Если вы планируете регистрировать ИП или ООО и заниматься операциями с земельными участками, первое, что нужно выбрать — правильный код ОКВЭД. В 2026 году для покупки и продажи земли актуален код 68.10.23. Ниже — полный разбор: что включает и не включает код, как оформить его в ЕГРЮЛ/ЕГРИП, какие налоги и отчётность ждут предпринимателя.

Краткая справка: что такое ОКВЭД-2

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД-2, редакция 2026 г.) делит бизнес на 21 секцию (A-U). Каждая секция состоит из классов, классы делятся на группы, группы — на подгруппы, а подгруппы — на виды деятельности.

Где «живёт» код 68.10.23

1. Секция L — «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом».
2. Класс 68, «Операции с недвижимым имуществом».
3. Группа 68.1, «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
4. Подгруппа 68.10 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
5. Вид 68.10.2 — «Покупка и продажа земельных участков».
6. Вид 68.10.23, «Покупка и продажа земельных участков» (уточнённый код).

То есть код 68.10.23 является самым «тонким» уточнением внутри класса 68.

Что включает 68.10;23

• Покупка земельных участков у физических, юридических лиц и государства.
• Продажа этих участков конечным покупателям.
• Формирование земельного «пакета» (объединение смежных участков) с последующей реализацией.
• Работа с межценовой разницей — «купил дешевле, продал дороже».

Что НЕ включает 68.10.23

• Аренда земли (код 68.20).
• Посредничество без перехода права собственности на землю (код 68.31).
• Управление недвижимостью (код 68.32).
• Строительство объектов на земле (секция F).

Как указать код при регистрации ИП/ООО

1. В заявлении № Р21001 (ИП) или № Р11001 (ООО) в разделе «Коды ОКВЭД» указываем:
   
   68.10.23 — Покупка и продажа земельных участков.
2. Дополнительно можно добавить вспомогательные коды:
   • 68.31, Агентская деятельность в сфере недвижимости (если будете продавать участки за комиссию).
   • 69.20 — Деятельность в области права (услуги юриста по сделкам с землёй).
3. Количество кодов не ограничено, но главным (основным) должен быть именно 68.10.23.

Налоги и режимы налогообложения в 2026 году

УСН (упрощённая система)

Подходит большинству ИП и малых ООО.

• 6 % доходов (выгодно при высокой марже).
• 15 % доходы минус расходы (выгодно при высоких расходах).
• Ограничения: до 200 млн руб. выручки в год и до 130 человек штат.

ОСНО (общая система)

• НДС 20 % (возможно освобождение по ст. 145 НК РФ, если выручка < 2 млн руб. за 3 квартала).
• Налог на прибыль 20 %.

ПСН (патент)

На 2026 год патент на покупку-продажу земли не предусмотрен, поэтому использовать нельзя.

Как отчитываться

Риски и нюансы

• Кадастровый учёт. Убедитесь, что участок поставлен на кадастровый учёт и не находится в зоне запрета (земли заповедников, военные объекты).
• Целевое назначение. Проверяйте ВРИ (вид разрешённого использования). Иначе землю нельзя будет продать под ИЖС или ЛПХ без дополнительных согласований.
• Налоговые разбирательства. При частых перепродажах ИФНС может квалифицировать деятельность как «предпринимательскую» и потребовать НДС и налог на прибыль даже при УСН.
• Расчётный счёт. При суммах сделок ≥ 100 тыс. руб. открывать расчётный счёт обязательно (115-ФЗ).

Пошаговый алгоритм начала работы

1. Выбрать форму собственности: ИП или ООО.
2. Зарезервировать наименование в ФНС.
3. Указать 68.10.23 как основной код ОКВЭД.
4. Выбрать систему налогообложения (рекомендовано УСН 6 %).
5. Открыть расчётный счёт.
6. Настроить бухгалтерию (онлайн-сервисы: Моё дело, Контур.Бухгалтерия, 1С-Бизнес).
7. Начать закупать участки и заключать договоры купли-продажи.

Контрольный список документов на сделку

• Договор купли-продажи (утв. Минэкономразвития № 556).
• Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
• Кадастровая выписка.
• Справка об отсутствии задолженности по налогам (если продаёт юрлицо).
• Согласие супруга/супруги (если участок куплен в браке).

Дата актуализации: .