Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
С 1 января 2022 г. действует упрощённое правило:
если вы владели квартирой 3 года и более (или 5 лет при определённых условиях), доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ.
Однако для объектов, полученных:
- по договору дарения или наследству от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением,
минимальный срок снижается до трёх лет. Во всех остальных случаях «карантин» составляет пять лет.
Как рассчитать налог, если срок владения меньше минимального
Если продать объект раньше указанного срока, придётся заплатить 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) от налоговой базы. Её можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет — фиксированный «минус» 1 000 000 ₽ от цены продажи.
- Документальные расходы — сумма, которую вы документально подтвердили при покупке (ремонт, проценты по ипотеке тоже могут входить).
Пример расчёта
Продали квартиру за 7 000 000 ₽, купили за 4 500 000 ₒ с подтверждёнными чеками и ДДУ.
База = 7 000 000 — 4 500 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ = 2 500 000 × 13 % = 325 000 ₽
Если бы применяли вычет: 7 000 000 — 1 000 000 = 6 000 000 ₽ × 13 % = 780 000 ₽ (менее выгодно).
Особенности для ИП и арендаторов
Если индивидуальный предприниматель использовал квартиру для сдачи в аренду и находился на упрощёнке (УСН), при её продаже:
- дохо от продажи всегда подпадает под УСН (6 % или 15 %, в зависимости от объекта);
- даже если объект большую часть времени был «личным жильём», нельзя переключиться на НДФЛ.
Ключевые даты и сроки подачи декларации
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | 30 апреля года, следующего за годом продажи |
| Уплата налога | 15 июля того же года |
| Оплата налогов за 2025 г. | до 01 декабря 2026 г. |
Как сделать ставку нулевой: лайфхаки
- Дождаться 3 или 5 лет — самый надёжный способ.
- Разделить доли: продавать долю по отдельным договорам, чтобы каждый продавец получил вычет в 1 000 000 ₽.
- Использовать материнский капитал и сертификаты — они увеличат расходы и снизят базу.
- Заключить встречную сделку «продал-купил» в одном налоговом периоде и заявить вычет на покупку (до 260 000 ₽).
Что будет, если не заплатить
- Штраф 20 % от неуплаченного налога (40 % при умышленном занижении);
- Пеня 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Взыскание через суд и блокировка счётов.
1. Определите дату начала владения (дата госрегистрации права).
2. Проверьте основание получения (приватизация/дарение/покупка).
3. Если срок < 3/5 лет, выберите выгодный способ уменьшения базы.
4. Соберите документы (ДКП, чеки, акты приёма-передачи, ипотечные договоры).
5. До 30 апреля подайте 3-НДФЛ онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика».
Контакты и полезные ссылки
- Официальный сервис ФНС: https://lkfl2.nalog.ru
- Горячая линия: ###-###-####
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. При изменениях законодательства проконсультируйтесь с налоговым специалистом.