Деятельность по операциям с недвижимым имуществом в российской классификации ОКВЭД-2 занимает секцию L․ Внутри неё выделяют три основные группы: покупка-продажа собственного недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, а также предоставление прочих услуг в этой сфере․ Ниже разберём подробно, какие коды следует применять в зависимости от характера вашей деятельности, какие документы потребуются и какие изменения в нормативной базе вступили в силу в 2026 году․

Классификация и коды ОКВЭД

Группа 68․1 – Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

• 68․10 – «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»․
  Под этот код попадают компании, которые:
  • приобретают земельные участки, жилые и нежилые здания, строящиеся объекты;
  • выполняют предпродажную подготовку (снос, реконструкция, перепланировка);
  • продают готовые объекты конечным покупателям․

Если вы покупаете объект, капитально ремонтируете его и продаёте, вы также попадаете в 68․10․ Однако, если вы оказываете услуги посредника между продавцом и покупателем за комиссию, это уже 68․31․

Группа 68․2 – Аренда и эксплуатация собственного или арендованного недвижимого имущества

• 68․20․1 – «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом»․
  Сюда относятся девелоперы, сдающие квартиры в найм, а также ЖК «комплексы» управляющих компаний․
• 68․20․2 – «Аренда и управление собственным нежилым недвижимым имуществом»․
  Офисные, торговые и складские центры, которые сдаются в аренду․
• 68․20․3 – «Аренда и управление арендованным недвижимым имуществом»․
  Компании, которые берут здания в субаренду и передают их конечным арендаторам (operating leasing)․

Группа 68․3 – Профессиональные, научные и технические услуги в недвижимости

• 68․31 – «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе»․
  Управляющие компании, которые не владеют объектами, но обслуживают их по договору с собственником: коммунальные платежи, охрана, уборка, ремонт․
• 68․32 – «Инженерные и технические изыскания, геодезическая и картографическая деятельность в недвижимости»․
  Кадастровые инженеры, геодезисты, топографы․
• 68․39 – «Прочие профессиональные, научные и технические услуги в недвижимости»․
  Риелторские агентства, оценка недвижимости, юридическое сопровождение сделок․

Отличие кодов для индивидуальных предпринимателей и ООО

Документы и регистрация

При регистрации юрлица или ИП

1. Заявление по форме Р11001 (ООО) или Р21001 (ИП)․
2. Копии паспортов учредителей и директора․
3. Протокол общего собрания о создании ООО․
4. Устав (для ООО) в 2026 году можно подавать в простой письменной форме – новые поправки г․ упрощают процедуру․
5. Уведомление о переходе на УСН или патент (если выбираете 68․20․1)․
6. Заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учёт, если планируете покупку-продажу объектов (68․10)․

Лицензии и разрешения

• Для 68․10 – лицензия не требуется, но при строительстве – подрядные организации должны иметь СРО․
• Для 68․31 – членство в СРО управляющих компаний обязательно с 1 июля 2024 г․ (ФЗ 176-ФЗ)․
• Для 68․32 – кадастровые инженеры обязаны иметь квалификационный аттестат Росреестра․

Отчётность и налоги в 2026 году

Налоговый режим

• УСН «Доходы» (6 %) – оптимален для риелторов и управляющих компаний без больших расходов․
• УСН «Доходы–Расходы» (15 %) – подходит девелоперам, которые закупают материалы и оплачивают строительные работы․
• АУСН – обновлённая автоматизированная система с онлайн-кассами и автоматическим формированием КУДиР․
• Налог на прибыль (20 %) – классический режим для ООО, которым важно НДС-кредитоваться с контрагентами․

Отчётность для 68-х кодов

Примеры расчёта налогов

Пример 1: ИП по ОКВЭД 68․20․1 сдаёт квартиру за 35 000 ₽ в месяц․

• Годовой доход = 35 000 × 12 = 420 000 ₽․
• УСН 6 % = 420 000 × 0,06 = 25 200 ₽․
• Фиксированные взносы в 2026 г․: 49 547 ₽ (ПФР + ФФОМС)․
• Налог к уплате: 25 200 – 49 547 = 0 ₽ (вычет превышает налог)․

Пример 2: ООО по ОКВЭД 68․10 купило офис за 10 млн ₽, продало за 13 млн ₽, расходы на ремонт 1 млн ₽․

• Доход – расход = 13 – 10 – 1 = 2 млн ₽․
• УСН 15 % = 2 000 000 × 0,15 = 300 000 ₽․
• Если бы был НДС (20 %), то НДС к уплате: (13 000 000 – 10 000 000) × 20 / 120 ≈ 500 000 ₽․

Новые правила 2026 года

Увеличение минимальной суммы крупной сделки

С 10 марта 2026 г․ минимальный порог крупной сделки, подлежащей контролю Росфинмониторинга, увеличен с 600 000 до 3 млн ₽․ Это значит, что любая сделка по купле-продаже недвижимости стоимостью ≥ 3 млн ₽ должна сопровождаться отчётом в Росфинмониторинг о задействованных денежных средствах․

Упрощение устава ООО

Согласно закону, опубликованному г․, устав ООО можно оформлять в свободной форме, если в нём прописан лишь предмет деятельности и размер уставного капитала․ Это сокращает время регистрации новых компаний в сфере недвижимости с 5 до 1 дня (Минюст)․

Обязательное электронное сопровождение сделок

С 1 января 2026 г․ все сделки в группе 68․10 (покупка-продажа) обязаны оформляться через ЕГРН-онлайн с использованием электронной подписи․ Бумажные договоры допускаются только при технических сбоях системы․

Чек-лист для начинающего агентства недвижимости

1. Выбрать режим: ИП (патент/УСН) или ООО․
2. Определиться с кодами: 68․31 (услуги риелтора) + 68․10 (покупка-продажа своих объектов)․
3. Собрать пакет документов, в т․ч․ СРО при работе по 68․31․
4. Зарегистрировать онлайн-кассу и подключиться к АУСН․
5. Настроить разделение денежных потоков: отдельный счёт для крупных сделок ≥ 3 млн ₽․
6. Заключить договор с банком на эквайринг (при оплате картой)․
7. Настроить учёт в 1С или МойСклад (модуль «Недвижимость»)․
8. Ежемесячно сдавать отчёт в Росфинмониторинг при крупных сделках․

Коды ОКВЭД в секции L охватывают практически весь спектр работы с недвижимостью: от простой сдачи квартиры до управления элитными бизнес-центрами․ Главное – правильно выбрать основной и дополнительные коды, подобрать налоговый режим и учесть новые требования 2026 года, особенно контроль Росфинмониторинга и обязательный электронный документооборот․

Соблюдая приведённые рекомендации, вы избежите штрафов и сможете сосредоточиться на развитии бизнеса в стремительно меняющемся рынке недвижимости․