Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продажа части квартиры (доли в праве общей собственности) – довольно распространённая сделка‚ но она имеет свои юридические нюансы. В статье вы найдёте:

Краткое описание правового регулирования;
Пошаговую инструкцию по оформлению сделки;
Образец договора (с заполненными полями‑примером);
Схему регистрации в ЕГРН;
Налоговые обязательства;
Ответы на часто задаваемые вопросы.

Правовая основа сделки

Купля‑продажа доли в квартире регулируется:

Гражданским кодексом РФ (части 2‑й главы «Общее имущество супругов»‚ статья 250 ГК РФ – преимущественное право покупки);
Федеральным законом № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
Налоговым кодексом РФ (ст. 224‑226 о НДФЛ при продаже имущества).

Особое внимание следует уделить модели долевого владения – реальная (по площади) или идеальная (по долям в праве). С 2022 года запрещено оформлять сделки‚ в результате которых у покупателя остаётся микродоля (< 6 м²). Если ваша доля меньше 6 м²‚ необходимо объединить её с другими собственниками либо продать всю долю.

Как правильно оформить сделку

Шаг 1. Уточнение долевого участия

Получите выписку из ЕГРН (или справку из МФЦ) – в ней указаны размеры долей каждого собственника.
Проверьте‚ нет ли обременений (ипотека‚ арест‚ судебные запреты).

Шаг 2. Уведомление остальных совладельцев

Согласно ст. 250 ГК РФ‚ остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки. Уведомление должно быть:

в письменной форме (обычное письмо или заказное с уведомлением);
с указанием цены‚ условий оплаты и сроков сделки;
заверено у нотариуса (рекомендовано‚ чтобы избежать споров).

Если совладельцы в течение 30 календарных дней отказываются от покупки‚ вы можете заключать договор с третьим лицом.

Шаг 3. Согласование цены

Цена‚ предложенная покупателю‚ не должна превышать ту‚ которая была указана в уведомлении. При продаже нескольким покупателям одновременно (например‚ два продавца – один покупатель) цена делится пропорционально их долям.

Шаг 4. Составление договора

Договор обязателен к нотариальному удостоверению (исключения – сделки между близкими родственниками‚ но они редки). Ниже – готовый шаблон с комментариями.

Шаг 5. Регистрация перехода прав

Нотариус подаёт заявление в Росреестр (через электронный сервис «Мой документ» или лично в МФЦ).
Госпошлина за регистрацию уплачивается один раз (по ставке 2 % от стоимости доли‚ но не менее 2000 руб.‚ если сделка подлежит налогообложению).
После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН с отметкой о переходе прав.

Шаг 6. Налоговые обязательства

НДФЛ уплачивается‚ если:

Доля находилась в собственности менее 5 лет (по общему правилу) или менее 3 лет при определённых льготных случаях (дети‑меньше 24 лет‚ несовершеннолетние‚ родители‑усыновители).
Продажа происходит с прибылью (разница между продажной ценой и стоимостью приобретения).

Ставка НДФЛ – 13 % от дохода‚ но если стоимость доли превышает 2‚4 млн руб.‚ на превышающую часть применяется ставка 15 %.

Образец договора купли‑продажи доли в квартире

Ниже – полный шаблон договора. Поля‚ отмеченные {{ ... }}‚ необходимо заполнить конкретными данными.

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
(два продавца – один покупатель)

г. {{Город}}‚ "{{Дата заключения договора}}" г.

Продавец 1: {{ФИО продавца 1}}‚ паспорт {{серия №‚ кем выдан}}‚ проживает по адресу: {{адрес}}.
Продавец 2: {{ФИО продавца 2}}‚ паспорт {{серия №‚ кем выдан}}‚ проживает по адресу: {{адрес}}.

Покупатель: {{ФИО покупателя}}‚ паспорт {{серия №‚ кем выдан}}‚ проживает по адресу: {{адрес}}.

Предмет договора
Продавцы совместно являются собственниками долей в праве общей собственности на квартиру‚ расположенную по адресу: {{адрес квартиры}}‚ кадастровый номер {{КН}}.
Доля Продавца 1 составляет {{доля 1}} ({{%}} от общей площади)‚ а доля Продавца 2 – {{доля 2}} ({{%}} от общей площади). Совокупная доля‚ передаваемая Покупателю‚ составляет {{общая доля}} ({{%}} от общей площади).
Площадь передаваемой части квартиры составляет {{площадь}} м² (внутренняя площадь).

Цена и порядок оплаты
Стоимость передаваемых долей составляет {{сумма цифрами}} ({{сумма прописью}}) рублей.
Покупатель обязуется уплатить указанную сумму Продавцам следующим образом:
 а) {{способ оплаты 1}} – {{сумма 1}} рублей до {{дата}};
 б) {{способ оплаты 2}} – {{сумма 2}} рублей до {{дата}}.
После полной оплаты Продавцы обязуются передать Покупателю все необходимые документы (право собственности‚ выписку из ЕГРН‚ справку об отсутствии обременений).

Права и обязанности сторон
Продавцы гарантируют:
 • отсутствие прав третьих лиц на передаваемые доли;
 • отсутствие арестов‚ ипотек и иных обременений;
 • законность происхождения их долей.
Покупатель обязуется:
 • принять доли в состоянии‚ соответствующем их описанию;
 • в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения оригиналов договора и документов предоставить нотариусу для государственной регистрации.

Преимущественное право покупки
Продавцы уведомили остальных совладельцев о намерении продажи в соответствии со ст. 250 ГК РФ (копия уведомления приложена – Приложение 1).
Совладельцы отказались от преимущественного права в письменной форме‚ заверенной у нотариуса (копия отказа – Приложение 2).

Регистрация сделки
Нотариус {{ФИО нотариуса}} (нотариальная контора {{название}}) обязуется подать заявление о государственной регистрации перехода прав в Росреестр в течение 10 (десяти) календарных дней с момента подписания договора.
Расходы на регистрацию (госпошлина) составляют {{размер госпошлины}} рублей и оплачиваются Продавцами/Покупателем (указать‚ кто оплачивает).

Налоговые обязательства
Стороны подтверждают‚ что в случае налогообложения НДФЛ‚ покупатель (или продавец‚ в зависимости от обстоятельств) обязуется уплатить налог в срок‚ установленный Налоговым кодексом РФ.
При продаже доли‚ находившейся в собственности более 5 (пяти) лет‚ налог не уплачивается (подтверждающие документы – Приложение 3).

Прочие условия
Все споры‚ возникающие из настоящего договора‚ решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
Договор составлен в 3 (трех) экземплярах‚ каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:

_____________________ _____________________ _____________________
(Продавец 1) (Продавец 2) (Покупатель)

_____________________
(Нотариус)

Приложения:
1 – Копия уведомления остальных совладельцев;
2 – Копии отказов от преимущественного права;
3 – Документы‚ подтверждающие срок владения (если более 5 лет).

Скачать готовый шаблон в формате DOCX или PDF (примерные ссылки – замените на свои).

Пошаговая схема регистрации в ЕГРН

Этап	Действие	Кто отвечает	Срок
1	Подготовка полного пакета документов (договор‚ копии паспортов‚ выписка из ЕГРН‚ справка об отсутствии обременений‚ уведомление/отказ от преимущественного права).	Продавцы + покупатель	1‑2 дня
2	Нотариальное удостоверение договора.	Нотариус	В тот же день (при наличии всех документов)
3	Подача заявления в Росреестр (через портал Госуслуг‚ МФЦ или лично).	Нотариус (по желанию сторон можно подать самостоятельно).	1 день
4	Оплата госпошлины (если регистрация производится через нотариуса – бесплатно; при самостоятельной подаче – оплачивается).	Стороны (по договорённости).	При подаче заявления.
5	Получение выписки из ЕГРН с отметкой о переходе права.	Нотариус / Покупатель	1 рабочий день (при онлайн‑регистрации) – до 7 дней (при обычной регистрации).

Налоговый расчёт (пример)

Допустим‚ два продавца продают совместно 40 % квартиры (по 20 % каждый)‚ а покупатель платит 3 500 000 руб.

Стоимость доли каждого продавца = 3 500 000 ÷ 2 = 1 750 000 руб.
Срок владения – 6 лет → налог не уплачивается (более 5 лет).
Если бы срок был 2 года‚ налог составил бы 13 % от 1 750 000 = 227 500 руб. (каждый продавец платит по 113 750 руб.).

Важно помнить‚ что даже при отсутствии налога необходимо подать налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) в течение 30 дней после сделки.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Нужно ли нотариальное удостоверение‚ если продавцов два?

Да. При продаже доли в квартире договор должен быть удостоверён нотариусом‚ иначе суд может признать его недействительным. Исключения – сделки между близкими родственниками (родители‑дети‚ супруги)‚ но в таких случаях рекомендуется всё равно оформить у нотариуса.

Вопрос 2. Что делать‚ если остальные совладельцы не отвечают на уведомление?

Если в течение 30 дней от даты получения уведомления нет ответа‚ считается‚ что они отказались от преимущественного права. Для ускорения процесса можно запросить у них письменный отказ и заверить его у нотариуса.

Вопрос 3. Можно ли продать долю‚ если её площадь меньше 6 м²?

Нет‚ такие сделки считаются недействительными. Нужно либо объединить микродолю с другими собственниками‚ либо продать всю долю полностью.

Вопрос 4. Кто платит госпошлину за регистрацию?

Госпошлина уплачивается один раз за всю сделку. По договорённости она может быть распределена между продавцами и покупателем или полностью покрыта покупателем.

Вопрос 5. Как быстро получить выписку из ЕГРН?

При подаче заявления через электронный сервис «Мой документ» или через нотариуса с онлайн‑регистрацией выписка выдаётся в течение 1‑2 рабочих дней.

Полезные ссылки и ресурсы

Официальный портал Росреестра – проверка прав собственности и подача заявлений;
Госуслуги налоговой службы – подача декларации 3‑НДФЛ онлайн;
Консультация по оформлению договора – статья‑помощник от ФПА;
Конструктор договоров ProstoDOCS – онлайн‑генератор документа.

Продажа доли в квартире при участии двух продавцов и одного покупателя – процесс‚ который требует строгого соблюдения юридических требований: уведомление остальных совладельцев‚ нотариальное удостоверение договора‚ правильную регистрацию в ЕГРН и своевременную уплату (или освобождение от) налога.

Следуя пошаговой инструкции и используя предоставленный образец договора‚ вы сможете оформить сделку быстро‚ безопасно и без риска признания её недействительной.

Если у вас возникли дополнительные вопросы‚ рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом‚ специализирующимся на недвижимости.

Дата публикации: 21:23:12 ()