Дата актуализации:

Зачем ИП вообще нужен «правильный» ОКВЭД при продаже недвижимости

Выбор кода ОКВЭД 2 напрямую влияет на то, по какой ставке и в каком порядке ИП будет платить налог с дохода от продажи недвижимости.

• Признак предпринимательской деятельности. Наличие кода группы 68 в ЕГРИП подтверждает, что объект продавался «в рамках бизнеса»;
• Налог: УСН vs НДФЛ. Если код «правильный» → налог платится по УСН (6 % или 15 %). Если код отсутствует → ФНС требует НДФЛ 13 % по правилам физлиц (с возможным вычетом 1 млн руб. или расходами, но с ограничением по сроку владения 3–5 лет).
• Доначисления. Неверный или «забытый» код чреват штрафами и доначислением налога с 70 % кадастровой стоимости по ст. 217.1 НК РФ.

Какие коды ОКВЭД подходят ИП-«упрощенцу» в 2026 году

Основной код для сделок с собственным имуществом

68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»

• Подходит для жилых домов, квартир, гаражей, складов, земельных участков и иных объектов, находящихся в собственности ИП.
• Разрешён как основной, так и дополнительный. Главное, чтобы он был внесён в ЕГРИП до даты регистрации перехода права.
• Использование даёт право учитывать любые документированные расходы при УСН «Доходы минус расходы» (ст. 346.16 НК РФ).

Дополнительные коды, если вы работаете «по комиссии» или перепродаёте

• 68.32 «Агентство недвижимости» — если вы выступаете посредником.
• 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» — подходит, если объект сдавался в аренду, а потом продан.
• 46.71 «Оптовая торговля недвижимым имуществом» — при массовой закупке/продаже объектов, которые учитываются как «товар».

Важно: перепродажа «чужого» имущества (товарная позиция) требует 46.71, иначе налоговая может «переквалифицировать» УСН на 6 % в НДФЛ 13 %.

Пошаговая инструкция: как добавить ОКВЭД 68.10 в ЕГРИП

1. Подготовьте заявление Р24001.
   Раздел 3 «Сведения о видах экономической деятельности» → ставим код 68.10 как основной или дополнительный.
2. Уплатите госпошлину 800 руб.
   Реквизиты — на сайте service.nalog.ru.
3. Подайте документы.
   • через «Твой бизнес онлайн» (Госуслуги);
   • лично в ИФНС или МФЦ;
   • по нотариальной доверенности.
4. Получите лист записи ЕГРИП.
   Срок — 3 рабочих дня. Проверьте, что код 68.10 действительно отражён.

Как именно ИП на УСН платит налог с продажи недвижимости

Вариант 1. УСН «Доходы» 6 %

Формула:

Налог = (Цена по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости) × 6 %

Пример:

ИП продаёт офис за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость 7 000 000 руб.

• Минимальная база: 7 000 000 × 70 % = 4 900 000 руб.
• Налог: 4 900 000 × 6 % = 294 000 руб.
• Уплатить до 25 апреля следующего года (или авансом до 25-го числа следующего месяца после продажи).

Вариант 2. УСН «Доходы минус расходы» 15 %

Что можно отнести к расходам:

• стоимость приобретения объекта (по договору купли-продажи, ДДУ, наследству);
• регистрационные сборы, госпошлины, оценка, услуги риелтора;
• проценты по кредиту, если займ брался на покупку именно этого объекта.

Пример:

Купил склад за 3 млн руб., продал за 5 млн руб., расходы 200 тыс. руб.

• Налоговая база: 5 000 000 – 3 000 000 – 200 000 = 1 800 000 руб;
• Налог: 1 800 000 × 15 % = 270 000 руб.

Вариант 3. НДФЛ 13 % (если ОКВЭД отсутствует)

Если код 68.10 не указан, ИП платит НДФЛ как физлицо:

• ставка 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн руб.);
• доступен вычет 1 млн руб. либо расходы на покупку;
• срок владения должен быть ≥ 3 года (иногда 5 лет) для освобождения.

Как не попасть на доначисления: чек-лист для ИП

Ответы на распространённые вопросы

Можно ли совмещать ПСН и УСН при продаже недвижимости?

Да. Патент берётся, например, на «аренду недвижимости», а продажа оформляется на УСН. Главное — чтобы код 68.10 был в ЕГРИП.

Продам квартиру, которую получил в наследство. Какие расходы учесть?

При УСН «Доходы минус расходы» можно включить: госпошлину за регистрацию права, нотариальные расходы, кадастровый паспорт, услуги оценщика.

Нужно ли платить НДС при продаже коммерческой недвижимости на УСН?

Нет. УСН освобождает от НДС (ст. 346.11 НК РФ), за исключением ввоза товаров и операций по доверительному управлению.

Коротко о главном

• Обязательно добавьте в ЕГРИП код 68.10, если собираетесь продавать свою недвижимость «как ИП».
• Тогда налог будет по УСН (6 % или 15 %), а не НДФЛ 13 %.
• Не допускайте занижения цены ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая всё равно доначислит.
• Сохраняйте все первичные документы для подтверждения расходов.

Если остались вопросы, оставьте заявку в «Моё Дело», и мы подготовим всю отчётность за 1 день без ошибок.

Информация актуальна на . При цитировании ссылка на источник обязательна.