С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки кардинально меняются. Теперь на одну семью можно оформить только один льготный кредит, даже если раньше у каждого из супругов было собственное право на «семейку» под 6 % годовых. Что это значит на практике и можно ли «обойти» ограничения, разбираемся в статье.
Содержание
- Ключевые изменения с 1 февраля 2026
- Когда всё-таки допускается две ипотеки
- Альтернативные схемы покупки двух квартир
- Чек-лист заёмщика на 2026 год
- Ответы на популярные вопросы
Что изменилось с 1 февраля 2026
До 31 января 2026 действовало правило:
каждый из супругов мог оформить собственную семейную ипотеку, если на момент подачи заявки у них был общий ребёнок (или дети) и они отвечали прочим условиям. Поэтому семьи часто брали два кредита под 6 %, один на себя, второй на супруга — и покупали две квартиры или одну большую и одну инвестиционную.
Новое постановление Минфина РФ от № 2431 внесло ясность:
- льготная ставка 6 % распространяется не на заёмщика, а на семью как единое целое;
- если один из супругов уже использовал семейную ипотеку, второй больше не может получить новую льготу;
- проверка ведётся по единой федеральной базе ДОМ.РФ.
Пример
Ивановы в 2025 году купили однокомнатную квартиру на мужа под 6 %. В 2026 году хотят взять ещё одну трёшку на жену, отказ, т.к. льгота уже использована семьёй.
Когда допускается «вторая» ипотека
Существует всего три узких исключения, при которых семья может получить ещё один льготный кредит:
- Доплата за увеличение площади. Если вы уже погасили первый кредит и продаёте единственное жильё для покупки большего, можно оформить новый кредит под 6 %.
- Утеря права собственности по независящим от заёмщика причинам (землетрясение, пожар, реновация, конфискация). Потребуется справка МЧС или решение суда.
- Дети-инвалиды. При рождении (усыновлении) ребёнка-инвалида после 1 февраля 2026 семья получает дополнительное право на одну льготную ипотеку.
Купить две квартиры всё же можно: популярные схемы
3.1 Первая квартира — семейная ипотека, вторая — обычная
- Первая покупка по льготной ставке 6 %;
- через 6–12 месяцев берём вторую ипотеку по рыночной ставке (в июне 2026 средняя — 12,5 %);
- используем материнский капитал или военную ипотеку на вторую квартиру.
3.2 Разные заёмщики вне брака
Формально не зарегистрированные отношения: один берёт семейную ипотеку, второй — военную или «Господдержку 2020». Главное, чтобы в базе ДОМ.РФ семья не числилась как единый субъект.
3.3 Ипотека «Семья + бизнес»
Оформляем первую квартиру на ИП или ООО супруга/супруги, используя программу «Бизнес-ипотека» (ставка от 9 %). Вторая квартира берётся уже на семью под 6 %.
Чек-лист заёмщика: как не попасть в ловушку
| Шаг | Что проверить | Инструмент |
|---|---|---|
| 1 | Статус семьи в базе ДОМ.РФ | dom.rf → Личный кабинет → Проверка льгот |
| 2 | Количество детей и их даты рождения | ЕГР ЗАГС, свидетельства о рождении |
| 3 | Срок действия сертификата маткапитала | Портал Госуслуг |
| 4 | Кредитная история обоих супругов | БКИ «Эквифакс», «НБКИ» |
Ответы на популярные вопросы
❓ Можно ли переоформить первый кредит на супругу и самому снова взять 6 %?
Нет. Даже при рефинансировании и смене заёмщика право семьи считается использованным.
❓ А если мы разведёмся?
Развод не даёт новое право: проверка идёт по истории именно семьи на момент первой выдачи кредита.
❓ Как доказать, что квартира сгорела и получить вторую льготу?
Подайте в ПФР справку МЧС формы № 3 + выписку из ЕГРН о прекращении права собственности.
С 1 февраля 2026 «одна семья — одна ипотека под 6 %» — теперь аксиома. Две льготные квартиры возможны только в исключительных случаях. Планируйте покупки заранее, проверяйте статус в базе ДОМ.РФ и консультируйтесь с ипотечным брокером: альтернативные программы могут оказаться выгоднее, чем попытка «обойти» закон.
Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.