В 2025 году процедура признания права собственности на земельный участок, находящийся под уже построенным или купленным домом, по-прежнему вызывает массу вопросов. Ниже ‑- подробная инструкция: как оформить участок в собственность, какие документы собрать, сколько заплатить и какие «подводные камни» могут встретиться на пути.
Почему земля и дом должны быть оформлены совместно
Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, здание и находящийся под ним земельный участок неделимы.
При переходе права собственности на объект недвижимости одновременно переходит и право на долю в земельном участке (собственность или аренда).
Исключение: если участок оформлен в аренду, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет указан соответствующий договор аренды.
Возможные основания для оформления права на землю
- При покупке готового дома (ипотека или собственные средства) – земля обязательно должна быть оформлена одновременно с домом.
- Самовольное строительство – требуется «дачная амнистия» или судебное признание права.
- Бесхозный участок, который фактически используется более 15 лет – можно оформить по процедуре приобретательной давности.
- Участок из земель муниципалитета – подаётся заявление в местную администрацию. При наличии объекта капитального строительства участок может быть предоставлен без торгов (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).
Пошаговая инструкция для собственников объектов недвижимости
Шаг 1. Уточните кадастровый номер участка
Если номера нет, закажите кадастровый учёт. Понадобится:
- Межевой план (подготавливает кадастровый инженер).
- Заявление в Росреестр или МФЦ.
- Квитанция об оплате госпошлины за постановку на учёт – 350 ₽ (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
Шаг 2. Подготовьте правоустанавливающие документы
| Ситуация | Необходимые документы |
|---|---|
| Участок выдан муниципалитетом | Решение администрации или договор аренды, техплан, разрешение на ввод объекта. |
| Дом куплен по ипотеке | Договор купли-продажи, ипотечный договор, выписка из ЕГРН с обременением. |
| Самострой до (дачная амнистия) | Декларация, технический план, правоустанавливающие документы на землю. |
Шаг 3. Подайте заявление в МФЦ или через Госуслуги
- Заполните форму Росреестра (
форма № Р13014). - Приложите все документы (электронный вариант – не более 20 МБ).
- Оплатите госпошлину:
- Для физлиц – 2 000 ₽ за регистрацию права собственности;
- Для юрлиц – 22 000 ₽.
- Получите расписку-приём. Срок регистрации – 7 рабочих дней (электронная подача) или 9 рабочих дней (через МФЦ).
Шаг 4. Получите выписку из ЕГРН
После положительного решения Росреестра выдаётся электронная (или бумажная) выписка, подтверждающая право собственности на земельный участок без обременений (в случае погашения ипотеки).
Особенности при ипотеке
При покупке дома в ипотеку в ЕГРН будет запись об обременении до полного погашения займа. После погашения требуется:
- Получить справку об отсутствии долга в банке.
- Подать заявление в Росреестр на снятие обременения (госпошлина – 600 ₽).
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка: участок не оформлен, а дом уже продан.
Решение: сначала оформите землю, иначе сделка признаётся ничтожной. - Ошибка: отсутствие межевания.
Решение: закажите межевание заранее, особенно если границы спорные. - Ошибка: не указан переход права на землю в договоре.
Решение: обязательно включите пункт о переходе доли в праве на участок при продаже дома.
Готовые чек-листы документов
Скачайте в PDF:
- Чек-лист при покупке дома в ипотеку
- Чек-лист по «дачной амнистии»
- Чек-лист для муниципальных участков
Куда обращаться за помощью
Бюджетно: МФЦ и Госуслуги.
Оперативно: кадастровый инженер, юридическая компания (услуги – от 5 000 до 15 000 ₽).
Онлайн-консультации: Росреестр, Фонд «Дом.Консультант», горячая линия ###-###-####.
Информация актуальна на ; Перед подачей документов советуем проверить актуальные реквизиты госпошлин и формы на официальном сайте Росреестра.