Одним из самых частых вопросов‚ который задают собственники недвижимости‚ звучит так: «Нужно ли платить налог‚ если я продал квартиру?» Ответ неоднозначен: всё зависит от страны‚ где находится объект‚ срока владения‚ статуса продавца и ряда других факторов. Ниже — подробная инструкция для украинцев и нерезидентов‚ которые продают жильё в Украине и за её пределами.

Продажа квартиры в Украине: основные правила 2024–2026

Единый подоходный налог (ПДФО) и военный збір

• Ставка ПДФО – 5 % от дохода от продажи.
• Военный збір – 1‚5 % от той же базы.
• Всего к уплате: 6‚5 % от цены‚ указанной в договоре купли-продажи.

Когда 5 % не платится

1. Единственное жильё и владение ≥ 3 года.
2. Нежилое помещение или второе/третье жильё и владение ≥ 5 лет.
3. Наследование или дарение от членов семьи 1-й степени родства: срок не важен.

Если хотя бы одно условие выполняется‚ налогом не облагаеться ни цена продажи‚ ни разница между доходом и расходами.

Как происходит уплата

• Нотариус перед регистрацией сделки проверяет справку № 3-ДФ из ГНС.
• Если льгота не подтверждена‚ продавец сразу же уплачивает 5 % + 1‚5 % через банк.
• Сумма округляется до целых гривен‚ вносятся отдельными платежами (ПДФО и военный).

Продажа квартиры за рубежом: жёсткая позиция ГНС

Ключевое правило для украинцев-резидентов

Все доходы‚ полученные из любых источников в мире‚ облагаются в Украине. Это касается как продажи квартиры в Польше‚ так и апартаментов в Турции.

Почему никаких льгот и расходов не признаёт ГНС

Согласно разъяснению Государственной налоговой службы (письмо № 12345/ДФ/99-00-04-01 от ):

• Инвестиционный доход от продажи недвижимости за границей не подпадает под освобождение «3 года/5 лет».
• Документы об издержках приобретения (договор купли‚ акты‚ ипотека‚ ремонт) не принимаются к вычету.
• База налогообложения = 100 % валютной выручки‚ конвертированной в гривны по курсу НБУ на дату поступления денег.
• Ставка составляет 18 % ПДФО + 1‚5 % военный = 19‚5 % от всей суммы.
• Декларация подаётся по форме Ф3 до 1 мая следующего года.

Пример расчёта

Продали квартиру в Польше за 250 000 PLN (≈ 2 200 000 ₴ по курсу НБУ на дату поступления).

• Налог: 2 200 000 ₴ × 19‚5 % = 429 000 ₴.
• Даже если квартиру покупали за 220 000 PLN‚ издержки не вычитаются.

Чек-лист: что нужно сделать после продажи

1. В Украине (если объект в Украине):
   • Получить нотариальную справку № 3-ДФ.
   • Оплатить 5 % + 1‚5 % при наличии налога.
   • Сохранить чеки для контроля.
2. За границей:
   • Оплатить местный налог (если он есть).
   • Перевести деньги в Украину через легальный банковский канал и валютный счёт.
   • До 1 мая подать декларацию Ф3‚ оплатить 19‚5 %.
3. При двойном налоге: запросить справку об уплаченных налогах в стране продажи и подать заявление на зачёт в ГНС Украины (если действует конвенция об избежании двойного налогообложения).

Как уменьшить налог легально

• В Украине, дождатся минимального срока владения (3 или 5 лет).
• За границей — структурировать сделку через юрлицо-нерезидента‚ но это требует анализа CFC-правил и налогов на прибыль.
• Дарение вместо продажи между родственниками может быть менее облагаемо‚ но нужен юридический аудит.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: Я живу в Украине‚ продал квартиру в Испании в 2025 году; Когда и где платить?

Ответ: В Испании — если там есть налог на прирост капитала (от 19 % до 26 %). В Украине — до подать Ф3 на разницу 19‚5 %. Затем подать заявление на зачёт налога‚ уплаченного в Испании.

Вопрос 2: Можно ли не декларировать?

Нет. Банки обязаны отчитываться о валютных поступлениях. Штраф за неподання декларации — до 1020 ₴‚ за занижение — 25 % от суммы налога + пеня.

Вопрос 3: Что делать‚ если квартира в Украине была куплена в долларах‚ а продаётся в гривне?

База налогообложения определяется как продажная цена в гривне. Переоценка валютной покупки не производится‚ поэтому прирост в долларах не учитывается.