Дата публикации: г.
Сдача квартиры в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода. Однако многие арендодатели не до конца понимают, как правильно учитывать коммунальные расходы в налогообложении. В статье разберём:
- Какие виды налогов применяются к доходам от аренды;
- Как классифицируются коммунальные платежи (коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, услуги ЖКХ);
- Какие из этих расходов подлежат налогообложению, а какие – можно вычесть;
- Практические рекомендации по оформлению бухгалтерии;
Налоговое регулирование доходов от сдачи квартиры
Основные налоги
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка составляет 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов, если арендодатель выбирает общую систему налогообложения (УСН не применяется).
- Упрощённая система налогообложения (УСН). Два варианта:
- «Доходы» – ставка 6 % от полученного дохода.
- «Доходы минус расходы» – ставка 15 % от разницы между доходом и подтверждёнными расходами.
- Налог на добавленную стоимость (НДС). При сдаче квартиры в аренду жилого помещения НДС, как правило, не начисляется, если арендодатель не является плательщиком НДС (например, если площадь сдаваемой недвижимости менее 150 м² и арендатор – физическое лицо). Исключения возникают при сдаче в коммерческих целях (офисные помещения) или при сдаче в краткосрочную (посуточную) аренду, где НДС может применяться.
Сроки уплаты налогов
Согласно актуальной информации (Tax Smart, 19 ноября 2025 г.), до 15 июля 2025 г. владельцы квартир, сдававшие жильё в 2024 г., обязаны уплатить налог. Для 2026 года сроки аналогичны: декларацию по УСН или НДФЛ необходимо подать до 30 апреля, а налог уплатить в течение 30 дней после подачи.
Коммунальные платежи: классификация и налоговый статус
Что включают в себя коммунальные платежи?
Под термином «коммунальные платежи» обычно понимаются следующие расходы:
- Оплата за водоснабжение и водоотведение;
- Расходы на отопление (тёплая вода, центральное отопление);
- Плата за электроснабжение (основные и вспомогательные нужды);
- Услуги управляющей компании и домоуправления (вывоз мусора, содержание придомовой территории, обслуживание лифтов и т.д.);
- Комиссии за газоснабжение, теле/интернет (если они включены в арендную плату).
Налогооблагаемы ли эти расходы?
Коммунальные платежи могут относиться к двум налоговым категориям:
Расходы, включаемые в налоговую базу
Если арендодатель полностью включает коммунальные услуги в арендную плату и получает от арендатора единую сумму, то данная сумма считается частью дохода. В этом случае НДФЛ (или УСН «Доходы») начисляется на всю полученную арендную плату, включая коммунальные платежи.
Расходы, которые можно учитывать как оперативные затраты
При применении УСН «Доходы минус расходы» арендодатель имеет право отнести часть коммунальных платежей к операционным расходам, если они:
- Оплачиваются арендодателем напрямую (счета выставляются на его имя);
- Документально подтверждены (квитанции, акты выполненных работ, договоры с управляющей компанией);
- Не перекладываются полностью на арендатора в виде отдельного счета.
В таком случае эти суммы уменьшают налоговую базу по УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15 %).
НДС
Если арендодатель является плательщиком НДС (например, сдаёт жильё в краткосрочную аренду через платформу типа Airbnb, где применяются ставки 20 % НДС), то коммунальные услуги, включённые в стоимость аренды, также подпадают под НДС. При этом арендодатель может принять к вычету НДС, уплаченный поставщикам коммунальных услуг, при условии наличия корректных счетов-фактур.
Практические рекомендации арендодателям
Как правильно оформить коммунальные платежи в договоре?
- Укажите в договоре отдельные статьи:
- «Арендная плата» – фиксированная сумма без учёта коммунальных расходов.
- «Коммунальные услуги» – порядок расчёта (по факту, по фиксированной ставке, пропорционально площади).
- Если коммунальные услуги включены в арендную плату, укажите способ их расчёта (например, «ежемесячно арендатор платит 30 % от фактических расходов, подтверждённых актом»).
- Согласуйте с арендатором, кто будет получать счета от управляющей компании (обычно – арендодатель).
Документальное подтверждение расходов
Для того чтобы включить коммунальные платежи в расходы по УСН, необходимо собрать:
- Счета‑фактуры от управляющей компании (наименование, ИНН, дата, сумма НДС, если применимо);
- Квитанции об оплате (банковские выписки, платежные поручения);
- Акты выполненных работ (если речь о ремонте, обслуживании инженерных систем).
Все документы хранятся минимум 5 лет в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Пример расчёта налога при разных схемах
| Схема налогообложения | Доход (руб.) | Коммунальные платежи (руб.) | Налоговая база (руб.) | Ставка налога | Налог (руб.) |
|---|---|---|---|---|---|
| НДФЛ 13 % | 30 000 | 5 000 (включены в арендную плату) | 30 000 | 13 % | 3 900 |
| УСН «Доходы» 6 % | 30 000 | 5 000 (включены в арендную плату) | 30 000 | 6 % | 1 800 |
| УСН «Доходы‑расходы» 15 % | 30 000 | 5 000 (оплачиваются арендодателем, подтверждены) | 25 000 | 15 % | 3 750 |
| УСН «Доходы‑расходы» + НДС 20 % | 30 000 (аренда без НДС) + 5 000 (коммунальные с НДС) | 5 000 (включают НДС 20 % = 833,33) | 30 000 + (5 000‑833,33) = 34 166,67 | 15 % + вычет НДС 833,33 | ≈5 125 руб. |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Нужно ли платить налог, если я сдал квартиру в аренду «почасово» через сервисы типа Airbnb?
Да. При краткосрочной (посуточной) аренде доход считается коммерческим, и арендодатель обязан уплачивать НДФЛ (или УСН) и НДС (ставка 20 %). Коммунальные услуги, включённые в стоимость проживания, также подпадают под НДС.
Вопрос 2: Можно ли полностью переложить коммунальные платежи на арендатора?
Да, если в договоре чётко указано, что арендатор оплачивает все коммунальные услуги самостоятельно. В этом случае арендодатель получает чистый доход без учета коммунальных расходов, и налог начисляется только на арендную плату.
Вопрос 3: Какие штрафы грозят за неправильное учёт коммунальных расходов?
По статье 119 Налогового кодекса РФ за неверно указанные доходы или несвоевременную уплату налога предусмотрены штрафы от 20 % до 40 % от суммы налога, а в случае умышленного уклонения – до 200 %.
Коммунальные платежи при сдаче квартиры в аренду могут как облагаться налогом, так и учитываться как расходы, уменьшающие налоговую базу. Ключевые моменты:
- Если арендодатель включил коммунальные услуги в арендную плату, они становятся частью дохода и облагаются НДФЛ/УСН.
- При применении УСН «Доходы‑расходы» арендодатель имеет право отнести подтверждённые коммунальные расходы к расходам и уменьшить налог.
- Для краткосрочной аренды и коммерческих помещений обычно применяется НДС, который также учитывается при расчёте коммунальных платежей.
- Тщательное документирование и прозрачные условия договора – залог минимизации налоговых рисков.
Соблюдая перечисленные рекомендации, арендодатель сможет правильно оформить доходы, законно сократить налоговую нагрузку и избежать штрафных санкций.
Статья подготовлена на основе открытых источников, включая публикацию Tax Smart от 19 ноября 2025 г., и актуального налогового законодательства РФ на 2026 год.