Что такое поднаём и как он регулируется

Поднаём — это передача арендатором части или всего сданного ему жилья третьим лицам без заключения новного договора собственника․ В российском законодательстве такая схема одновременно затрагивает:

• Гражданский кодекс РФ (ст․ 615, 615․1-615․3);
• Налоговый кодекс РФ (гл․ 23, 25, 26․2, 26․5);
• КоАП РФ (ст․ 19․7․1 о незаконной предпринимательской деятельности)․

Для собственника квартиры или дома важно понимать: если его квартиросъёмщик переуступает помещение кому-то ещё, налоговые последствия могут возникнуть для всех участников цепочки․

Кто и что обязан платить

2․1 Собственник жилья

Если арендодатель официально не в курсе поднаёма, но получает арендную плату, он всё равно обязан уплачивать НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) или налог по патентной системе (для ИП)․

• Доход считается всеми полученными деньгами от аренды, вне зависимости от того, кто фактически проживает․
• Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года․

2․2 Первый арендатор (субарендатор)

Если квартиросъёмщий по договору пересдаёт комнату или часть квартиры, он становится субарендодателем․ Налоговые последствия:

Льгота 50 кв․ м: действует ли она при поднаёме?

Летом 2025 года Минфин подтвердил: льгота 50 кв․ м касается только объектов в личном владении и не распространяется на доходы от сдачи недвижимости․ При поднаёме:

• Если квартира 60 кв․ м, льгота не применяется к арендной плате: налог начисляется со всей суммы дохода․
• Если сдаётся комната 45 кв․ м, льгота тоже не действует — речь о доходе, а не площади собственности․

Что грозит за «серый» поднаём

1. Для собственника: если вы знаете о поднаёме, но не заявляете доход, налоговая может доначислить НДФЛ, пени и штраф 40 % от недоимки․
2. Для арендатора: работа без статуса ИП при признании предпринимательством чревата штрафом до 2 000 руб․ (ст․ 14․1 КоАП) и блокировкой счётов․
3. Для квартирантов: выселение без суда при подтверждении поднаёма в одностороннем порядке․

Как правильно оформить поднаём и не ошибиться с налогами

Шаг 1: Проверка договора

В договоре аренды должна быть отдельная графа о праве/запрете субаренды․ Если запрещено — нужно письменное согласие собственника․

Шаг 2: Выбор налогового режима

• Физлицо: сдать 3-НДФЛ или перейти на самозанятость (НПД) через «Мой налог»․
• ИП на ПСН: купить патент по видам «Сдача жилых помещений» (срок от 1 до 12 мес․)․
• УСН 6 %: актуально при нескольких квартирах и обороте > 2,4 млн руб/год․

Шаг 3: Регистрация субаренды

Если жильё сдаётся > 3-х месяцев, субарендодатель обязан:

1. Подать уведомление в жилищную инспекцию в течение 3 рабочих дней․
2. Зарегистрировать договор найма (если срок > 1 года) через МФЦ или Госуслуги․

Чек-лист для собственников

Наиболее частые вопросы (FAQ)

Вопрос: А если я сдаю комнату в ипотечной квартире?

Ответ: Ипотека не запрещает сдачу, но банк должен уведомлен письменно․ Налог платится в обычном порядке․

Вопрос: Можно ли не платить налог, если аренда ниже 100 тыс․ руб/год?

Ответ: Нет․ Лимит 100 тыс․ руб/год для освобождения от НДФЛ отменён с ․

Вопрос: Как проверить, не пересдаёт ли жилец?

Ответ: Поставьте видеодомофон, внесите пункт о визитах собственника раз в квартал, требуйте копии договоров․

Собственникам: включите в договор пункт о поднаёме, ведите учёт постояльцев и контролируйте налоговую нагрузку․

Субарендодателям: легализуйтесь через НПД или ИП-патент, экономьте до 70 % налогов и избегайте штрафов․

Если нужна персональная консультация по расчёту налога или подготовке документов, оставьте заявку на нашем сайте — первый разбор ситуации бесплатно․