В последние годы рынок частной застройки в России активно развивается: застройщики-физлица, малые и средние компании строят одно- и малоэтажные дома для последующей реализации. При регистрации бизнеса возникает резонный вопрос: какой код ОКВЭД проставить, чтобы можно было легально строить и продавать жилые дома? Ниже — подробная «разборка» кодов, подводные камни и практические советы на 2026 год.
Краткий «чек-лист» для застройщика
- Если вы строите дома своими силами и затем реализуете их — вам нужно два вида деятельности, а не один.
- Если вы только торгуете готовой недвижимостью (покупаете и перепродаёте), достаточно одного кода из раздела «Операции с недвижимостью».
- Строительная деятельность подлежит лицензированию (ст. 5 Закона 99-ФЗ), поэтому важно корректно указать код-«строителя» и получить СРО.
Коды для «строим сами»
Основной «строительный» код
41.20 — «Строительство жилых и нежилых зданий» (действует 2016–2026 гг.)
- Включает: возведение частных и многоэтажных домов, сборку сборных конструкций, реконструкцию/ремонт.
- Не включает: чистую продажу, проектирование, управление проектами.
С 2026 г. в ЕГРЮЛ/ЕГРИП нельзя указать «41.2» без расшифровки: налоговая потребует конкретный пятизначный код 41.20.
Дополнительные «строительные» коды
| Код | Описание | Когда нужен |
|---|---|---|
| 43.11 | Производство сносных и подготовительных работ | Снос старых домов, выравнивание площадки |
| 43.21 | Производство электромонтажных работ | Если тянете электричество «под ключ» |
| 43.22 | Производство санитарно-технических работ | Водоснабжение, канализация, отопление |
Коды для «продаём»
После завершения строительства вы становитесь собственником объекта и вправе его реализовывать. Для этого выбирайте коды из раздела L «Операции с недвижимым имуществом».
Кто продаёт собственные объекты
- 68.10.1 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»
Подходит для ИП и ООО, которые строят и продают дома, числящиеся на их балансе. - 68.10.11 — «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества»
Кто оказывает посреднические услуги
- 68.31, «Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом»
- 68.32 — «Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимости»
Пример из практики:
ИП Иванов хочет построить 5 частных домов на участке, оформить их на себя и продать. В ЕГРИП он должен указать:
- 41.20 — основной (строительство),
- 68.10.11, дополнительный (продажа готовых домов).
Как оформить коды в 2026 году
- На этапе регистрации ИП/ООО в заявлении по форме Р21001/Р11001 в пункте 3 «Коды ОКВЭД» проставляем:
- основной вид, 41.20,
- дополнительные — 68.10.11 (и/или 68.32, если планируем агентские услуги).
- Если уже зарегистрированы — подаём уведомление о внесении изменений (форма Р24001/Р13014) с новыми кодами. Срок 3 рабочих дня.
- После добавления кода 41.20:
- вступаем в СРО строителей,
- оформляем допуск к определённому виду работ (требует ФЗ-372).
Налоги и особенности УСН
Для ИП/ООО, работающих по УСН 6 % «доходы» или 15 % «доходы-расходы», важно:
- Код 41.20 соответствует производственной деятельности → можно применять пониженный тариф страховых взносов 20 % (пп. 5 п. 1 ст. 427 НК).
- При использовании 68.10.11 тариф остаётся тем же, но необходимо раздельный учёт расходов: стройматериалы относятся к 41.20, расходы на рекламу недвижимости, к 68.10.11.
Частые ошибки
| Ошибка | Почему опасно |
|---|---|
| Указали только 41.20 | Налоговая может «заблокировать» выручку от продажи как «неучтённую» |
| Указали только 68.10.11 без 41.20 | При проверке СРО нет данных, что вы строите сами → штраф до 500 000 ₽ |
| Использовали 68.32 вместо 68.10.11 | Код 68.32 подразумевает посредничество (продажа чужого имущества за комиссию), а не вашего |
Что добавить, если расширяемся?
- Хотите сдавать дома в аренду? → 68.20.1 («Сдача внаём собственного жилого недвижимого имущества»).
- Будете заниматься девелопментом (покупка земли, проектирование, продажа участков без строительства)? → 68.10.2 «Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества» и 41.20 при необходимости инфраструктуры.
Для того чтобы легально строить и продавать жилые дома в 2026 году, обязательно укажите 41.20 (строительство) в качестве основного и 68.10.11 (продажа собственных домов), в качестве дополнительного кода ОКВЭД, вступите в СРО и соблюдайте раздельный налоговый и бухгалтерский учёт.
Данный материал подготовлен на основе актуальной редакции ОКВЭД-2 (ОК 029-2014, ред. 2) и законодательства РФ по состоянию на апрель 2026 г.