Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
Актуальность: законодательство РФ по состоянию на 04.2026 г.
Вопрос образования земельного участка на водном объекте регулируется специальным федеральным законом № 246-ФЗ от г. «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности…».
Закон вступил в силу в 2012 г., однако на практике он вызывает множество вопросов:
- какие водные объекты могут быть использованы;
- в чём разница между «искусственным земельным участком» и «земельным участком под водоёмом»;
- какие документы нужны для получения разрешения;
- как зарегистрировать право собственности.
Понятие искусственного земельного участка (ИЗУ)
Легальное определение
Согласно статье 3 Закона № 246-ФЗ:
«Искусственный земельный участок — это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, путём намыва или отсыпки донного грунта либо иными технологиями и признаваемое после ввода в эксплуатацию также земельным участком».
Ключевые признаки ИЗУ
- Обязательное расположение на водном объекте федеральной собственности (река, озеро, водохранилище, морской акватория).
- Формирование новой суши, технологически или геометрически.
- Ввод в эксплуатацию по акту, одновременно превращающему сооружение в земельный участок.
- Не требуется предварительное «выделение» площади территории водного объекта (ч. 2 ст. 102 ЗК РФ не применяется).
Правовой источник: статья 11.2 ЗК РФ и Закон № 246-ФЗ
| Положение | ЗК РФ | Закон № 246-ФЗ |
|---|---|---|
| Предмет регулирования | Общие способы образования земельных участков | Специальный порядок для ИЗУ |
| Возможность образования на водной поверхности | Нет (ст. 102 ч. 2 ЗК РФ) | Да, при соблюдении процедуры |
| Необходимость предварительного разрешения | Не регулируется | Обязательно (ст. 7-10 Закона № 246-ФЗ) |
Поэтапный алгоритм создания ИЗУ
Шаг 1. Подготовительные мероприятия
- Инженерно-изыскательские работы (батиметрия, геотехника, экология).
- Разработка схемы размещения ИЗУ (обязательно утверждается Правительством РФ).
Шаг 2. Получение разрешения
- Заявитель: юр. лицо или ИП, имеющие технические возможности.
- Орган: Минэкономразвития России (Департамент недвижимости).
- Срок рассмотрения: до 60 дней (включая согласование с Росприроднадзором, Росводресурсами, Росрыболовством).
- Результат: Разрешение на создание ИЗУ (форма утверждена Постановлением Правительства РФ № 677 от ).
Шаг 3. Строительство и ввод в эксплуатацию
- Строительство ведётся в соответствии с проектной документацией.
- По окончании оформляется акт ввода ИЗУ в эксплуатацию.
- Акт является основанием для постановки ИЗУ на кадастровый учёт как земельного участка.
Шаг 4; Государственная регистрация права
Пункт 1 статьи 22.3 Закона № 246-ФЗ прямо предусматривает:
«государственная регистрация права собственности на искусственно созданный земельный участок осуществляется на основании акта ввода в эксплуатацию».
Документы в Росреестр:
- акт ввода в эксплуатацию;
- карта-план территории;
- разрешение на создание ИЗУ;
- заявление формы Росреестра.
Критические разъяснения судов и ведомств
Невозможно «земельный участок под озером» без процедуры
В Постановлении Президиума АС СКО № 3 от указано:
«…образование земельного участка, фактически включающего в себя поверхностный водный объект, не соответствует нормам статьи 102 ЗК РФ».
Исключение — только ИЗУ, созданные по специальному закону.
Ограничения по видам водных объектов
- Допустимы: морские акватории, водохранилища, реки, озёра федеральной собственности.
- Запрещены: особо охраняемые природные территории, участки водных биоресурсов общего пользования, участки, где нарушается судоходство.
Налоговые и гражданско-правовые последствия
| Вопрос | Регулирование |
|---|---|
| Налог на землю | ИЗУ признаётся земельным участком → применяется глава 31 НК РФ (ставка до 1,5 % кадастровой стоимости). |
| Долевая собственность | Возможна, но доли должны быть оформлены в ЕГРН с указанием кадастровых номеров. |
| Залог/ипотека | Возможна, при условии отсутствия обременения правами РФ на водный объект. |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли приобрести готовый ИЗУ?
Да. После ввода в эксплуатацию ИЗУ становится объектом гражданского оборота и может быть продан, подарен или унаследован.
Сколько стоит разрешение?
Госпошлина за выдачу разрешения не взимается. Затраты связаны с инженерными изысканиями и разработкой проекта (от 500 тыс. руб. и выше).
Можно ли строить на ИЗУ жилые дома?
Можно, если проектом предусмотрено размещение объектов капитального строительства и получены градостроительные разрешения.
Практические советы заявителю
- Начинайте с запроса в Росреестр: уточните, относится ли выбранный водный объект к федеральной собственности.
- Закажите комплексное экологическое обоснование: это сократит сроки согласования.
- Одновременно подавайте заявки в Минэкономразвития и в Росприроднадзор — так ускорится процедура.
- Храните акт ввода в эксплуатацию: без него невозможна регистрация права.
Создание земельного участка на водном объекте возможно исключительно в рамках специального законодательства о так называемых искусственных земельных участках.
Без разрешения Минэкономразвития и без акта ввода в эксплуатацию любые попытки «приватизировать» площадь водной поверхности будут признаны незаконными.
Своевременное обращение к профильным специалистам и строгое соблюдение процедуры позволит избежать штрафов и потери инвестиций.
Информация подготовлена по состоянию законодательства на г. Для индивидуальных консультаций рекомендуем обратиться к юристу по недвижимости.