Земельные доли — это объект недвижимости, представляющий собой идеальную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в сельскохозяйственном обороте. В последние годы государство предпринимает системные шаги по активному вовлечению невостребованных и неиспользуемых долей в хозяйственный оборот, что, по оценкам экспертов, способно привести в строй до 17 млн гектаров сельскохозяйственных земель.

Понятие и правовая природа земельной доли

Земельная доля — это имущественный комплекс, включающий:

• право доли в общей собственности на земельный участок;
• возможность выдела в натуре соответствующего земельного участка;
• право собственника доли на получение доли прибыли при использовании участка хозяйствующим субъектом.

Согласно статье 11.5 Земельного кодекса РФ, особенности выдела земельного участка в счёт земельных долей регламентируются специальным Федеральным законом от № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В 2022 году были внесены изменения, упрощающие процедуру оформления долей до 1 января 2025 года.

Основания и механизмы перераспределения земельных долей

Перераспределение в рамках комплексного развития территории

Согласно статье 39.28 ЗК РФ (в редакции от ), земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности, могут быть перераспределены в границах территории, в отношении которой заключён договор о комплексном развитии территории. Целью такого перераспределения является:

1. приведение границ участков в соответствие с утверждённым проектом межевания;
2. оптимизация площадей для размещения инфраструктурных объектов;
3. создание крупных «полей-агрогосударств» для повышения эффективности сельского хозяйства.

Автоматическое вовлечение невостребованных долей

Федеральный закон от № 639-ФЗ внёс изменения в Закон № 101-ФЗ и предусматривает:

• учёт невостребованных долей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• возможность передачи таких долей в собственность или аренду без аукциона;
• упрощённую процедуру выкупа долей у собственников, не проявивших интерес в течение 3 лет.

Государственные программы и финансовое обеспечение

На реализацию Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения в 2022–2024 годах из федерального бюджета было выделено 110 млрд рублей. В 2024 году в оборот уже вовлечено 2,397 млн га, а к 2027 году планируется довести этот показатель до 5 млн га.

Мелиоративный компонент программы

Минсельхоз России реализует меры по мелиорации вновь вовлекаемых земель:

1. государственные инвестиционные лизинговые программы;
2. возмещение части затрат на осушение и орошение;
3. субсидирование процентной ставки по кредитам на приобретение долей.

Рынок оборота земельных долей: анализ и прогноз

Цены и объёмы

По данным RBC Research, средняя площадь проданного в 2024 году участка по России составила 46 га. Средняя цена за гектар варьируется от 153 300 рублей на юге страны до 310 000 рублей в Центральном Федеральном округе.

Тенденции инвестиций

Доля инвестиций в землю в общем объёме вложений в недвижимость планомерно сокращается: с 28 % в 2021 году до 22 % в 2024 году. Это связано с:

• ростом транзакционных издержек (оценка, кадастровые работы);
• сложностями согласования с долевыми собственниками (5 и более участников);
• неопределённостью земельного налога при отсутствии НДО (нормативно-денежной оценки).

Проект «Дежурные карты» как инструмент мониторинга

SciUp.org предлагает внедрить «дежурные карты» невостребованных долей:

1. ведение онлайн-карт в ГИС «Земля»;
2. ежегодный мониторинг использования долей в общей долевой собственности;
3. автоматическое формирование предложений о перераспределении при отсутствии активности собственников.

Этапы оформления земельной доли до

Чтобы не упустить льготный порядок, собственнику необходимо:

1. Проверить сведения в ЕГРН на наличие уже учтённой доли;
2. Обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой межевого плана;
3. Согласовать проект выдела с другими долевыми собственниками (решение общего собрания);
4. Подать заявление в Росреестр на кадастровый учёт и регистрацию права.

Перспективы до 2029 года

Аналитики BusinessStat и RBC Research прогнозируют:

• рост предложения невостребованных долей до 20 млн га к 2029 году;
• снижение средней цены на 8–12 % из-за расширения льготных механизмов;
• увеличение доли крупных агрохолдингов в обороте до 65 % за счёт консолидации земель.

Вовлечение земельных долей в оборот — это не только ресурс для аграрного роста, но и инструмент социальной стабильности, позволяющий вернуть в хозяйственный оборот миллионы гектаров заброшенных земель. С учётом уже принятых законодательных изменений и выделенных бюджетных средств Россия вступает в фазу масштабной «земельной консолидации», которая к 2030 году может обеспечить до 30 % прироста экспорта сельхозпродукции.

Практические рекомендации для собственников и инвесторов

Контакт для консультаций:
Российский кадастровый центр (РКЦ), тел. +7 (495) -23-45-67, сайт: www.rkc.ru