Налог на добавленную стоимость (НДС) в отношении операций по сдаче жилья в аренду вызывает массу вопросов у собственников квартир и частных домов. В этой статье мы разберёмся, в каких случаях необходимо начислить НДС, какие условия и льготы предусмотрены российским законодательством на 2026 год, а также как правильно оформить договор и отчитаться перед налоговой.

Краткий вывод: облагается ли НДС аренда жилого помещения?

Основное правило: если вы сдаёте квартиру физическому лицу для проживания и не зарегистрированы в качестве ИП или юрлица, то НДС не начисляется. Налоговая база формируется по НДФЛ 13 % (или 4–6 % при самозанятости). Однако если арендодатель – ИП/юрлицо, либо помещение сдаётся юридическому лицу, возможны три варианта:

1. Операция вовсе освобождена от НДС (ст. 149 НК РФ).
2. Операция облагается по ОСНО (20 %).
3. Операция облагается по льготной ставке 0 % (для социального найма).

Когда аренда жилья освобождена от НДС

Прямая норма НК РФ

Подпункт 3 п. 3 ст. 149 НК РФ прямо указывает:

• услуги по передаче во владение и пользование жилых помещений на территории РФ освобождаются от НДС при условии, что они предоставляются физическим лицам для проживания.

Ключевые условия освобождения

Пример: ООО «Ромашка» сдаёт квартиру своему сотруднику – физлицу. Операция освобождена от НДС; Если та же квартира сдаётся другой фирме для размещения командированных сотрудников – НДС 20 %.

Другие льготные случаи

• Социальный найм жилых помещений у муниципалитетов – 0 % НДС (пп. 29 п. 1 ст. 164 НК РФ).
• Аренда с правом выкупа (лизинг жилья) – освобождается, если включён пункт о переходе права собственности к арендатору по окончании договора (письмо Минфина от № 03-07-11/38455).

Когда НДС всё-таки нужно начислить

Сдача жилья юрлицу или ИП

Если арендатор – организация или предприниматель, освобождение не применяется. В этом случае:

1. Арендодатель–ИП на ОСНО выставляет счёт-фактуру с НДС 20 %.
2. Арендодатель–юрлицо на ОСНО делает то же самое.
3. Арендодатель на УСН/АУС «Доходы» НДС не платит, но если он добровольно выставил счёт-фактуру с НДС, налог уплатить обязан (ст. 173 НК РФ).

Краткосрочная аренда (апарт-отели, Airbnb)

Если жильё сдаётся по договору найма для временного проживания (отельные сервисы), Минфин считает это гостиничной услугой, не относящейся к жилой аренде. Поэтому:

• ставка НДС – 20 % (или 0 % при экспортном туризме);
• освобождение по ст. 149 НК РФ не применяется.

Как оформить договор, чтобы не «спалить» льготу

Чек-лист:

• Тип договора – «договор найма жилого помещения» (жилищный кодекс).
• Арендатор – указать только паспортные данные физлица.
• Цель использования – проживание гражданина; в договоре не должно быть пунктов о «размещении персонала», «офисе», «складе».
• Не выставлять счёт-фактуру с НДС, если вы не являетесь плательщиком НДС.
• Не регистрировать ИП, если оборот аренды < 2,4 млн руб. в год (можно остаться на НДФЛ 13 %).

Пошаговая инструкция для физлица-собственника (2026)

1. Шаг 1. Составьте договор найма жилого помещения (можно шаблон ГК РФ).
2. Шаг 2. Зарегистрируйтесь в сервисе ФНС «Мой налог» (режим «Самозанятый») и укажите доход по договору аренды.
3. Шаг 3. По итогам месяца сервис автоматически рассчитает налог 4 % (если арендатор – физлицо) или 6 % (если ИП/юрлицо).
4. Шаг 4. Счёт-фактуры и НДС не требуются.

Ответы на популярные вопросы

Практические советы от экспертов

• Не путайте договор найма жилого помещения (освобождение от НДС) и договор аренды нежилого фонда (НДС 20 %).
• Если арендатор требует «закрывающие документы», проще зарегистрировать ИП на УСН 6 %: документы есть, НДС нет.
• При оформлении долгосрочного лизинга жилья с выкупом укажите в договоре пункт о переходе права собственности к арендатору по окончании контракта – это позволит сохранить освобождение от НДС (письмо Минфина от № 03-07-11/38455).