Сдача нежилых помещений в аренду, это один из наиболее востребованных видов предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Однако чтобы государство корректно идентифицировало вашу деятельность, необходимо правильно указать коды ОКВЭД в учредительных документах и при регистрации ИП/ООО. В данной статье разберёмся, какие коды применимы в 2026 году, какие нюансы существуют, и как избежать ошибок при выборе.

Что такое ОКВЭД и зачем он нужен

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД2) — это система кодов, с помощью которой государство:

• классифицирует предприятия по видам деятельности;
• определяет перечень разрешённых и запрещённых видов работ;
• применяет ставки налогов, тарифы взносов и требования отчётности.

Неправильный код при регистрации может привести к:

1. отказу в применении УСН или патента;
2. доначислению страховых взносов по более высокому тарифу;
3. административным штрафам.

Актуальный перечень кодов в 2026 году

Основной код для аренды нежилых помещений

68.32.2 «Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»

• Действует с по ОКВЭД2 (ред. 2024).
• По умолчанию включает:
  • сдача офисов, складов, торговых и производственных площадей;
  • услуги по эксплуатации зданий (уборка, охрана, коммунальное обслуживание) при условии, что они оказываются арендодателем как часть договора аренды.
• ВАЖНО: если вы только сдаёте помещение и не ведёте эксплуатацию, в большинстве случаев допустимо ограничиться кодом 68.20 «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества».

Вспомогательные коды

Как указать коды при регистрации ИП или ООО

1. На этапе подачи заявления в ФНС (форма Р21001):
   • в пункте 3 «Коды ОКВЭД» укажите основной код деятельности (один);
   • в пункте 4 «Дополнительные коды» — перечень всех возможных видов работ, даже если вы ими пока не занимаетесь (до 20 кодов).
2. Пример заполнения:
   • Основной: 68.32.2
   • Дополнительные: 68.20.1, 71.11 (аренда автомобилей), 74.90 (прочие услуги).

Влияние выбранного кода на налоги

УСН «Доходы» (6 %)

Разрешена для кодов 68.32.2 и 68.20.1. Налоговая ставка — 6 % от арендных платежей. Плюсы: простой учёт, нет необходимости документировать расходы.

УСН «Доходы минус расходы» (15 %)

Разрешена. Позволяет вычесть из налогооблагаемой базы расходы на ремонт, коммунальные услуги, проценты по ипотеке и т. д. Выгодно при высоких затратах.

ЕНВД и патент

ЕНВД упразднён с . Патент доступен только для ИП при сдаче жилых помещений (код 68.20.2). Для нежилых объектов патент не применяют.

Особые ситуации

Субаренда

Если вы берёте помещение в аренду и сдаёте его третьим лицам:

• основной код 68.32.2 всё равно остаётся актуальным;
• дополнительно рекомендуется указать 68.20.1 для прозрачности перед контрагентами.

Комбинированная деятельность

Если вы одновременно управляете зданием (68.32.2) и оказываете отдельные услуги (уборку, охрану) сторонним компаниям, понадобится добавить коды:

• 81.10 — комплексное обслуживание объектов;
• 80.10 — охранная деятельность;
• 96.01 — химчистка и прачечные (если предоставляются).

Как изменить ОКВЭД для действующего ИП или ООО

Если код выбран ошибочно или добавились новые виды деятельности:

1. Сформируйте заявление Р24001 (для ООО) или Р24001ИП (для ИП).
2. Укажите новые коды ОКВЭД2.
3. Оплатите госпошлину 800 руб. (для электронной подачи, 0 руб.).
4. Подайте в ФНС онлайн через сервис «Мой бизнес» или лично в МФЦ.

Распространённые ошибки

• Ошибка: Использовать код 68.32;1 (жилой фонд) для офисов.
  Решение: Строго 68.32.2 или 68.20.1.
• Ошибка: Указать только 68.20 без точки (в совокупной форме).
  Решение: Добавляйте обязательно четырёхзначную расшифровку (68.20.1 или 68.20.2).
• Ошибка: Отсутствие кода 68.32.2 при заключении договора «аренда + эксплуатация».
  Решение: Внесите изменения в ЕГРЮЛ/ЕГРИП, иначе арендаторы не смогут принять расходы по НДС и налогу на прибыль.

Чек-лист для арендодателя нежилого фонда

1. Определите, будете ли вы только сдавать или ещё управлять зданием?
2. Выберите основной код: 68.20.1 (чистая аренда) или 68.32.2 (аренда + эксплуатация).
3. Добавьте в дополнительные до 19 кодов смежных услуг.
4. Проверьте выбранные коды на совместимость с УСН/ОСНО.
5. Подайте заявление в ФНС (или скорректируйте).
6. Закрепите коды в учетной политике и договорах аренды.

Правильный выбор кода ОКВЭД — это основа легальной и безопасной аренды нежилых помещений. В 2026 году используйте 68.32.2 при комплексной эксплуатации или 68.20.1 при «чистой» аренде. Своевременно обновляйте коды, следите за изменениями законодательства и консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером для минимизации налоговых рисков.