финансовым операциям, а также обязательства субъектов финансового мониторинга (банков, риелторских компаний, кредитных организаций) – предоставлять сведения о таких операциях.

Пороговые суммы: как они изменились

Таким образом, для банков порог повышения в 15 раз (с 5 млн до 75 млн руб.) делает контроль более целевым, а для риелторов прежний порог в 5 млн руб. остаётся актуальным.

Кому подлежит обязательный контроль?

• Кредитные организации (банки, филиалы иностранных банков), осуществляющие операции по покупке‑продаже недвижимости.
• Риелторские компании, брокеры и иные посредники, предоставляющие услуги по оформлению сделок.
• Клиенты банков – физические и юридические лица, чьи операции превышают установленные пороги.
• Кредитные организации, обслуживающие счета юридических лиц, участвующих в сделках с недвижимостью;

Порядок представления сведений в Росфинмониторинг

Согласно приказу от  г., сведения о сделках, подпадающих под обязательный контроль, должны быть предоставлены в Росфинмониторинг в течение:

• 15 календарных дней с момента, когда операция стала известна финансовому учреждению (для банков и риелторов).
• В случае, если информация о сделке поступила после официального опубликования приказа, срок сокращается до 10 дней (пункт, введённый в правовом акте от  г.).

Отчетность формируется в электронном виде через систему ФСМ и включает:

1. Идентификационные данные клиента (ИНН/КПП, паспортные данные).
2. Подробное описание сделки (тип недвижимости, адрес, кадастровый номер, площадь).
3. Финансовую часть операции (сумма, валюта, способ оплаты – наличные/безналичные).
4. Дата и номер договора купли‑продажи.
5. Контактные данные посредника (если сделка проведена через риелтора).

Формы и способы подачи отчётов

Для упрощения процесса Росфинмониторинг разработал два официальных формата:

• Форма 1‑А – для банков и кредитных организаций (включает сведения о счетах, банковских операциях).
• Форма 1‑Р – для риелторских компаний и посредников (специфична для сделок с недвижимостью).

Отчёты загружаются через Личный кабинет на сайте Росфинмониторинга с использованием электронной подписи (КЭП).

Последствия за несоблюдение требований

Нарушения регулируются Федеральным законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов» и могут включать:

1. Штрафы для юридических лиц – от 500 000 до 5 млн руб. за каждое необоснованное несоблюдение.
2. Административные штрафы для руководителей – до 2 млн руб. (пункт 2 статьи 15.7 КоАП РФ).
3. Временное приостановление лицензии банка или лицензии на осуществление брокерской деятельности.
4. Уголовную ответственность в случае доказанного умысла отмывания средств (ст. 174.1 УК РФ).

Практические рекомендации для компаний

Для банков

• Внедрить автоматизированные системы мониторинга операций, способных выявлять сделки > 75 млн руб.
• Обучить персонал отделов «Кредитный риск» и «AML» принципам идентификации недвижимости (кадастровый номер, оценка рынка).
• Разработать внутренний регламент подачи сведений в Росфинмониторинг (сроки, ответственные лица, проверка полноты данных).
• Проводить периодический аудит соответствия требованиям (внутренний и внешних проверок).

Для риелторских компаний

• Установить пороговое правило: все сделки от 5 млн руб. автоматически фиксируются в системе AML.
• Собирать у клиента полную информацию о финансовом источнике средств (декларировать доходы, справки о заработке).
• Подготовить шаблоны формы 1‑Р и обеспечить их заполнение до 15‑дневного срока.
• Вести журнал «операций с недвижимостью», доступный для внутреннего контроля и проверок.

Общие шаги

1. Определить ответственного за AML‑контроль (Compliance‑officer).
2. Внедрить процесс «первичной оценки риска» (Risk‑Based Approach) при каждой сделке.
3. Обеспечить сохранность и доступность всех документов не менее 5 лет (требования 90‑ФЗ).
4. Регулярно проверять актуальность нормативных актов (законодательные изменения могут происходить в любой момент).

Перспективы и возможные дальнейшие изменения

Эксперты отмечают, что порог в 75 млн руб. для банков может быть пересмотрен в ближайшие 2‑3 года в зависимости от:

• Объёма отмывания средств через рынок недвижимости.
• Состояния экономической конъюнктуры (инфляция, рост цен на жильё).
• Требований международных организаций (FATF) к российской системе AML.

Для риелторов обсуждается возможность введения отдельного дополнительного порога (например, 10 млн руб.) в рамках региональных нормативов. Следите за публикациями Росфинмониторинга и официальными разъяснениями от Минфина.

С 2026 года контроль за операциями с недвижимостью в России стал более дифференцированным: банки обязаны отчитываться о сделках свыше 75 млн руб., а рекоменторские компании – о любой операции от 5 млн руб. Это отражает стремление государства сфокусировать ресурсы надинституционально значимыми сделками, одновременно сохраняя строгий надзор за посреднической деятельностью.

Для успешного ведения бизнеса необходимо:

• Постоянно отслеживать изменения нормативной базы.
• Внедрять эффективные системы AML‑контроля.
• Обеспечивать своевременную и корректную отчётность в Росфинмониторинг.
• Обучать персонал и формировать культуру комплаенса.

Только при соблюдении этих принципов компании смогут снизить риски штрафов и репутационных потерь, а также внести свой вклад в борьбу с отмыванием доходов, полученных преступным путем.

Дата публикации: