Сдача жилых и нежилых помещений в аренду — популярный способ получения дополнительного дохода. Чтобы законно вести эту деятельность, необходимо правильно выбрать и указать код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). В статье рассмотрим, какие коды применяются, как их регистрировать, какие налоговые режимы доступны и какие изменения в законодательстве появились в 2025‑2026 годах.

Что такое ОКВЭД и почему он важен для сдачи в наем недвижимости

ОКВЭД — это система классификации экономических видов деятельности, обязательная для всех юридических и физических лиц, регистрирующих предпринимательскую деятельность в России. Правильный код ОКВЭД:

• Определяет порядок налогообложения;
• Влияет на возможность получения лицензий и разрешений;
• Является основанием для расчёта страховых взносов и пенсионных отчислений;
• Упрощает взаимодействие с налоговой и другими контролирующими органами.

Неправильный код может привести к штрафам, закрытию предприятия или необходимости изменять налоговую базу.

Основные коды ОКВЭД, связанные с арендой недвижимости

Для сдачи в аренду различного имущества применяются следующие коды:

1. 68.31 – Аренда собственного или арендованного жилого помещения.
2. 68.32 – Аренда собственного или арендованного нежилого помещения (офисы, торговые площади, склады).
3. 68.20 – Сдача в аренду собственного или арендованного собственного имущества (включая транспортные средства, оборудование).
4. 68.99 – Прочая аренда, не включённая в другие группы (например, аренда земельных участков, рекламных щитов).

Выбор кода зависит от того, какое именно помещение (жилищное/нежилое) и в каком объёме (одна квартира, несколько объектов) вы сдаёте в аренду.

Как правильно выбрать ОКВЭД для сдачи квартиры в аренду

Для физических лиц, сдающих одну‑единственную квартиру, часто достаточно 68.31. Если же планируется сдача нескольких квартир, коммерческих помещений или смешанного типа недвижимости, рекомендуется использовать комбинированный подход:

• Для жилой части – 68.31;
• Для нежилой части – 68.32;
• Если аренда сопровождается предоставлением дополнительных услуг (уборка, ремонт) – добавить код 81.30 (Услуги по обслуживанию зданий и территорий).

Важно помнить, что в едином налоговом режиме (например, УСН «Доходы») допускается указание нескольких кодов, если они относятся к одной группе «аренда недвижимости».

Процедура регистрации ОКВЭД

Регистрация кода ОКВЭД происходит в несколько шагов:

1. Определение формы собственности. Выбор между ИП и юридическим лицом (ООО, АО и т.д.).
2. Заполнение заявления. Для ИП – форма Р21001; для ООО – форма Р13001.
3. Выбор кода ОКВЭД. Указываются все коды, соответствующие планируемой деятельности.
4. Подача в налоговую. Через личный кабинет на сайте ФНС или в бумажном виде.
5. Получение выписки. После регистрации налоговая выдает выписку с указанными кодами.

После регистрации необходимо:

• Открыть банковский счёт (если его ещё нет).
• Внести сведения о виде деятельности в бухгалтерию.
• Установить порядок ведения учёта (книга учёта доходов и расходов, либо упрощённый учет).

Налоговые последствия выбора ОКВЭД

Выбор кода ОКВЭД сам по себе не определяет налоговый режим, но он ограничивает выбор режимов, допустимых для данной деятельности.

Важно: с 2025 года в законопроекте, предложенном в Госдуме, вводятся штрафы за сдачу в аренду без письменного согласия соседей. Это может отразиться на налоговой отчётности, если арендные доходы будут признаны «незаконными».

Новые законодательные инициативы 2025‑2026 гг;

В мае 2025 года в Госдуму был внесён законопроект, предусматривающий:

• Обязательное получение письменного согласия соседей на сдачу квартиры в аренду.
• Создание реестра арендных договоров, доступного в онлайн‑режиме для контролирующих органов.
• Ужесточение ответственности за «незаконную» сдачу в аренду, включая возможность конфискации квартиры при повторных нарушениях.

