С 1 января 2025 года договоры дарения недвижимости в России можно заключать только через нотариуса․
При этом государство в два раза снизило тариф на нотариальное удостоверение‚ если дарение происходит между близкими родственниками․
Одним из самых частых вопросов‚ который задают участники сделки‚ остаётся:
Нужно ли указывать рыночную или кадастровую стоимость квартиры в тексте договора дарения?
Краткий ответ
Формально — не обязательно․
Но на практике нотариусы рекомендуют прописывать цену‚ поскольку это влияет на:
- обоснование размера государственной пошлины;
- налоговые последствия для одаряемого (если это не близкий родственник);
- страховые и судебные споры в будущем․
Что говорит закон
Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не требуют обязательного указания стоимости объекта․
Главное требование — точное описание квартиры: адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ этаж и т․ д․
Исключения
- Если договор содержит условие об «ответственности за качество» (например‚ даритель гарантирует отсутствие долгов по ЖКХ), цену лучше указать‚ чтобы можно было рассчитать размер возможного ущерба․
- Когда квартира передаётся НЕ близкому родственнику — налоговая база по НДФЛ всё равно будет определяться по рыночной или кадастровой стоимости․ В этом случае нотариусы обязательно вписывают цену в договор и прикладывают отчёт независимого оценщика․
Новые тарифы 2025–2026 гг․
| Категория участников | Базовый нотариальный тариф | Скидка 50 % | |
|---|---|---|---|
| Близкие родственники (родители‚ дети‚ супруги‚ братья/сёстры‚ дед/бабка/внуки) | 0‚5 % от стоимости‚ но не более 20 000 ₽ | Да | 0‚25 %‚ но не более 10 000 ₽ |
| Остальные | 0‚5 %‚ но не более 20 000 ₽ | Нет | 0‚5 %‚ но не более 20 000 ₽ |
Чтобы нотариус мог применить скидку‚ достаточно предоставить документы‚ подтверждающие родство (свидетельство о рождении‚ браке и т․ д․)․
Саму стоимость квартиры в договоре можно указать как «условную» (например‚ 1 ₽) или вообще не указывать — это не влияет на размер пошлины‚ потому что тариф исчисляется от кадастровой стоимости‚ извлекаемой из ЕГРН․
Как поступают на практике
Вариант 1․ «Минималисты»
- Цену не указывают․
- В разделе «Цена договора» ставят прочерк или формулировку: «дар безвозмездный»․
- Экономят время на подготовку отчёта об оценке․
Вариант 2․ «Перестраховщики»
- Прикладывают отчёт независимого оценщика и пишут: «рыночная стоимость … ₽»;
- Такой договор легче использовать в банке (например‚ при обмене на материнский капитал) или в суде при спорах․
Вариант 3․ «Кадастровая стоимость»
- Указывают кадастровую стоимость на дату дарения․
- Это быстро и бесплатно: достаточно выписки из ЕГРН․
- Рисков не вызывает‚ но не защищает от возможных претензий налоговой‚ если даритель и одаряемый всё-таки не окажутся близкими родственниками․
Пошаговая инструкция для дарителя и одаряемого
- Подготовьте документы: паспорта‚ свидетельства о рождении/браке‚ ЕГРН‚ выписка из домовой книги․
- Уточните кадастровую стоимость — это можно сделать онлайн через Росреестр или в МФЦ․
- Решите‚ нужна ли оценка:
- Если вы — близкие родственники и НДФЛ 0 %, оценка не нужна․
- Если есть малейшее сомнение в родстве — закажите рыночную оценку․
- Запишитесь к нотариусу․ С 2025 года договор без нотариата недействителен․
- Подпишите договор․ Убедитесь‚ что в нотариальной форме:
- указан кадастровый номер;
- присутствует формулировка «безвозмездно»;
- есть ссылка на родство (для применения 50 % скидки)․
- Зарегистрируйте переход права в Росреестре через нотариуса (услуга «одного окна»)․
Частые ошибки
- Ошибка 1: «Если цену не укажем‚ налоговая сама оценит квартиру выше рынка»․ — Нет‚ с 2021 года налоговая использует кадастровую стоимость‚ а при дарении между близкими родственниками налог вообще не платится․
- Ошибка 2: «Нотариус откажется‚ если не будет оценки»․ — Не откажется‚ если участники подтвердили родство и отказались от оценки письменно․
- Ошибка 3: «Мы указали цену 1 ₽ и экономим на пошлине»․ — Размер пошлины не зависит от прописанной цены‚ потому что считается от кадастровой стоимости․
Между близкими родственниками стоимость квартиры в договоре дарения можно не указывать․
Это упрощает подготовку документов и не влияет на налоги или размер пошлины․
Однако если есть риски (например‚ спорное родство‚ будущая продажа‚ использование мат-капитала)‚ лучше всё-таки прикрепить отчёт независимого оценщика и отразить цену в договоре․
Обратите внимание: информация актуальна на ․ Перед сделкой проконсультируйтесь с вашим нотариусом — законодательство может обновляться․