Спустя почти два года после вступления в силу ключевых поправок к ч. 2 ст. 217.1 НК РФ (они были приняты ) государство дополнительно «подточило» льготный минимальный срок владения земельным участком. Подводный камень кроется в том, что после раздела, выдела или образования новых участков из старого «отсчёт» срока может начаться заново. Ниже, детальный разбор, на каких условиях земля, находившаяся в собственности более 3 лет, может всё-таки облажаться НДФЛ при продаже.

Минимальный срок владения: что было раньше

• 2016–2023 гг. Основное правило: для освобождения от НДФЛ достаточно было владеть участком 3 года, если он получен:
  1. в наследство или дар от члена семли;
  2. по договору ренты, пожизненного содержания;
  3. при приватизации.
• Для всех остальных случаев (покупка на рынке, в т.ч. ДДУ, вступление в долю в наследство и пр.) срок составлял 5 лет.

Что изменилось с

Федеральный закон № 389-ФЗ от внес «конструкцию сохранения срока»:

• Если после раздела, образования нового участка, выдела долей кадастровый номер изменился, но имущественные права переходят от старого владельца к новому участку без промежуточной продажи, то срок владения считается с даты первоначальной регистрации права на исходный участок.
• НО! Если после реорганизации участка возникает новый кадастровый объект и новый собственник (например, ½ доля была выделена в самостоятельный участок и продана третьему лицу), то срок начинается с даты госрегистрации нового права.

Ситуации, когда «3 года» превращаются в «0»

Пример 1. Раздел участка на две части и продажа одной из них

Факт: Иванов владеет участком с 2019 г. В 2024 г. он делит его на два новых участка и продаёт один из них в 2026 г.

• Как считать: срок начнётся с 2024 г. (дата регистрации права на новый участок), а не с 2019 г. При продаже в 2026 г. минимальный срок не пройден (2 года < 3 или 5 лет) → НДФЛ 13 %.

Пример 2. Выдел доли в натуре без смены собственника

Факт: Семья из 4 человек владела участком с 2015 г. В 2025 г. выделяют каждому долю в натуре, образуя 4 новых участка. В 2026 г. один из членов семьи продаёт «свой» участок.

• Как считать: срок сохраняется с 2015 г., потому что правоотношения не прерывались, собственник тот же. НДФЛ = 0.

Алгоритм самопроверки

1. Определите дату первой регистрации права на исходный участок (выписка ЕГРН).
2. Проверьте, менялся ли кадастровый номер после раздела/выдела.
3. Если номер изменился:
   • и объект продаётся тем же лицом, срок считается с первоначальной даты;
   • если продавец новый (купил выделенный участок у прежнего собственника), срок считается с даты покупки.
4. Сравните фактический срок с льготным (3 или 5 лет).

Как снизить налог, если срок «сбросился»

• Вычеты: либо 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ), либо расходы на приобретение.
• Налоговый вычет на покупку жилья в тот же год (если есть).
• Декларирование по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Планируемые изменения в 2027 г.

Минфин уже анонсировал проект, который может снова «схлопнуть» льготный срок до единых 3 лет для любых земель сельхозназначения и ИЖС, однако пока это лишь предложение на общественное обсуждение.

Краткий чек-лист для продавца

Главное правило: если после раздела земельного участка кадастровый номер изменился и вы появились как новый собственник, «3 года» могут обнулиться. Проверяйте ЕГРН, консультируйтесь с кадастровым инженером и юристом до подписания договора купли-продажи, чтобы избежать неожиданного налога.