ОКВЭД 2 – Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, который
используется при регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а также при
составлении налоговых деклараций. В 2021 году в классификаторе произошли важные изменения,
касающиеся аренды и управления недвижимым имуществом. В статье рассмотрим, какие коды
подходят для разных видов деятельности, какие нововведения были приняты, и как правильно
оформить бизнес в этой сфере.

Что такое ОКВЭД и почему он важен?

ОКВЭД 2 – это система кодов, отражающих типы экономической деятельности. При регистрации
предприятия в налоговой инспекции необходимо указать основной и (по желанию) дополнительные
коды ОКВЭД. От выбранного кода зависят:

• право вести определённый вид бизнеса;
• налоговый режим (УСН, ОСНО, ПСН и др.);
• необходимость получения лицензий и разрешений;
• возможные ограничения со стороны муниципальных органов.

Общая структура раздела 68 «Операции с недвижимым имуществом»

Раздел 68 охватывает все операции, связанные с недвижимостью: покупка, продажа,
аренда, управление, обслуживание и др. В рамках этого раздела основными группами являются:

1. 68.1 – Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
2. 68.2 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;
3. 68.3 – Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе;
4. 68.4 – Услуги по обслуживанию и эксплуатации зданий и сооружений.

Основной код 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»

Код 68.20 (и его подклассы) описывает деятельность, связанную с сдачей в аренду
и эксплуатацией:

• многоквартирных зданий и других жилых домов;
• квартир, нежилых зданий и помещений (офисные, торговые, складские, выставочные залы);
• земельных участков;
• предоставление в аренду как меблированных, так и немеблированных помещений.

Подклассы кода 68.20

Что изменилось в 2021 году?

В 2021 году ФГБУ «Институт стандартизации» подготовил серию поправок к ОКВЭД 2, направленных
на более точное разделение деятельности по аренде и управлению различными типами недвижимости.
Основные изменения:

• Введён отдельный подкласс 68.20.2 – аренда и управление нежилым имуществом.
  Ранее все виды недвижимости объединялись в один код 68.20.
• Уточнены формулировки для 68.20.1 (жилая недвижимость) – теперь явно указано,
  что код подходит для сдачи в длительный (месячный/годовой) и краткосрочный (до 30 дней) аренды.
• Добавлен новый подкод 68.20.3 – управление недвижимостью за вознаграждение.
  Он охватывает деятельность управляющих компаний, сбор арендных платежей и обслуживание
  зданий без непосредственной сдачи в аренду.
• В классификаторе уточнены ссылки на ОКПД 2 – теперь ясно, какие товары (например, услуги
  по управлению) относятся к каждому виду деятельности.

Как выбрать правильный код ОКВЭД для вашего бизнеса?

Выбор зависит от того, какой именно объект и какую форму аренды вы планируете использовать.

Сдача в аренду жилой недвижимости

• Если вы сдаёте собственные квартиры/дома – используйте 68.20.1.
• Если объект арендован у третьих лиц и вы сдаёте его дальше – тоже подходит 68.20.1,
  однако в уставе следует уточнить «аренда и управление арендованным жилым имуществом».
• Для краткосрочной аренды (например, сервисные апартаменты) рекомендуется дополнительно
  указать 68.31.21 – посреднические услуги по аренде жилой недвижимости.

Сдача в аренду нежилой (коммерческой) недвижимости

• Для офисных, торговых, складских помещений – 68.20.2.
• Если вы лишь предоставляете помещение «под аренду», а сами не управляете им, можно использовать
  код 68.31.22 – посреднические услуги по аренде нежилой недвижимости.
• Если вы управляете зданием (сбор платы, техническое обслуживание) – 68.20.3.

Управляющие компании

Для компаний, которые не владеют объектами, а только управляют ими за вознаграждение
(сбор арендной платы, ремонт, охрана) – основной код 68.20.3. При этом в
уставе рекомендуется прописать «управление собственным и арендованным недвижимым имуществом
за вознаграждение».

Практические шаги при регистрации ИП/ООО в 2021 году

1. Определите объект и форму аренды. Это поможет выбрать основной код ОКВЭД.
2. Подготовьте устав (для ООО) или заявление о регистрации ИП. В разделе
   «Виды деятельности» укажите выбранный код и его описание.
3. Соберите необходимые документы. Для ИП – паспорт, ИНН, заявление

   (Форма Р21001). Для ООО – учредительные документы, протокол собрания учредителей,
   решение о выборе кода ОКВЭД.

4. Подайте заявление в налоговую инспекцию. Электронно через портал
   Госуслуги или лично в отделении ФНС.
5. Оформите договор аренды. В 2021 году рекомендациями ФГБУ «Институт
   стандартизации» были опубликованы образцы договоров, включающие обязательные пункты:
   срок аренды, размер арендной платы, порядок её пересмотра, ответственность сторон,
   порядок расторжения.
6. Выберите налоговый режим. Для большинства арендных компаний удобен
   упрощённый режим (УСН 6 % или 15 %). При выборе «управление за вознаграждение» часто
   выгоднее УСН 6 % (доходы минус расходы).
7. Ведите бухгалтерию. Учитывайте доходы от аренды отдельно от
   управленческих вознаграждений – это требуется при расчёте налога по УСН.

Примеры типовых договоров и форм

Для каждой из перечисленных групп кода ОКВЭД в 2021 году были разработаны образцы:

• Договор аренды жилого помещения (форма Д-13).
• Договор аренды нежилого помещения (форма Д-14).
• Договор управления недвижимым имуществом (форма Д-15) – включает пункт о
  сборе арендной платы и распределении расходов.
• Акт приёма‑передачи недвижимости.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли использовать код 68.20 для сдачи в аренду только одной квартиры?

Да. Код 68.20 (а точнее 68.20.1) подходит для любого объёма жилой недвижимости,
от одной квартиры до целого жилого комплекса.

Нужно ли регистрировать отдельный код ОКВЭД, если я сдаю и жилую, и нежилую недвижимость?

Рекомендуется указать два основных кода: 68.20.1 и 68.20.2.
Это упростит налоговый учёт и избавит от вопросов проверяющих органов.

Какой код выбрать, если я только собираю арендную плату и передаю её собственнику?

Для такой деятельности подходит код 68.20.3 – управление недвижимостью за
вознаграждение.

Влияют ли изменения 2021 года на уже зарегистрированные компании?

Если у компании уже указан общий код 68.20 без уточнения подпункта, изменения в 2021 году
не требуют обязательного пересмотра. Однако для более точного отражения деятельности
рекомендуется подать заявление о внесении изменений в устав (для ООО) или в справку
о видах деятельности (для ИП).

Код 68.20 и его подклассы являются центральными в классификаторе ОКВЭД 2 для
любой деятельности, связанной с арендой и управлением недвижимым имуществом. В 2021 году
произошли уточнения, которые позволяют более точно дифференцировать:

• жильё (68.20.1);
• нежилое помещение (68.20.2);
• управление за вознаграждение (68.20.3).

Выбор правильного кода упрощает процесс регистрации, налоговый учёт и взаимодействие с
контролирующими органами. При планировании бизнеса в сфере недвижимости обязательно
учитывайте цель аренды, тип объекта и форму предоставления услуг, чтобы подобрать оптимальный
ОКВЭД‑код и избежать штрафов.

Если у вас остались вопросы по выбору кода или оформлению договоров, обратитесь к
квалифицированному бухгалтеру или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2021 год, но учитывает
изменения, внесённые в ОКВЭД 2 в течение 2021 года.