Актуально на 20 апреля 2026 года. Ниже приведён подробный шаблон‚ пояснения и алгоритм‚ как самостоятельно составить надёжный договор найма квартиры между двумя физическими лицами (собственником и квартиросъёмщиком). Шаблон соответствует последним изменениям законодательства РФ (ГК РФ‚ ч. 1 ст. 35‚ ст. 671-688‚ ФЗ-218‚ ПП № 1711) и судебной практике 2025-2026 гг.

Краткий чек-лист перед подписанием

• Проверьте собственника — выписка ЕГРН не старше 5 дней.
• Убедитесь в отсутствии долгов ЖКХ — квитанции за последние 3 месяца.
• Если собственников несколько — возьмите нотариально заверенное согласие всех долевиков.
• Сделайте фото/видео обхода квартиры и оформите акт приёма-передачи (образец ниже).
• Договор до 11 месяцев не требует госрегистрации; на ≥12 месяцев — регистрируйте в Росреестре (ст. 674 ГК РФ).

Базовый образец договора найма квартиры 2026

(Ниже текст можно копировать в Word/Google-документ и заменить выделенные квадратные скобки на свои данные.)

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №____
 (квартиры) 
г. [Город] «____» __________ 2026 г.

Стороны договора

Наниматель: [ФИО полностью]‚ паспорт [серия‚ номер‚ кем и когда выдан]‚ дата рождения [ДД.ММ.ГГГГ]‚ адрес регистрации: [адрес]‚ СНИЛС: [№]‚ ИНН: [№]‚ тел.: [номер].

Наймодатель: [ФИО полностью]‚ паспорт [серия‚ номер‚ кем и когда выдан]‚ дата рождения [ДД.ММ.ГГГГ]‚ адрес регистрации: [адрес]‚ СНИЛС: [№]‚ ИНН: [№]‚ тел.: [номер]‚ e-mail: [почта].

Предмет договора

Наймодатель передаёт‚ а Наниматель принимает во временное владение и пользование жилое помещение — квартиру №___ площадью ___ м²‚ расположенную по адресу: [город‚ улица‚ дом‚ корпус‚ квартира]‚ этаж ___.

Квартира сдаётся вместе с мебелью и бытовой техникой‚ перечень которой приведён в акте приёма-передачи (Приложение № 1).

Срок договора и режим проживания

Начало: «____» __________ 2026 г. Окончание: «____» __________ 2026 г. (срок ___ мес.).

Общее количество проживающих: ___ человека (ФИО‚ возраст‚ паспортные данные при необходимости).

Прописка (регистрация) временная — оформляется в течение 7 рабочих дней после подписания акта приёма-передачи.

Арендная плата и залог

Месячная плата: _____ руб. (включая/без коммунальных услуг — указать).

Порядок оплаты: авансом до 5-го числа текущего месяца на расчётный счёт Наймодателя: [реквизиты].

Залоговый (обеспечительный) платёж: _____ руб. вносится при подписании акта приёма-передачи и возвращается в течение 10 рабочих дней после выезда при отсутствии долгов и повреждений.

Обязанности сторон

• Наймодатель:
  1. Передать квартиру в состоянии‚ пригодном для проживания.
  2. Обеспечить беспрепятственный доступ‚ не нарушать право пользования.
  3. Оплачивать коммунальные услуги (если указано в п. 4.1) и налоги как арендодатель.
• Наниматель:
  1. Вовремя вносить плату‚ содержать помещение в чистоте‚ не производить перепланировок без письменного согласия.
  2. Не сдавать квартиру в субаренду и не размещать гостей сверх установленного количества.
  3. При выезде вернуть ключи‚ оформить акт возврата имущества.

Ответственность и неустойка

За просрочку оплаты — пеня 0‚1 % от суммы долга за каждый день.

За порчу имущества — возмещение ущерба по акту приёма-передачи.

Досрочное расторжение

Стороны могут расторгнуть договор досрочно:

• по обоюдному соглашению;
• в одностороннем порядке с предупреждением за 30 календарных дней;
• в судебном порядке при нарушении условий.

Форс-мажор и споры

Ответственность сторон не наступает при форс-мажоре. Споры решаются в мировом суде по адресу нахождения квартиры.

Подписи и реквизиты

Наймодатель: _____________ /[ФИО]/ Дата: «____» ______ 2026 г.
Наниматель: _____________ /[ФИО]/ Дата: «____» ______ 2026 г.

Приложения к договору

Приложение № 1. Акт приёма-передачи квартиры (образец)

Дополнительно: зафиксировано состояние полов‚ стен‚ окон‚ санузлов (см. фото/видео).

Подписи: Наймодатель _____________ Наниматель _____________ Дата: «____» _____ 2026 г.

Приложение № 2. Согласие всех собственников (если долевая собственность)

«___» ______ 2026 г. Нотариус [ФИО‚ № реестра] удостоверил подписи собственников: [перечень ФИО] о согласии сдать квартиру в найм на условиях договора №___.

Как заполнить и зарегистрировать (шаги)

1. Скачайте шаблон (Word/PDF) по ссылке ⇒ Скачать .doc | Скачать .pdf.
2. Замените выделенные поля на свои данные‚ распечатайте в 2 экз.
3. Соберите пакет документов: паспорта‚ ЕГРН‚ квитанции‚ согласие собственников (при необходимости).
4. Подпишите договор и акт приёма-передачи в присутствии двух свидетелей или сделайте нотариальное удостоверение (по желанию).
5. Срок ≥12 мес.? Подайте заявление в МФЦ/Росреестр на госрегистрацию договора (госпошлина 2 000 ₽ для физлиц).
6. Зарегистрируйте временных жильцов через Госуслуги или МФЦ в течение 7 дней.
7. Оплатите налог: Наймодатель подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Частые ошибки и риски

• «Устная договорённость» — не даёт шансов в суде взыскать долг.
• Срок 11 месяцев + 1 день без регистрации — суд может признать договор «уклонением от официального найма» и оштрафовать.
• Отсутствие акта приёма-передачи — проблемы доказать повреждения.
• Неверный адрес или этаж в ЕГРН — регистрация будет отклонена.

Где скачать проверенные бланки

• Госуслуги → Шаблоны → Недвижимость → Договор найма
• Федеральная нотариальная палата → Документы
• ЕГРН.Реестр → Бланки 2026

Важно! Эта статья — информационный обзор‚ не является юридической консультацией. Перед подписанием рекомендуем бесплатную проверку документов у кадастрового юриста или через сервис «Юрист-онлайн» на Госуслугах.

© 2026‚ Российская газета — недвижимость