ОНС (объекты незавершённого строительства) – это здания, сооружения, строительные конструкции, которые находятся в процессе строительства и не завершены, а также не введены в эксплуатацию․ По законодательству РФ такие объекты относятся к объектам капитального строительства и подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․

Правовое основание

Основные нормативные акты, регулирующие ОНС:

• Градостроительный кодекс РФ (ст․ 1) – определяет ОНС как объект капитального строительства, исключая некапитальные строения и улучшения земельных участков (замощение, покрытие и т․п․)․
• Гражданский кодекс РФ (часть 1, статья 130) – в широком смысле охватывает всё, что имеет прочную связь с землёй и не может быть перемещено без несоразмерных затрат, включая ОНС․
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – устанавливает порядок внесения ОНС в ЕГРН․
• Постановление Минстроя России – разъясняет квалификацию ОНС и их постановку на государственный кадастровый учёт․

Что считается объектом незавершённого строительства?

К ОНС относятся:

1. Здания (жилые, нежилые, административные), находящиеся в процессе возведения, но не завершённые․
2. Сооружения (мосты, тоннели, инженерные сети), строительство которых не завершено․
3. Строительные конструкции (фасады, каркасы, фундаментные работы), не готовые к эксплуатации․

Не относятся к ОНС:

• Некапитальные строения (заборы, небольшие складские помещения до 10 м²)․
• Улучшения земельного участка (замощение, покрытие асфальтом, озеленение)․
• Неотделимые улучшения, которые невозможно выделить в отдельный объект недвижимости․

Зачем регистрировать ОНС?

Регистрация ОНС в ЕГРН имеет несколько практических целей:

• Юридическая защита прав собственника: объект получает юридическую форму, его можно продать, заложить, передать в наследство․
• Кадастровый учёт: фиксируется кадастровая стоимость, площадь, координаты, что упрощает налогообложение и взаимодействие с банками․
• Оценка технического состояния – необходима перед продажей, получением кредита или возобновлением строительства․
• Контроль за завершением строительства со стороны надзорных органов․

Порядок постановки ОНС на государственный кадастровый учёт

Подготовительный этап

На этом этапе необходимо собрать следующий пакет документов:

1. Заявление собственника (по форме, установленной Росреестром)․
2. Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, дарения, наследования, выписка из ЕГРН и пр․)․
3. Разрешение на строительство (проектная документация, разрешение органов исполнительной власти)․
4. Техническая документация на объект (чертежи, схемы, спецификации)․
5. Акт обследования объекта (оценка технического состояния, проведённый аккредитованным специалистом)․
6. Кадастровый план (если уже существует) или запрос на его подготовку․

Подача документов в Росреестр

Документы подаются в территориальное подразделение Росреестра через:

• Личный кабинет на сайте rosreestr․gov․ru (электронная форма)․
• Многофункциональный центр (МФЦ) или отдел УФМС (при личном обращении)․

Рассмотрение заявления

Росреестр в течение 30 дней (согласно п․ 2 ст․ 16 Федерального закона № 218‑ФЗ) проверяет:

• Наличие правоустанавливающих документов․
• Соответствие объекта проектной документации․
• Техническую пригодность (по акту обследования)․

Внесение ОНС в ЕГРН

После положительного заключения объект получает:

• Кадастровый номер;
• Кадастровую стоимость (определяется на основе методики Росреестра)․
• Запись в ЕГРН, где указываеться статус «объект незавершённого строительства»․

Оценка и обследование ОНС

Обследование ОНС – обязательная процедура, позволяющая определить техническое состояние недостроя․ Основные этапы:

1. Визуальный осмотр – проверка соответствия фактического состояния проекту․
2. Технические измерения – геодезические работы, проверка несущих конструкций․
3. Лабораторные испытания – анализ качества материалов (бетон, арматура и др․)․
4. Составление акта обследования – документ, который затем прикладывается к заявлению в Росреестр․

Как использовать ОНС после регистрации?

После внесения в ЕГРН собственник может:

• Продать объект (в т․ч․ с условием завершения строительства)․
• Получить кредит под залог ОНС․
• Передать объект в аренду․
• Продолжить строительство, получив дополнительные разрешения (если изначальное разрешение ограничено сроком)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить ОНС без разрешения на строительство?

Нет․ Для регистрации ОНС необходимо иметь действующее разрешение на строительство, иначе объект считается незаконным и не подлежит кадастровому учёту․

Сколько времени занимает процесс регистрации?

Согласно законодательству, срок рассмотрения заявления – до 30 календарных дней․ При наличии всех необходимых документов процесс может завершиться быстрее․

Нужно ли платить налог на имущество за ОНС?

Да․ ОНС облагается налогом на имущество в соответствии с местными налоговыми ставками, однако налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая обычно ниже, чем у завершённого объекта․

Что происходит, если строительство прекращено навсегда?

В случае прекращения строительства объект может быть переоформлен в «необъект недвижимости» (в случае полного отказа от строительства) или продан/залогован в текущем статусе ОНС․

Можно ли изменить статус ОНС после завершения строительства?

Да․ После ввода объекта в эксплуатацию необходимо подать заявление о переводе ОНС в статус «завершённого строительства», приложив акт ввода в эксплуатацию и соответствующие документы․

Типичные ошибки при оформлении ОНС

• Отсутствие полного пакета правоустанавливающих документов․
• Неправильное указание площади и объёмов в кадастровой схеме․
• Отсутствие актуального акта обследования (особенно при наличии значительных отклонений от проекта)․
• Сдача в Росреестр устаревших чертежей, не отражающих фактическое состояние․
• Игнорирование сроков действия разрешения на строительство․

Практический чек‑лист для собственника ОНС

Перед обращением в Росреестр проверьте наличие следующих пунктов:

1. Документ, подтверждающий право собственности (договор, наследство и пр․)․
2. Разрешение на строительство и проектная документация․
3. Акт обследования от аккредитованного специалиста․
4. Технические чертежи и схемы, соответствующие текущему состоянию․
5. Кадастровый план (если уже существует) или запрос на его подготовку․
6. Заполненное заявление в электронном виде (через ЛК Росреестра)․

Объекты незавершённого строительства (ОНС) – важный элемент недвижимости, который имеет чётко определённый правовой статус в России․ Регистрация ОНС в ЕГРН открывает владельцу широкие возможности: продажу, залог, передачу в аренду, а также упрощает взаимодействие с банками и налоговыми органами․ Ключ к успешному оформлению – тщательная подготовка документов и соблюдение всех требований законодательства․

Помните: без надлежащего разрешения на строительство и актуального акта обследования ваш объект не будет принят в государственный кадастр․

Дата публикации: