Вопрос о налоге на добавленную стоимость (НДС) при реализации земельных участков часто вызывает затруднения у бухгалтеров и предпринимателей. В статье мы разберём, какие правила действуют в России в 2026 г., какие случаи подпадают под налогообложение, а какие освобождаются от НДС.

Что такое НДС?

Налог на добавленную стоимость (НДС) – это косвенный налог, который взимается с реализации товаров, работ и услуг. Ставка НДС в России зависит от категории операции и может составлять 0 %, 5 %, 10 %, 20 % (основная ставка) и 22 % (для некоторых отраслей). Подробнее о ставках в 2026 г.: Федеральная налоговая служба.

Правовой режим земельных участков

С 1 марта 2025 года вступил в силу закон ФЗ 487‑ФЗ, который ввёл ограничения на продажу земельных участков и изменил порядок расчёта налога при их передаче. Кроме того, в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) закреплены специальные правила исчисления НДС при операциях с землей.

Основные положения ФЗ 487‑ФЗ

• Запрещена продажа земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства (ИЖС), без специального разрешения.
• При разделе участка срок владения, необходимый для освобождения от налога, не прерывается, если получаются не более двух частей.
• Для новых участков, полученных в результате раздела, применяется минимальный срок владения – 5 лет (для ИЖС) и 3 года (для остальных целей).

Ставки НДС при продаже земельных участков

По общему правилу продажа земельных участков облагается основной ставкой 20 %. Однако в ряде случаев применяются пониженные ставки (5 % или 7 %) или полное освобождение.

Когда продажа земельного участка облагается НДС?

1. Продавец – плательщик НДС. Если продавец (юридическое лицо) является плательщиком НДС, то реализация любого земельного участка, за исключением освобождённых случаев, облагается налогом.
2. Отсутствие полного срока владения. Если продавец владел участком менее установленного срока (5 лет для ИЖС, 3 года – для остальных), налог обязателен.
3. Продажа в рамках предпринимательской деятельности. Если продажа является частью обычного коммерческого оборота (например, девелопер продаёт готовый к строительству участок), НДС начисляется.
4. Ставка НДС определяется договором. При заключении договора купли‑продажи стороны могут согласовать, будет ли НДС включён в цену (цена «без НДС» + НДС) или уже включён в стоимость.

Когда НДС не взимается?

Согласно ст. 149 НК РФ и последним изменениям 2025‑2026 годов, освобождение от НДС предоставляется в следующих случаях:

• Продажа физическому лицу‑неплательщику НДС. При передаче участка частному лицу налог не начисляется.
• Собственный участок, находящийся в собственности более установленного срока. Если продавец владел им более 5 (для ИЖС) или 3 (для остальных) лет, операция считается освобождённой.
• Передача в безвозмездную аренду. Если арендатор – плательщик НДС, арендные платежи облагаются ставкой 0 %.
• Продажа в рамках программы социального жилья. При реализации участков по специальным программам (например, субсидирование ИЖС) налог может быть снижен до 5 % или полностью освобождён в зависимости от условий.

Примеры расчёта НДС

Пример 1. Продажа участка ИЖС юридическому лицу‑плательщику НДС

Цена продажи: 2 500 000 руб.

Ставка НДС: 20 %.

Расчёт:

НДС = 2 500 000 × 20 % = 500 000 руб.

Пример 2. Продажа того же участка физическому лицу‑неплательщику НДС

Цена продажи: 2 500 000 руб.

Налог не начисляется – освобождение по ст. 149 НК РФ.

Пример 3. Участок, находившийся в собственности 6 лет, продаётся юридическому лицу‑плательщику

Цена продажи: 3 000 000 руб.

Срок владения превышает минимальный (5 лет), следовательно, операция освобождена от НДС.

Как быстро рассчитать НДС онлайн?

Для упрощения расчётов можно воспользоваться калькулятором НДС онлайн. Ниже представлена простая форма, которую можно встроить в свой сайт (пример кода):

<form id="ndsCalc">
 Цена без НДС: <input type="number" id="price" step="0.01"><br>
 Ставка (%): <input type="number" id="rate" value="20" step="0.1"><br>
 <button type="button" onclick="calcNDS">Рассчитать</button>
 <div id="result"></div>
</form>

<script>
function calcNDS {
 var price = parseFloat(document.getElementById('price').value);
 var rate = parseFloat(document.getElementById('rate').value);
 if (isNaN(price) || isNaN(rate)) { return;
 }
 var nds = price * rate / 100;
}
</script>

С помощью такой формы можно за несколько секунд получить результат расчёта и проверить, нужно ли включать НДС в договор.

• Продажа земельного участка в России в 2026 г. обычно облагается НДС по ставке 20 %, если продавец – плательщик НДС и нет оснований для освобождения.
• Освобождение от НДС предоставляется при продаже физическим лицам‑неплательщикам, при владении участком более установленного срока, а также в рамках специальных программ.
• Новые ограничения, введённые ФЗ 487‑ФЗ, требуют от продавцов учитывать срок владения и цель использования участка (ИЖС, коммерческая застройка и др.).
• Для быстрого расчёта можно использовать онлайн‑калькулятор НДС, который учитывает любые ставки (5 %, 7 %, 20 % и др.).

Помните, что каждая сделка уникальна, и окончательное решение о налогообложении следует принимать совместно с бухгалтером, учитывая все детали договора и актуальное законодательство.

Дата публикации: