Дарственная (договор дарения) – это один из самых простых и надёжных способов передачи права собственности на квартиру от одного лица к другому безвозмездно. С 1 января 2025 года в России вступил в силу новый закон, который изменил порядок оформления дарственной и ввёл дополнительные требования к документам. В статье мы подробно разберём, какие шаги необходимо выполнить, какие документы собрать и какие подводные камни могут возникнуть.
Что такое дарственная и почему её оформляют у нотариуса?
Дарственная – это гражданско‑правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другому лицу (одаряемому) право собственности на имущество. Оформление дарственной у нотариуса считается самым надёжным способом передачи недвижимости, поскольку:
- Нотариус проверяет правоспособность сторон и чистоту прав на объект.
- Документ получает юридическую силу сразу после подписания и заверения.
- Нотариальное удостоверение упрощает регистрацию перехода права в Росреестре.
- Нотариус фиксирует отсутствие скрытых условий и согласие сторон.
Ключевые изменения в законодательстве (с 2025 г.)
Согласно информации, опубликованной в «Вести» и подтверждённой РИА Новости, с января 2025 года вступил в силу закон, который:
- Уточняет порядок подачи документов в Росреестр – теперь необходимо подавать электронную форму через портал Госуслуг.
- Вводит обязательное нотариальное заверение договора дарения недвижимости – устные договоры и передача прав без нотариального акта более не признаются.
- Устанавливает ограничения по дарению недвижимости, находящейся в ипотеке – даритель должен предоставить справку о полном погашении кредита или согласие банка.
- Обновляет правила расчёта налога на дарение – для родственников первой степени родства (родители, дети, супруги) налог может быть освобождён, но при дарении неродственным лицам применяеться ставка 13 % от рыночной стоимости.
Кому может быть передана квартира?
Закон допускает дарение практически любому дееспособному лицу, однако существуют ограничения:
- Квартира, находящаяся в залоге (ипотека) – требуется согласие банка.
- Объекты, принадлежащие нескольким собственникам – необходимо согласие всех со‑собственников.
- Недвижимость, полученная в порядке наследования, может быть подарена только после завершения всех наследственных процедур.
Пошаговое руководство по оформлению дарственной квартиры
Шаг 1. Подготовка документов дарителя
Для начала необходимо собрать пакет документов, подтверждающих личность и право собственности дарителя:
- Паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность).
- ИНН.
- Справка из банка о погашении ипотечного кредита (если квартира была в ипотеке) или согласие банка на дарение.
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
- Технический паспорт квартиры (план, кадастровый номер).
- Согласие всех со‑собственников (если их несколько).
Шаг 2. Подготовка документов одаряемого
- Паспорт.
- ИНН.
- Согласие (если одаряемый – несовершеннолетний, требуется согласие законного представителя).
Шаг 3. Оценка рыночной стоимости квартиры
Для расчёта возможного налога на дарение требуется официальная оценка стоимости. Оценкой может заниматься:
- Уполномоченный оценщик.
- Банковская оценочная служба (если квартира была в ипотеке).
Шаг 4. Составление договора дарения
Нотариус готовит текст договора на основе предоставленных данных; В договоре указываются:
- Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
- Описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь).
- Условие о безвозмездности передачи.
- Дата и место заключения договора.
- Подписи сторон и нотариальная печать.
Шаг 5. Нотариальное заверение
Обе стороны присутствуют у нотариуса, где происходит:
- Проверка подлинности паспортов.
- Подтверждение отсутствия ограничений (залог, арест и т.д.).
- Подписание договора и его заверение.
Шаг 6. Подача документов в Росреестр
После заверения договор передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности. С 2025 г. процесс происходит в электронном виде:
- Регистрация на портале Госуслуги (если ещё нет аккаунта – создать).
- Загрузка сканов нотариального акта, выписки из ЕГРН, паспорта дарителя и одаряемого.
- Оплата государственной пошлины (в 2025 г. фиксированная ставка – 2 % от стоимости квартиры, но не менее 4000 руб.).
- Ожидание подтверждения регистрации (обычно 5‑10 рабочих дней).
Шаг 7. Получение выписки из ЕГРН
После регистрации в Росреестре необходимо получить новую выписку, где в качестве собственника будет указано имя одаряемого. Выписку можно распечатать через портал Госуслуг или получить в отделении Росреестра.
Налоговые аспекты дарения квартиры
Налоговая служба (ФНС) обязана получить сведения о дарении в течение 30 дней после регистрации права. Основные положения:
- Для родственников первой степени родства (дети, родители, супруги) налог на дарение не взимается.
- Для дальних родственников и неродственных лиц применяется ставка 13 % от рыночной стоимости квартиры.
- Если даритель платил налог на имущество за квартиру, одаряемый освобождается от уплаты налога в течение 3 лет.
- При дарении в пользу благотворительных организаций налог может быть снижен или отменён (требуется отдельный акт благотворительности).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли оформить дарственную без нотариуса?
Согласно новому закону 2025 г., незакреплённый нотариально договор дарения недвижимости не имеет юридической силы. Поэтому обязательное нотариальное заверение – единственный законный путь.
Вопрос: Что будет, если квартира находится в ипотеке?
Требуется получить согласие банка‑кредитора. В противном случае сделка будет признана недействительной, а банк может потребовать погашения кредита за счёт дарителя;
Вопрос: Как быстро происходит регистрация в Росреестре?
Электронная подача обычно занимает 5‑10 рабочих дней. При наличии всех документов и отсутствии ограничений процесс проходит без задержек.
Вопрос: Нужно ли платить налог, если я дарю квартиру своему ребёнку?
Нет, для отношений «родитель‑ребёнок» налог на дарение не взимается.
Возможные подводные камни и как их избежать
- Неуплата государственной пошлины. Проверьте актуальную ставку на официальном сайте Росреестра.
- Отсутствие согласия со‑собственников. Если квартира в совместной собственности, каждый со‑владелец должен подписать отдельный договор дарения.
- Скрытые обременения. Проверьте выписку из ЕГРН – наличие арестов, судебных ограничений или залога.
- Недостаточная оценка стоимости. Оценка должна быть проведена официальным оценщиком; самостоятельные расчёты могут быть оспорены налоговой.
- Ошибки в данных. Тщательно проверяйте ФИО, паспортные данные и кадастровый номер – любые опечатки могут привести к отказу в регистрации.
Оформление дарственной квартиры в России – процесс, требующий внимательного подхода к документам и соблюдения последних законодательных изменений. С 2025 года обязательным стало нотариальное заверение и электронная регистрация в Росреестре. При правильном подходе сделка проходит быстро, без лишних расходов и юридических рисков. Если у вас возникли сомнения, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу, который поможет собрать весь необходимый пакет документов и избежать возможных ошибок.
Дата публикации: