Ответ на этот вопрос важен для всех, кто планирует продавать или покупать часть квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости, находящейся в долевой собственности. Неправильное оформление сделки может привести к её признанию ничтожной, финансовым потерям и длительным судебным разбирательствам.
Что такое долевая собственность?
Долевая собственность – это форма совместного владения имуществом, при которой каждый совладелец имеет определённую долю (часть) в праве собственности. Доли могут быть равными (по 1/2, 1/3 и т.д.) или неравными (по 1/4 и 3/4 и т.п.).
Нормативно‑правовая база
Основные положения, регулирующие обязательность нотариального удостоверения сделок с долями недвижимости, содержатся в следующих актах:
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 163 (ч. 3) устанавливает ничтожность сделок, не прошедших обязательного нотариального удостоверения;
- Федеральный закон № 218‑ФЗ от (о государственной регистрации недвижимости) – ст. 42, где перечислены виды сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению;
- Федеральный закон № 218‑ФЗ (в редакции от 13 января 2025 г.) – дополнительно включил в список обязательных сделок дарственные на недвижимость.
Какие сделки с долями недвижимости требуют обязательного нотариального удостоверения?
Согласно ст. 42 ФЗ‑218, к обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок:
- Купля‑продажа доли в недвижимости;
- Менa (обмен) доли в недвижимости;
- Дарение доли в недвижимости;
- Иные виды отчуждения доли (например, передача в наследство, сделка по принудительному выкупу и др.).
Особенности покупки долей супругами или членами семьи
Если доля приобретается супругами, сожителями или другими членами семьи, нотариальное удостоверение также необходимо. Это связано с тем, что в браке имущество считается совместным, а нотариус проверяет законность сделки и дееспособность сторон.
Когда нотариальное удостоверение не требуется?
Существует редкий случай, когда сделка может быть оформлена без нотариуса:
- Если все совладельцы решают продать свои доли одновременно, и сделка оформляется единственным договором купли‑продажи, заключённым от имени всех собственников. В этом случае нотариальное удостоверение не требуется, поскольку сделка считается «коллективной» и не относится к отдельному отчуждению доли.
Что происходит, если нотариальное удостоверение не выполнено?
Несоблюдение обязательного требования к нотариальному удостоверению влечёт следующее:
- Сделка считается недействительной (ч. 3 ст. 163 ГК РФ);
- Стороны могут быть обязаны вернуть полученное имущество и/или уплаченные суммы;
- Риск возникновения споров и судебных тяжб, что влечёт дополнительные расходы и длительные процедуры;
- Возможные штрафы со стороны государственных органов за нарушение порядка регистрации недвижимости.
Порядок получения нотариального удостоверения
Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо выполнить несколько шагов:
- Подготовка документов – список основных бумаг:
- Паспорта и ИНН сторон;
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) на долю;
- Документы, подтверждающие право собственности на совместно нажитое имущество (если применимо);
- Согласие всех совладельцев (если доля продаётся только одной стороной, а остальные остаются собственниками – необходимо их согласие в письменной форме);
- Согласие супруги/супруга (при браке, если имущество являеться совместной собственностью);
- Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников) и согласие их законных представителей.
- Выбор нотариуса – рекомендуется обращаться к нотариусу, который имеет опыт работы с сделками в сфере недвижимости.
- Проверка дееспособности сторон – нотариус проверит, что обе стороны способны заключать договор (отсутствие ограничений, недееспособность, отсутствие судебных ограничений).
- Составление и подписание договора – нотариус подготавливает договор купли‑продажи, в котором указываются:
- Точная площадь и описание доли;
- Цена и порядок расчётов;
- Условия передачи прав (в т.ч. сроки передачи в нотариальном реестре);
- Обязанности сторон по уплате налогов и сборов.
- Удостоверение договора – нотариус ставит свою подпись и печать, а также ставит отметку о наличии всех необходимых документов.
- Регистрация перехода права – после удостоверения договора необходимо подать заявление в Росреестр (или в МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН.
Налоговые последствия
При продаже доли в недвижимости стороны обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов) от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения. Нотариус может помочь рассчитать налоговую базу и оформить соответствующие справки.
Практические рекомендации
- Проверяйте статус недвижимости в ЕГРН до начала переговоров – убедитесь, что доля свободна от обременений (ипотека, арест, залог).
- Согласуйте порядок распределения расходов (оплата услуг нотариуса, регистрационный сбор, налог) – обычно эти расходы делятся поровну между покупателем и продавцом, но это фиксируется в договоре.
- Не откладывайте подписание договора – в случае изменения рыночных условий цена может стать менее выгодной.
- Обратитесь к юристу, если в сделке участвуют несколько совладельцев с разными интересами – это поможет избежать конфликтов и правильно оформить согласия.
- Сохраняйте все подтверждающие документы (квитанции об уплате налогов, акты приема‑передачи, выписки из реестра) – они могут потребоваться в случае последующего спора.
В большинстве случаев обязательное нотариальное удостоверение договора купли‑продажи доли в недвижимости является законом. Исключения – редкие и требуют особых условий (одновременная продажа всех долей по единому договору). Невыполнение требования приводит к ничтожности сделки и значительным правовым рискам.
Поэтому, планируя любую сделку с долевой собственностью, обязательно проконсультируйтесь с нотариусом и подготовьте полный пакет документов. Это позволит обеспечить законность, защитить интересы всех сторон и успешно завершить процесс регистрации перехода права.
Дата публикации: