Самое главное помнить: официальное оформление аренды защищает права и вас‚ и вашего жильца‚ а также избавляет от налоговых претензий и штрафов.
Проверьте право сдавать квартиру
- Убедитесь‚ что вы, единоличный собственник или получили нотариальное согласие всех совладельцев.
- Если квартира ипотечная — запросите письменное разрешение банка.
- Если жильё муниципальное или подлежит изъятию (например‚ по реновации) — сдача запрещена.
Подготовьте документы
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) — не старше 30 дней.
- Паспорт собственника (и супруги/супруга).
- Технический паспорт БТИ или cadastral passport.
- Платёжные документы об отсутствии долгов за ЖКУ.
- Согласие законных представителей несовершеннолетних собственников (если доля ребёнка).
Составьте договор найма
Форма договора не регламентирована‚ но обязательно включите:
- точный адрес и площадь квартиры;
- сроки аренды (до 5 лет по ГК РФ) и порядок продления;
- размер и даты платежей (рекомендуется прописать индексирование);
- ответственность сторон (штрафы за просрочку‚ нанесение ущерба);
- условия расторжения (например‚ 30 дней письменного уведомления);
- перечень переданного имущества (в виде акта приёма-передачи).
Важно: не называйте договор «договором аренды» жилого помещения‚ если длится более 1 года: он подлежит госрегистрации. Используйте термин «договор найма».
Зарегистрируйте договор (при необходимости)
| Условие | Нужна ли регистрация |
|---|---|
| До 1 года | Не требуется |
| 1–5 лет | Добровольная регистрация в Росреестре (услуга платная ~2 000 ₽) |
| Свыше 5 лет | Обязательная регистрация как долгосрочная аренда |
Сдайте жильё в налоговую
Вариант 1: ИП на УСН 6%
- Открываете ИП за 1 день через Госуслуги.
- Подаёте заявление о переходе на УСН.
- Вносите 6% с доходов‚ упрощённая бухгалтерия‚ налог можно уменьшить на взносы «за себя».
Вариант 2: Налог на профессиональный доход (самозанятость)
- Доступно в большинстве регионов.
- Ставка 4% при работе с физлицами‚ 6% с компаниями.
- Никаких отчётов: всё через «Мой налог».
Вариант 3: НДФЛ 13%
Если не регистрируете ИП‚ подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Подключите онлайн-кассу (если ИП или самозанятость)
При безналичных оплатах арендатора нужен ОФД и онлайн-касса или приложение «Мой налог». Наличные чеки можно не печатать.
Учёт жильцов
В течение 3 рабочих дней после вселения подайте уведомление в МВД (ГУВМ) через Госуслуги или МФЦ. Штраф за просрочку, 2 000–5 000 ₽.
Проверьте ЖКХ и страховку
- Оформите добровольное страхование квартиры и ответственности перед соседями (от 1 500 ₽/год).
- Установите датчики дыма и утечки газа, при сдаче квартиры это снизит риски.
Подготовьте квартиру к въезду
- Сделайте фото/видео фиксацию состояния мебели и стен.
- Оформите акт приёма-передачи в двух экземплярах.
- Запросите паспорт жильца и оставьте ксерокопии.
- Настройте оплату по квитанциям через приложение вашей УК или ТСЖ.
Чеклист для быстрой проверки
- ✔ Правоустанавливающие документы в порядке
- ✔ Договор найма подписан обеими сторонами
- ✔ Налоговый режим выбран и зарегистрирован
- ✔ Онлайн-касса или «Мой налог» активированы
- ✔ Уведомление в МВД отправлено
- ✔ Акт приёма-передачи составлен
Официальная сдача квартиры — это не страшно и не дорого: от 1 дня на оформление документов и 4–6% налогов. Зато вы спите спокойно‚ а ваши доходы защищены законом.
Дополнительно: подпишитесь на наш Telegram-канал «Аренда без проблем»‚ чтобы получать актуальные шаблоны договоров и налоговые календари.