Аренда земельного участка у гражданина, не зарегистрированного в качестве ИП, — распространённая, но юридически тонкая схема. Ниже — практическое руководство по всем «подводным камням»: от выбора формы договора до отчётности в 2026 году.

Кратко о самой сделке

• Предмет договора: земельный участок из категории «земли населённых пунктов» (чаще всего под магазин, склад, парковку).
• Стороны: арендатор — ООО (резидент РФ), арендодатель, физлицо-резидент.
• Форма договора: только письменная, обязательна регистрация в Росреестре, если договор заключён сроком более года (ст. 26.3 ЗК РФ).
• Оплата: арендная плата фиксированная, может индексироваться, НДС не начисляется, если арендодатель — физлицо.

Кто и какие налоги платит

Налоговые обязанности ООО

1. НДФЛ (13 %) — ООО выступает налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ).
   Пример: арендная плата 100 000 ₽ в месяц → удержать 13 000 ₽ НДФЛ и перечислить не позднее следующего дня после выплаты.
2. Страховые взносы — не начисляются, ибо выплаты по договору аренды не являются объектом взимания взносов (Письмо Минтруда от № 03-15-05/58978).
3. Взнос в Росреестр за регистрацию — 2 000 ₽ (фиксированный госпошлин).

Налоговые обязанности физлица-арендодателя

• Если физлицо не зарегистрировалось как ИП, всю налоговую нагрузку «закрывает» арендатор-ООО (НДФЛ 13 %, никаких самостоятельных деклараций 3-НДФЛ).
• Если арендодатель всё-таки зарегистрируется как ИП, он может перейти на ПСН (патент) или УСН 6 % — тогда ООО НДФЛ не удерживает, а ИП сам платит налог по своей системе.

Бухгалтерский учёт арендатора (ООО) по ФСБУ 25/2018

Важно: право пользования землёй отражается как нематериальный актив, если договор заключён на срок более 12 месяцев (п. 3 ФСБУ 25/2018).

Как заполнять 6-НДФЛ и 2-НДФЛ

Пример заполнения 6-НДФЛ за I квартал 2026 г.

Строка 020: 300 000 ₽ (3 мес. × 100 000 ₽)
Строка 040: 39 000 ₽ (13 % от 300 000 ₽)
Строка 070: 39 000 ₽ (уже удержанный НДФЛ)
Строка 100: 
Строка 110: 
Строка 120: 

Справка 2-НДФЛ

• В графе «Код дохода» указываем 1400 «Доходы от аренды».
• Налоговый вычет не применяется (п. 4 ст. 210 НК РФ).

Типовые ошибки и как их избежать

1. Ошибка: не удержан НДФЛ, потому что «арендодатель обещал сам заплатить».
   Решение: обязанность налогового агента не перекладывается; при проверке штраф 20 % от суммы налога (ст; 123 НК РФ).
2. Ошибка: земельный налог начисляют на арендатора.
   Решение: земельный налог платит только собственник (п. 1 ст. 388 НК РФ).
3. Ошибка: арендатор регистрирует долгосрочный договор как операционную аренду без учёта ФСБУ 25/2018.
   Решение: если срок аренды > 12 мес. или есть опция выкупа, применяется ФСБУ 25/2018 и признаётся право пользования активом (ROU-asset).
4. Ошибка: не регистрируют договор > 1 года в Росреестре.
   Решение: при продаже участка договор может быть признан недействительным, а арендатор, лишиться права преимущественного выкупа.

Чек-лист для бухгалтера

• ✅ Проверь, что в ЕГРН собственник действительно гражданин, а не ИП.
• ✅ Указать в договоре конкретный кадастровый номер и вид разрешённого использования.
• ✅ Удерживать НДФЛ каждый раз, когда перечисляешь деньги (не в конце квартала).
• ✅ Подать 6-НДФЛ за I квартал до .
• ✅ Отразить право пользования землёй в балансе по ФСБУ 25/2018, если срок > 12 мес.
• ✅ Сохранить копию договора и акты приёма-передачи на случай налоговой проверки.

Ответы на самые частые вопросы