Если вы планируете сдавать квартиру, комнату или дом в аренду как физическое лицо или через ИП/ООО, важно указать корректный код ОКВЭД 2․ От этого зависит, попадёте ли вы под налоговые льготы и не получите ли штрафы за «неправильный» вид деятельности․ Ниже — подробная инструкция на русском языке с актуальными кодами на ․
Кратко: какой код выбрать
- Для ИП на патенте или НПД (самозанятых): используйте 68․20․1 «Сдача внаём собственного жилого недвижимого имущества»․
- Для ИП/ООО на УСН или ОСНО: добавьте основной код 68․20․1 или 68․20 (если жильё не ваше, а арендованное)․
- Если сдаёте коммерческую недвижимость (офис, склад), берите 68․20․2 «Аренда и управление нежилым фондом»․
Разбор ОКВЭД 2 по разделам
Раздел L, «Деятельность в области недвижимости»
Вся аренда попадает именно сюда․ В 2026 году структура классификатора не изменилась․ Главные группы:
- 68․20․1 — Сдача внаём собственного жилого недвижимого имущества․
Примеры: квартира, апартаменты, дом, комната в квартире, коттедж․ - 68․20․2 — Аренда и управление собственным или арендованным нежилым фондом․
Примеры: офис, склад, торговая точка․ - 68․32 — Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе․
Используйте, если вы не просто сдаёте, а ещё и управляете объектом (например, кол-центр для арендаторов)․
Подбор кода в ЕГРЮЛ/ЕГРИП
При регистрации ИП или ООО достаточно указать один основной код․ Дополнительные коды добавляйте, если планируете:
- сдавать одновременно жилое и нежилое (добавьте 68․20․2 к 68․20․1);
- оказывать услуги по заселению гостей (тогда ещё 79․90 — «Услуги туристического букинга»)․
Как изменить код, если он уже «не тот»
Шаг 1․ Сформируйте решение единственного участника (для ООО) или заявление ИП в форме Р24001․
Шаг 2․ Внесите изменения через «Госуслуги» или МФЦ — коды добавляются моментально, госпошлина 800 руб․
Шаг 3․ Уведомите ФНС и ФСС о смене вида деятельности, если у вас есть сотрудники․
Налоговые последствия выбора кода
| Режим | Подходит код | Налог 2026 | Особенности |
|---|---|---|---|
| Самозанятый (НПД) | 68․20․1 | 4 % доходов | До 2,4 млн ₽ в год, не платить ФНДФЛ и страховые |
| Патент | 68․20․1 | 6 % потенциального дохода | До 60 м² на объект, без НДС |
| УСН «Доходы» | 68․20․1 / 68․20․2 | 6 % | Подойдёт при аренде нескольких объектов |
Если вы ошибочно указали 68․10 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»), вас могут перевести на ОСНО и взимать 20 % НДС․ Поэтому проверьте коды в выписке ЕГРЮЛ прямо сейчас․
Частые вопросы
Можно ли не регистрировать ИП и сдавать квартиру «как есть»?
Нет․ С 2026 года ФНС автоматически отслеживает транзакции через банки․ Налоговая увидит доходы и начислит штраф: 20 % от суммы + пени․
Какой код, если я сдаю жильё на сутки через Airbnb?
Используйте 68․20․1 + дополнительный 79․90 «Услуги туристического букинга»․ Патент или НПД всё равно позволяют краткосрочную аренду․
А если я арендую квартиру и пересдаю её?
Возьмите 68․20․2, так как вы управляете не своим имуществом․ Подтвердите договор субаренды и отражайте расходы на аренду․
- Код 68․20․1 — для собственного жилья․
- Код 68․20․2 — для нежилого фонда и пересдачи․
- Не забудьте обновить код в ЕГРЮЛ/ЕГРИП до начала аренды․
- Выберите налоговый режим: НПД, патент или УСН․
Следите за официальными обновлениями на сайте ФНС: https://www․nalog․gov․ru․ Дата актуальности — ․