Что такое «очередь строительства»?
В официальных документах термин «очередь строительства» (строительная очередь) относится к определённому этапу реализации инвестиционного проекта, на котором:
- застройщик получает разрешение на строительство;
- вводится финансовая модель поэтапного финансирования за счёт средств дольщиков или банковских кредитов;
- обязательно проводятся инженерные изыскания и проектирование только для конкретной очереди, а не для всего объекта «в целом»;
- устанавливаются сроки ввода объекта в эксплуатацию по каждой очереди отдельно.
Таким образом, очередь строительства — это часть капитального строительства, которая:
- имеет техническую и функциональную завершённость;
- может быть введена в эксплуатацию и использована независимо от других частей объекта;
- оформляется одним разрешением на строительство и одним разрешением на ввод.
Как изменился Градостроительный кодекс 19 апреля 2026 г.?
Принятые Госдумой поправки вводят новую редакцию ст. 51.1-51.3 ГрК РФ. Основные новшества:
Процедура формирования очереди
Теперь застройщик обязан:
- подать в орган архитектуры и градостроительства заявление о формировании очереди;
- опубликовать проектную декларацию с указанием границ очереди на официальном сайте ФГИС ЕГРН/НАС;
- обеспечить прохождение независимой экспертизы проектной документации именно на очередь, а не на весь проект.
Финансирование изысканий и проектирования
Ключевое решение — разрешение привлекать средства дольщиков до получения разрешения на строительство, но только на финансирование:
- инженерных изысканий (геология, экология, инфраструктура);
- разработки проектной и рабочей документации (АР, КР, ИР, ОВ, ВК и др.);
- государственной экспертизы проекта.
Средства депонируются на эскроу-счетах в уполномоченном банке, что снижает риски дольщиков.
Саморегулирование и контроль ТПП РФ
Совет Торгово-промышленной палаты РФ по саморегулированию получил право:
- вести реестр застройщиков, применяющих механизм очередей;
- проводить внеплановые проверки соблюдения сроков и объёмов строительства;
- вносить предложения в Минстрой РФ по совершенствованию порядка формирования очередей.
Практические последствия для рынка недвижимости
Для дольщиков
- Снижение рисков: деньги задерживаются на эскроу до начала строительства;
- Точные сроки: каждая очередь имеет фиксированный график ввода;
- Прозрачность: публичный доступ к проектной декларации и границам очереди.
Для застройщиков
- Снижение финансовой нагрузки: можно привлекать деньги дольщиков на подготовительный этап;
- Гибкость: возможность корректировать проект под рыночный спрос без пересогласования всего объекта;
- Ужесточение контроля: саморегулируемые организации (СРО) получили расширенные полномочия.
Для органов власти
- Эффективный мониторинг строительства через ФГИС ЕГРН;
- Упрощение разрешительной документации при разбивке крупных проектов на очереди;
- Снижение доли «замороженных» объектов за счёт точного целевого финансирования.
Как подать заявление на формирование очереди: пошаговая инструкция
- Подготовьте проектную декларацию (формат утверждён Приказом Минстроя № 123/2025).
- Разместите эскроу-счёт в банке из перечня ЦБ РФ.
- Опубликуйте декларацию на портале fgis.rosreestr.ru.
- Подайте заявление в Росархитектуру/Минстрой субъекта через МФЦ или Госуслуги.
- Получите выписку о формировании очереди в течение 10 рабочих дней.
Перспективы и рекомендации
Эксперты Совета ТПП РФ считают, что новые правила:
- увеличат объём ввода жилья до 120 млн кв. м в год к 2030-му;
- снизят дефицит ипотечных ставок за счёт снижения рисков банков;
- сделают долевое строительство более предсказуемым и безопасным.
Рекомендация дольщикам: перед покупкой квартиры проверяйте наличие выписки о формировании очереди и договора эскроу.
Рекомендация застройщикам: внедрите цифровую модель объекта (BIM) для точного разделения на очереди и оперативного взаимодействия с органами власти.
Очередь строительства — это новый стандарт прозрачности и безопасности на рынке недвижимости. Принятые 19 апреля 2026 г. изменения в Градостроительный кодекс РФ устанавливают чёткие правила для формирования очередей, финансирования работ и защиты прав дольщиков. В ближайшие годы механизм очередей станет ключевым инструментом роста объёмов ввода качественного жилья в России.