Автор: Елена Фёдорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что такое договор дарения недвижимости?
2. Правовая база в 2023 году
3. Когда дарение между родственниками возможно и выгодно?
4. Перечень документов, необходимых для оформления
5. Образец договора дарения (дом + земельный участок)
6. Этапы государственной регистрации
7. Налоговые последствия для дарителя и одаряемого
8. Практические советы и типичные ошибки

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения – это безвозмездный договор, согласно которому даритель передаёт в собственность одаряемого (даруемого) имущество, а получатель обязуется принять подарок и оформить его в своей собственности. В случае недвижимости (дом, квартира, земельный участок) договор дарения регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 571‑574) и Земельным кодексом (ст. 130‑135).

Правовая база в 2023 году

• Гражданский кодекс РФ, часть 1, ст. 571‑574.
• Земельный кодекс РФ, ст. 130‑135 (передача прав на земельный участок).
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об ипотеке» (если дом находится в ипотеке – требуется согласие банка).
• Налоговый кодекс РФ, ст. 217‑219 (налог на дарение имущества).
• Постановление Правительства РФ от  № 2200 «Об утверждении формы договора дарения недвижимости» – в 2023 году форма актуализирована.

Когда дарение между родственниками возможно и выгодно?

Дарение недвижимости между близкими родственниками (супруги, родители‑дети, бабушки‑дедушки‑внуки, братья‑сестры) обычно используеться в следующих случаях:

1. Передача недвижимости в наследство без оформления завещания. Договор дарения ускоряет процесс передачи прав.
2. Оптимизация налоговой нагрузки. При дарении между близкими родственниками налог на дарение может быть снижен или полностью освобождён (см. пункт «Налоговые последствия»).
3. Упрощение доступа к ипотечному кредиту. Одаряемый может использовать полученную собственность в качестве залога.
4. Раздел семейного имущества после развода. Дарение позволяет оформить передачу без судебных споров.

Перечень документов, необходимых для оформления

Для государственной регистрации договора дарения понадобятся следующие документы:

• Паспорт и ИНН обеих сторон.
• Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт).
• Кадастровый план (при наличии земельного участка).
• Согласие супруга (если даритель состоит в браке) – согласие на сделку.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (по требованию регистраторов).
• Если объект находится в ипотеке – согласие банка‑кредитора и выписка из реестра залогов.
• Нотариальная доверенность (если одна из сторон действует через представителя).
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию (по тарифам 2023 года).

Образец договора дарения (дом + земельный участок)

Ниже представлен полностью готовый образец, который можно распечатать, заполнить и подписать в присутствии нотариуса.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
г. ____________ «___» ___________ 2023 г.

Стороны договора

 
Даритель: Ф.И.О., паспорт: серия ___ № ________, выдан «___» ___________ 20__ г., ИНН ____________, проживающий(ая) по адресу: __________________________.
 
Одаряемый: Ф.И.О., паспорт: серия ___ № ________, выдан «___» ___________ 20__ г., ИНН ____________, проживающий(ая) по адресу: __________________________.


Предмет дарения

 
Дом, расположенный по адресу: _______________________________, кадастровый номер: ____________, общая площадь – _______ м².
 
Земельный участок, относящийся к вышеуказанному дому, кадастровый номер: ____________, площадь – _______ соток, назначение – ________.


Право собственности дарителя
Даритель подтверждает, что является единоличным собственником указанного дома и земельного участка, что на них нет обременений, кроме указанных в пункте 6 настоящего договора.

Обязанности дарителя

 
Передать в собственность одаряемому указанные объекты недвижимости безвозмездно.
 
Своевременно подписать необходимые документы для государственной регистрации перехода права.


Обязанности одаряемого

 
Принять в собственность указанные объекты недвижимости.
 
Оплатить государственную пошлину за регистрацию договора (по тарифу 2023 года – ___ рублей);
 
При необходимости, обеспечить оплату расходов, связанных с получением выписок из ЕГРН и кадастрового плана.


Обременения
На момент заключения договора на доме и земельном участке имеются следующие обременения:

 
Ипотечный залог в пользу банка «_________» (согласие банка получено/не требуется).
 
Запрет на отчуждение в пользу третьих лиц (если есть).


Порядок передачи прав

 
Стороны совместно подают в Росреестр пакет документов (договор, выписка из ЕГРН, согласие супруга, справка об отсутствии задолженностей).
 
После внесения записи о переходе права в ЕГРН, даритель передаёт одаряемому ключи, техническую документацию и иные документы, связанные с объектом.


Налоговые обязательства
Стороны подтверждают, что в 2023 году дарение между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, бабушки‑внуки) освобождается от налога на дарение в соответствии со ст. 217 НК РФ.

Прочие условия

 
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
 
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.


Подписи сторон:
____________________ /_____ (Даритель)
____________________ /_____ (Одаряемый)

Свидетели (по желанию):
____________________ /_____
____________________ /_____

Нотариальная заверка (если требуется): _______________________________

Этапы государственной регистрации

1. Подготовка пакета документов. Проверьте, чтобы все подписи были заверены нотариусом (при необходимости).
2. Оплата государственной пошлины. В 2023 году ставка составляет 0,1 % от кадастровой стоимости объекта, но не менее 4 000 рублей.
3. Подача заявления в МФЦ или напрямую в Росреестр. При онлайн‑подаче используйте портал Госуслуг.
4. Ожидание внесения записи. Срок регистрации – до 10 рабочих дней (при правильном пакете документов).
5. Получение выписки из ЕГРН. После регистрации одаряемый получает документ, подтверждающий право собственности.

Налоговые последствия для дарителя и одаряемого

Налог на дарение в России регулируется Налоговым кодексом (ст. 217‑219). В 2023 году действуют следующие льготы:

• Дарение между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, бабушки‑внуки, братья‑сестры) – налог не уплачивается;
• Если даритель передаёт имущество, находящееся в собственности более 3 лет, налог также может быть снижен.
• При получении недвижимости в дар одаряемый обязан задекларировать её в налоговой декларации, но налог платить не будет, если соблюдены условия льготы.

Важно: если объект находится в ипотеке, банк‑кредитор может потребовать погашения части долга до регистрации, иначе будет удержан налог на доходы от продажи (если будет продажа в дальнейшем).

Практические советы и типичные ошибки

• Проверьте отсутствие скрытых обременений. Запросите выписку из реестра залогов и судебных решений.
• Согласие супруга. Если даритель в браке, без письменного согласия супруги сделка может быть признана недействительной.
• Учет ипотечного кредита. При наличии ипотеки необходимо согласие банка и/или досрочное погашение части долга.
• Не откладывайте подачу в Росреестр. Ошибки в документе (неправильный кадастровый номер, подписи) удлиняют процесс регистрации.
• Нотариальная заверка. Хотя закон не требует обязательной нотариальной формы, её наличие ускоряет регистрацию и уменьшает риск отказа.
• Сохраняйте оригиналы всех документов. При возникновении споров они понадобятся в суде.

Договор дарения дома и земельного участка между близкими родственниками – удобный и юридически надёжный инструмент передачи недвижимости без налоговых потерь. При правильном оформлении и соблюдении всех процедур (согласие супругов, отсутствие обременений, своевременная регистрация) процесс проходит быстро и без лишних расходов.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, который проверит документы и поможет подготовить нотариальное заверение.

Желаем успехов в оформлении дарения!