Дата публикации:

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Когда при продаже квартиры возникает НДС
3. Освобождения от НДС
4. Последние изменения в ставке НДС
5. Практические рекомендации продавцу

Продажа жилой недвижимости в России – процесс, сопряжённый с рядом налоговых обязательств. Одним из самых часто задаваемых вопросов является:

Облагается ли продажа квартиры налогом на добавленную стоимость (НДС)?

Ответ зависит от того, кто является продавцом, каким способом и в какой форме происходит продажа, а также от того, относится ли объект к коммерческой или жилищной недвижимости.

Нормативно-правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие вопрос налога на добавленную стоимость в сфере недвижимости:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая и вторая), глава 21 – «Налог на добавленную стоимость».
• Федеральный закон от № 428‑ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ», в котором с 1 января 2026 года ставка НДС повышена с 20 % до 22 % при сохранении льготной ставки 10 % для определённых категорий.
• Постановления Правительства РФ и приказы ФНС, уточняющие порядок применения льготных ставок к объектам недвижимости.

Когда при продаже квартиры возникает НДС

НДС начисляется в следующих случаях:

• Продажа осуществляется юридическим лицом‑застройщиком. Если компания занимается строительством и последующей продажей квартир, она считается плательщиком НДС и обязана включать налог в цену продажи.
• Продажа происходит в рамках предпринимательской деятельности. Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и продаёт квартиры регулярно (более 2‑х сделок в год), такие операции рассматриваются как предпринимательская деятельность, и НДС начисляется.
• Продажа недвижимости, предназначенной для коммерческого использования. Квартиры, сдаваемые в аренду под офисы, торговые помещения и т.п., попадают под обычную ставку НДС (22 % с 2026 года).

Освобождения от НДС

Существует ряд обстоятельств, при которых продажа квартиры не облагается НДС:

1. Продажа физическим лицом, не являющимся плательщиком НДС. Частные лица, продающие единственное жилое помещение, освобождены от уплаты НДС.
2. Продажа по договору дарения или наследования. При передаче квартиры в дар или по наследству НДС не начисляется.
3. Продажа квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Такие сделки часто подпадают под льготную ставку 10 % либо полностью освобождаются от НДС.
4. Продажа в рамках программы «Жилье для молодых семей». При условии выполнения всех требований программы применяется льготная ставка 10 %.

Последние изменения в ставке НДС

Согласно новостным сообщениям от Вести и ПРАЙМ:

• С 1 января 2026 года ставка НДС повышена с 20 % до 22 %.
• Льготная ставка 10 % сохранена для жилья, приобретённого физическими лицами и для некоммерческих операций (например, продажа недвижимости, находящейся в собственности государства).
• Эксперты отмечают, что повышение ставки может отразиться на цене нового строительства (рост на 2‑5 % в зависимости от региона), что косвенно влияет и на вторичный рынок.

Практические рекомендации продавцу

Если вы планируете продать квартиру, учитывайте следующие шаги, чтобы правильно оформить налоговые обязательства:

1. Определите статус продавца. Являетесь ли вы физическим лицом‑частным владельцем или юридическим лицом‑застройщиком?
2. Проверьте наличие обязательств по НДС. Если вы застройщик, убедитесь, что в договоре указана ставка 22 % (или 10 % при наличии льготы).
3. Оформляйте договор купли‑продажи правильно. В договоре должна быть отдельная строка «Налог на добавленную стоимость», где указывается сумма налога и ставка.
4. Соберите необходимые документы. Для физических лиц – свидетельство о праве собственности, паспорт, ИНН. Для юридических лиц – свидетельство о регистрации, выписка из реестра налогоплательщиков, бухгалтерская отчетность.
5. Уплатите налог в сроки. Налоговый период по НДС – календарный месяц. Декларацию и уплату необходимо осуществить до 25‑го числа следующего месяца после окончания периода.
6. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом. При сомнениях в применимости льготных ставок лучше получить профессиональную рекомендацию.

Итак, продажа квартиры облагается НДС только в том случае, если продавец является плательщиком налога (застройщик, ИП, юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность). Частные лица, продающие собственное жилое помещение, освобождены от НДС.

С 2026 года ставка НДС составляет 22 %, однако льготная ставка 10 % сохраняется для большинства сделок с жилой недвижимостью, а также для государственных и муниципальных объектов. Повышение ставки может слегка удорожать новое строительство, но на вторичном рынке влияние будет ограниченным.

При подготовке к продаже квартиры рекомендуется внимательно проверить свой налоговый статус, правильно оформить договор и, при необходимости, обратиться к специалисту, чтобы избежать штрафов и недоразумений.

Автор статьи: Ваш налоговый помощник