Краткий ответ

Да, в большинстве случаев НДС взимается․ Однако есть исключения, в которых операция освобождается от налога․ Всё зависит от того, как учтён объект недвижимости в бухгалтерии продавца-юрлица и какие налоговые режимы применяют стороны сделки․

Когда квартира «входит» в НДС-облагаемую базу

Общее правило: продажа НЕ освобождается от НДС

Законодательство РФ (пп․ 1 п․ 1 ст․ 146, п․ 1 ст․ 39, п․ 3 ст․ 38 НК РФ) прямо относит реализацию любого имущества, в т․ч․ недвижимости, к объектам НДС․ Поэтому если продавец состоит на общей системе налогообложения (ОСНО), то при продаже квартиры юридическому лицу он обязан начислить НДС 20 %․

• Налоговая база определяется как разница между ценой реализации и остаточной стоимостью квартиры (п․ 3 ст․ 154 НК РФ)․
• Налоговый период — квартал․
• Декларация и оплата — в срок до 25-го числа месяца, следующего за кварталом․

Примеры расчётов

• Цена продажи: 15 000 000 ₽
• Остаточная стоимость (учётная): 12 000 000 ₽
• НДС к уплате: (15 000 000 — 12 000 000) × 20 % = 600 000 ₽

Когда продажа может быть освобождена от НДС

Освобождение по статье 149 НК РФ

В ст․ 149 НК РФ перечислены операции, которые не являются объектом налогообложения․ Для недвижимости наиболее часто применяется пп․ 22 п․ 3 ст․ 149 НК РФ:

«Реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения, расположенные на территории РФ»․

Важно:

• Освобождение распространяется только на жилые помещения․ Квартира, учтённая как нежилое помещение (офис, магазин), не подпадает под освобождение․
• Нужно подтвердить жилое назначение: выписка из ЕГРН, технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, где указано «жилое помещение»․
• Как правило, это применяется при продаже физическому лицу, но в судебной практике (постановление ФАС МО от № А40-8426/12-75-23) подтверждено, что освобождение действует и при продаже юрлицу, если квартира квалифицируется как жилая․

Применение УСН или АУСН

Если продавец-юрлицо работает на «упрощёнке» (УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы») или АУСН, НДС он не начисляет, поскольку эти режимы освобождают от обязанности быть НДС-плательщиком (ст․ 346․11 НК РФ)․ Однако:

1. Если компания сама выписала счёт-фактуру с НДС, то налог придётся уплатить и сдать декларацию (п․ 5 ст․ 173 НК РФ)․
2. Если квартира была приобретена у НДС-плательщика и в момент покупки «входной» НДС был принят к вычету, то при дальнейшей продаже возможно обязательное восстановление НДС (пп․ 2 п․ 3 ст․ 170 НК РФ)․

Уточняющий пример из практики

Факт: ООО «Дом-Сервис» (учредитель — другое юрлицо, доля 55 %, выручка < 2 млн ₽, применяло освобождение от НДС в 2023 г․) реализует квартиру юрлицу-застройщику․

• Квартира числится как жилое помещение в ЕГРН․
• ООО «Дом-Сервис» состоит на УСН «Доходы»․

Алгоритм проверки за 5 шагов

1. Определить статус квартиры: жилое или нежилое помещение (ЕГРН, техпаспорт)․
2. Проверить режим продавца: ОСНО, УСН, АУСН, ЕАЭС․
3. Если ОСНО:
   • Если жилое — проверить право на освобождение по пп․ 22 ст․ 149 НК РФ․
   • Если нежилое — начислить НДС по правилам ст․ 154 НК РФ․
4. Если УСН/АУСН: НДС не начисляется (если не выписан счёт-фактура с НДС)․
5. Проверить «входной» НДС: возможно восстановление при УСН, если ранее был вычет․

Документы, которые потребуются в любой ситуации

• Выписка из ЕГРН (подтверждает жилой/нежилой характер)․
• Договор купли-продажи с юрлицом․
• Счёт-фактура (если применяется ОСНО)․
• Акт приёма-передачи (форма № ОС-1а для недвижимости)․
• Книга покупок и книга продаж (для ОСНО)․

Частые ошибки и советы налоговиков

• ОСНО + жилое помещение + юрлицо-покупатель → возможно освобождение по пп․ 22 ст․ 149 НК РФ․
• ОСНО + нежилое здание/офис → НДС 20 %, база = продажная цена минус остаточная․
• УСН/АУСН → НДС не начисляется, если не выписан счёт-фактура с НДС․

Дисклеймер: информация актуальна на ․ При подготовке реальной сделки рекомендуется получить письменное разъяснение у Вашего налогового инспектора или консультанта по налогам․