Актуально на 19 апреля 2026 г.
Когда вообще возникает налог при продаже квартиры
При продаже недвижимости физическое лицо получает доход, подлежащий налогообложению по ставке 13 % (НДФЛ).
Однако закон предусматривает несколько способов избежать налога:
- Минимальный срок владения. Если квартира находилась в собственности 5 лет и более (в ряде случаев – 3 года), налог не начисляется.
- Семейная льгота. С 2022 года семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут полностью освободиться от НДФЛ, даже если срок владения меньше 5 лет.
- Имущественный вычет. Если льгота не применяется, налог можно уменьшить на 1 млн руб. (или на расходы на покупку).
Особенности расчёта срока владения для детей
Важно: в отношении доли ребёнка срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности именно на эту долю, а не с момента первичной покупки родителями.
Это означает, что если доля была выделена ребёнку, например, в 2025 году, то к 2026 году пройдёт всего 1 год, и льгота «5 лет» не применяется.
Однако семейная льгота при наличии двух детей позволяет не платить налог.
Условия освобождения семей с детьми от НДФЛ
Кто может получить льготу
- Семьи, у которых на момент государственной регистрации перехода права к покупателю есть двое и более несовершеннолетних детей.
- Дети могут быть как родными, так и усыновлёнными/под опекой.
- Возраст детей проверяется на дату регистрации сделки.
Дополнительные требования (уточнения 2026 года)
Ранее действовало ограничение: второй ребёнок должен был родиться в год продажи.
С 2026 года это условие отменено: льгота применяется, если ребёнок появился до или в год продажи.
Что делать, если квартира частично принадлежит несовершеннолетнему
При любой сделке с долей ребёнка нужно получить разрешение органа опеки и попечительства.
Без этого разрешения регистрационная палата не примет заявление на переход права.
Пошаговый алгоритм: как продать квартиру с детскими долями без налога
- Проверьте количество детей. На дату регистрации у вас должно быть ≥ 2 несовершеннолетних.
- Подготовьте документы:
- Свидетельства о рождении детей.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая доли детей.
- Договор купли-продажи.
- Получите согласие опеки:
- Подайте заявление в орган опеки по месту нахождения недвижимости.
- Предоставьте доказательство, что права ребёнка не ущемляются (например, вы покупаете новое жильё большей площади или выделяете денежный эквивалент на спецсчёт).
- Зарегистрируйте сделку через Росреестр/МФЦ.
- Не подавайте декларацию по НДФЛ. При соблюдении условий льготы налоговая не требует отчётности.
Что будет, если льгота не применяется
Если количество детей меньше двух или срок владения меньше 5 лет, придётся:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатить налог 13 % от разницы между ценой продажи и вычетом (1 млн руб. или фактическими расходами).
Частые вопросы
Вопрос 1: «Мы выделили долю 5-летнему ребёнку в 2024 году, продаём в 2026. Нужно ли платить налог?»
Ответ: нет, если у вас двое и более детей. Даже если срок владения долей ребёнка всего 2 года, льгота освобождает от налога без ограничения срока.
Вопрос 2: «У нас трое детей, но одному уже 18 лет. Льгота действует?»
Ответ: льгота применяется, если на дату регистрации перехода права как минимум двое детей ещё несовершеннолетние. Совершеннолетний ребёнок не учитывается.
Вопрос 3: «Можно ли применить льготу, если после продажи мы арендуем жильё?»
Ответ: формально требования о покупке нового жилья законом не установлены.
Однако орган опеки может настаивать на улучшении жилищных условий, особенно если доля ребёнка была значительной;
Несовершеннолетние дети НЕ облагаются налогом при продаже доли в квартире, если семья соответствует условиям льготы (≥ 2 детей).
В остальных случаях налог рассчитывается по общим правилам, но всегда можно воспользоваться вычетом.
Главное – не забыть про разрешение органа опеки, без которого сделка просто не пройдёт регистрацию.