Эти предложения находятся на стадии обсуждения, но уже сейчас рекомендуется:

1. Получать согласие соседей в письменной форме и хранить документ в архиве.
2. Включать пункт о согласии в договор аренды.
3. Уведомлять управляющую компанию о начале аренды, если это предусмотрено внутренними правилами дома.

С учётом возможного вступления закона в силу, правильный выбор ОКВЭД и тщательная документальная база помогут избежать штрафов и судебных споров.

Практические рекомендации для собственников

Ниже – чек‑лист, который поможет оформить аренду без ошибок:

• Выбор формы собственности. Если сдаёте одну‑единственную квартиру, часто удобнее оформить ИП на упрощённой системе (УСН «Доходы»).
• Регистрация ОКВЭД. Укажите код 68.31 (жилая) или 68.32 (нежилая). При необходимости добавьте 81.30 – услуги по обслуживанию.
• Подготовка договора аренды. Договор должен включать:
  • Полные данные сторон;
  • Адрес и площадь помещения;
  • Срок аренды;
  • Размер арендной платы и порядок её выплаты;
  • Ответственность за коммунальные услуги;
  • Пункт о получении согласия соседей (если требуется).
• Получение согласия соседей. Составьте форму согласия, подпишите её обеими сторонами и приложите к договору.
• Регистрация договора в налоговой. При УСН «Доходы» достаточно указать доход в декларации. При ОСН – требуется выписка из реестра договоров (если закон требует).
• Ведение бухгалтерского учёта. Введите книгу учёта доходов и расходов, фиксируйте оплату аренды и коммунальных услуг.
• Отчётность. Сдавайте налоговую декларацию по выбранному режиму (ежегодно для УСН, ежеквартально для ОСН).
• Контроль за соблюдением правил дома. Убедитесь, что арендатор соблюдает правила проживания, чтобы избежать конфликтов с соседями.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать ОКВЭД, если я сдаю только одну квартиру?

Да. Любая предпринимательская деятельность, в т.ч. сдача в аренду, требует указания кода ОКВЭД. Для одной квартиры обычно достаточно кода 68.31.

Можно ли сдавать квартиру без ИП, просто как частное лицо?

Теоретически доход от аренды можно задекларировать в качестве «прочих доходов» в налоговой декларации физического лица. Однако при доходе выше 2 млн рублей в год обязателен переход на ИП или ООО.

Какой налоговый режим выгоднее?

Для большинства собственников, сдающих одну‑две квартиры, оптимален УСН «Доходы» (6 %). Если у вас значительные расходы на ремонт, может быть выгоднее УСН «Доходы минус расходы» (15 % от разницы).

Что делать, если сосед отказывается дать письменное согласие?

В случае отказа рекомендуется:

1. Обратиться к управляющей компании или ТСЖ для разрешения конфликта;
2. Провести переговоры в присутствии свидетелей;
3. Если законодательство уже требует согласия, рассмотреть возможность сдачи помещения в виде совместного проживания (субаренда) только после получения согласия.

Нужно ли уплачивать НДС при сдаче квартиры в аренду?

Если вы выбрали УСН «Доходы», НДС не уплачивается. При ОСН НДС обязателен, но для сдачи в аренду недвижимости действует льготная ставка 0 % (при условии, что арендатор является плательщиком НДС).

Выбор правильного кода ОКВЭД – фундаментальный шаг для законного получения дохода от сдачи недвижимости в аренду. С учётом последних инициатив Госдумы, связанных с обязательным получением согласия соседей и введением штрафов, владельцам недвижимости следует заблаговременно оформить всю документацию.

Следуйте рекомендациям из этой статьи, выбирайте оптимальный налоговый режим и поддерживайте открытый диалог с соседями – тогда ваш арендный бизнес будет прибыльным и безопасным.

Удачной аренды!