Актуальность темы: с 2024 года ФНС России усилила контроль за сделками с недвижимостью, а в 2026-м налоговые инспекции начали автоматическую проверку всех договоров купли-продажи через блокчейн-реестр Росреестра. Если вы продаёте квартиру, купленную в браке, важно заранее понять, кто и сколько заплатит налогов.
Что такое «общая совместная собственность»?
Это имущество, нажитое супругами в период брака, если:
- оно не было подарено или унаследовано одним из супругов;
- договором или брачным соглашением не указано иное.
Даже если право собственности зарегистрировано на одного супруга, вторая половина всё равно имеет равную долю по закону (ст. 34 СК РФ).
Кто платит НДФЛ при продаже?
Квартира куплена в браке, но в ЕГРН значится один супруг
ФНС к 2026 году придерживается простого правила: налог начислят тому, в чьём ЕГРН значится объект. Однако вторая сторона всё ещё может заявить в вычете свою долю налога, если докажет, что деньги были общими.
Квартира куплена в браке, но оформлена на двоих
Возникает раздельное налогообложение:
- Обычный режим: каждый супруг платит 13 % со своей доли (п. 3 ст. 210 НК РФ).
- Долевой вычет: каждый может применить вычет 1 000 000 руб; пропорционально своей доле.
Как уменьшить налог до нуля?
Минимальный владельческий срок
- 3 года – если квартира была куплена до .
- 5 лет – если куплена после (или 3 года, если единственное жильё).
При соблюдении срока продажа полностью освобождается от НДФЛ (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Имущественный вычет
Если срок владения меньше минимального, можно выбрать:
- Вычет 1 000 000 руб. от цены продажи.
- Расходы на покупку – что выгоднее, то и применяется (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример расчёта
Супруги купили квартиру за 5 000 000 руб. и продают за 7 000 000 руб. через 2 года. Владельцев двое, доли ½ и ½.
Налог = (7 000 000 – 5 000 000) × 13 % = 260 000 руб. на двоих по 130 000 руб. каждый.
Риски и типичные ошибки
Оформление на одного «для экономии»
ФНС всё чаще требует доказательств происхождения денег. Если второй супруг фигурирует в платёжке, налог могут пересчитать и на него.
Забыли подать 3-НДФЛ
С 2026 г. штраф за несданную декларацию – 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.
Пошаговый алгоритм продажи
- Проверьте срок владения через выписку ЕГРН.
- Определите, кто собственник и какие доли.
- Выберите выгодный вычет (1 млн руб. или расходы).
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатите налог до 15 июля.
Полезные советы на 2026 год
- Если продаёте единственное жильё, в 2026-м вы можете снизить срок освобождения до 3 лет, даже если купили после 2016 г.
- Сохраняйте все чеки и платёжки; ФНС теперь запрашивает их в электронном виде через ЕСИА.
- При покупке новой квартиры в том же налоговом периоде используйте взаимозачёт (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Ключевой вывод
Налог при продаже квартиры, купленной в браке, может быть равен нулю, если правильно подобрать вычет, соблюсти минимальный срок владения и оформить всё документально. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь с налоговым юристом: ошибка может стоить сотен тысяч рублей и штрафов.