Важно! Вся информация актуальна на 20 апреля 2026 г.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это расчётная величина, отражающая «ценность» или «полезность» земельного участка при существующем использовании.
Она применяется:
- для расчёта земельного налога;
- для определения арендной платы при муниципальной аренде;
- при безторговой продаже арендатору муниципального участка (по цене, не ниже кадастровой);
- для целей бухгалтерской отчётности (актуализация оценки на 1 января отчётного года).
С 2026 г. вступил в силу законопроект Росреестра: государственную кадастровую оценку будут проводить раз в 2 года вместо прежних 4 лет.
Следовательно, в Тульской области новая кадастровая стоимость будет актуализирована в 2026, 2028, 2030… годах.
Как формируется кадастровая стоимость в Тульской области
Кто и как рассчитывает
- ГКУ «Центр кадастровой оценки Тульской области» (далее, ЦКО) готовит массовую оценку.
- Методика утверждается Минэкономразвития РФ и региона: используются параметры площади, категории земель, вида разрешённого использования (ВРИ), инфраструктурной доступности, индекс дефлятор.
- Результаты публикуются на rosreestr.gov.ru и kadastr.tularegion;ru.
Даты-ориентиры
- 1 января 2026 г. — дата, на которую зафиксирована текущая кадастровая стоимость для целей налогообложения 2026 г.
- 1 января 2028 г., следующая «точка отсчёта» после очередной переоценки.
Рыночная стоимость vs; кадастровая: отличия и риски
| Параметр | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Цель | Налоги, аренда, бухгалтерия | Сделки (купля-продажа, залог, наследство) |
| Методика | Массовая, шаблонная | Индивидуальная экспертная оценка |
| Отличие от рынка | до ±40 % | ±10 % |
| Оспаривание | Возможно (см. раздел 4) | — |
Пример: земельный участок площадью 10 соток в Туле, ВРИ «ИЖС».
Кадастровая стоимость — 2 400 000 ₽ (240 000 ₽/сотка), рыночная — 1 700 000 ₽.
Разница 700 000 ₽ = основание для оспаривания.
Как оспорить кадастровую стоимость в Тульской области
Два пути
- Комиссия при ГКУ «ЦКО» (досудебно, ≤ 30 дней, бесплатно);
- Суд (при отказе комиссии или пропуске срока подачи заявления).
Пошаговая инструкция
- Подготовка пакета документов
- выписка ЕГРН (<5 дней, электронная подпись);
- отчёт независимого оценщика, члена СРО, по форме ФЗ-135;
- нотариально заверенная доверенность (если действует представитель).
- Подача заявления в комиссию
Адрес: г. Тула, ул. Лейтейца Грибова, 14, каб. 215.
Срок: в течение 5 лет со дня вступления в силу результатов оценки. - Решение
Уменьшение кадастровой стоимости в среднем на 15-25 %. - Подача в суд
Если комиссия отказала, подаём иск в Тульский областной суд по правилам КАС РФ.
Сроки и налоговый эффект
Новая (сниженная) кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление
(ст. 403 НК РФ). Значит, подав в 2026 г., вы уменьшаете налоговую базу за 2026, 2027… годы.
Что изменится с 2026 г; для землевладельцев Тульской области
- Частота переоценки сокращена: 2 года вместо 4.
- Утратит силу абз. 5 ст. 65 ЗК РФ: теперь кадастровая стоимость используется только для налогов, но не для установления арендных ставок муниципалитетом (последние будут рассчитываться по специальной методике Минимущества Тульской области).
- В бухгалтерской отчётности за 2025 г. актуализация кадастровой оценки должна быть отражена до 31 марта 2026 г. — это повлияет на величину деferred tax.
Практические советы
Арендатор муниципального участка
Если планируется выкуп без торгов, цена не может быть ниже кадастровой стоимости на дату заключения договора купли-продажи.
Подайте заявление на пересмотр до покупки, чтобы снизить итоговую цену.
Сельхозземля или ИЖС?
| Категория | Ставка земельного налога | Дополнительные льготы |
|---|---|---|
| Сельхозназначение (Тульская область) | 0,3 % от кадастровой стоимости | 50 % скидка для ЛПХ до 2029 г. |
| ИЖС (посёлки городского типа) | 0,1–0,3 % (решение Думы муниципального района) | 10 000 ₽ вычет для ветеранов, пенсионеров |
Проверьте свою оценку онлайн
- Перейдите на rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Введите кадастровый номер участка, получите актуальную стоимость.
- Сравните с рыночными предложениями на Cian, Авито, Домклик.
Кадастровая стоимость в Тульской области стала более «подвижной» (переоценка раз в 2 года) и теперь влияет главным образом на земельный налог.
Если она превышает реальную рыночную на 30 % и более — обязательно оспаривайте: через комиссию ЦКО или суд.
Это позволит снизить как налоговые платежи, так и цену выкупа арендованного муниципального участка.
При необходимости обратитесь к аккредитованным оценщикам Тульской области (реестр СРО доступен на сайте msssro.ru) или к юристам, специализирующимся на земельных спорах.