Покупка квартиры, это не только подписание основного договора купли-продажи (ДКП), но и оформление сопроводительных документов. Одним из ключевых является акт приёма-передачи (он же передаточный акт). Именно он подтверждает, что продавец передал квартиру, а покупатель её принял.

Что такое акт приёма-передачи и для чего он нужен

Акт приёма-передачи — это письменный документ, который фиксирует факт передачи недвижимости и момент перехода прав рисков случайной гибели и повреждения имущества от продавца к покупателю. Его подписание означает, что:

• обе стороны исполнили обязательства по договору;
• покупатель принимает ответственность за содержание квартиры;
• продавец освобождается от рисков, связанных с имуществом;
• покупатель получает документ, необходимый для налогового вычета (по письму ФНС).

Обязателен ли акт приёма-передачи по закону

Ч. 1 ст. 556 ГК РФ прямо указывает: «передача недвижимости осуществляется по акту приёма-передачи или иному документу о передаче, подписанному сторонами». При этом в феврале 2026 г. Прокуратура РФ разъяснила, что отдельное оформление акта не является императивным требованием, если:

• в тексте договора купли-продажи изначально встроен раздел «Акт приёма-передачи»;
• стороны подписали договор и указали в нём, что обязательства считаются исполненными.

Однако на практике подавляющее большинство банков, Росреестра и ФНС требуют именно отдельный документ. Поэтому лучше не пренебрегать им, особенно при ипотечных сделках.

Когда акт обязателен на 100 %

• Покупка новостройки по ДДУ, без акта нельзя зарегистрировать право собственности по ФЗ-214.
• Ипотека — банк запрашивает акт в пакете документов для залоговой регистрации.
• Получение налогового вычета — ФНС включает его в перечень подтверждающих документов.

Как выглядит акт приёма-передачи: обязательные реквизиты

Форма не утверждена, но стандартный акт включает:

1. Наименование документа («Акт приёма-передачи квартиры»).
2. Место и дата составления.
3. Паспортные данные сторон (ФИО, серия, номер, выдан кем и когда).
4. Ссылка на реквизиты ДКП (номер, дата, предмет договора).
5. Точный адрес и кадастровый номер квартиры.
6. Фиксация передачи ключей, квартплатных счётов, пультов.
7. Состояние квартиры (коммуникации, наличие/отсутствие мебели, дефектов).
8. Фраза о полном исполнении обязательств: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».
9. Подписи сторон и расшифровка.

Пример (краткий фрагмент)

АКТ приёма-передачи квартиры
г. Москва «20» апреля 2026 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан УВД г. Москвы (далее — Продавец);
Петрова Мария Сергеевна, паспорт 46 00 654321, выдан УВД г. Москвы (далее — Покупатель),
составили настоящий акт о нижеследующем:
В соответствии с договором купли-продажи № 12 от г. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру,
расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 10, кадастровый номер 77:01:0004010:123.
Квартира передана вместе с 3 (тремя) комплектами ключей, счётчиками воды и электричества в исправном состоянии.
Стороны исполнили свои обязательства по договору в полном объеме, взаимных претензий не имеют.
Подписи:
_______________________ /Иванов И.И./
_______________________ /Петрова М.С./

Расписка о получении денег: почему важно оформить отдельно

Даже если акт включает фразу «взаимных финансовых претензий не имеем», рекомендуется брать у продавца отдельную расписку о получении всей суммы. Это избавит от риска «забывчивости» бывшего собственника и облегчит судебную защиту при необходимости.

Алгоритм подписания акта приёма-передачи

1. День до расчётов — согласовать дату/время, составить черновик акта.
2. В день сделки, проверить:
   • освобождена ли квартира;
   • отключены ли счётчики, закрыты ли долги ЖКХ;
   • работают ли розетки, сантехника и пр.
3. Подписать акт в 2 экземплярах (у каждой стороны свой).
4. Получить расписку о деньгах и ключи.
5. Отнести документы в Росреестр или подать через МФЦ/электронную подпись.

Хотя закон прямо не обязывает оформлять отдельный акт приёма-передачи при покупке вторичного жилья, на практике без него:

• возникают сложности при регистрации права собственности;
• банки и нотариусы требуют дополнительные подтверждения;
• возможны судебные споры из-за неперехода рисков и «обратных» претензий.

Поэтому безопаснее всего подготовить и подписать акт приёма-передачи в любой сделке — новостройка, вторичка или даже аренда. Это занимает 10 минут, но экономит годы возможных разбирательств.