Аренда офисов, складов, производственных или торговых площадей, одна из самых распространённых операций в российском бизнесе․ Однако до сих пор у многих арендодателей и арендаторов возникает вопрос: облагается ли такая операция налогом на добавленную стоимость (НДС)? В этой статье мы подробно разберём все возможные ситуации, приведём актуальные нормы НК РФ (в редакции 2026 г․) и покажем, как не ошибиться при расчётах и отчётности․

Базовое правило: аренда нежилого помещения = объект НДС

Статья 146 НК РФ прямо указывает, что передача права пользования объектами недвижимости за плату признается реализацией услуг и подлежит обложению НДС по ставке 20 % (ст․ 164 НК РФ)․

• Исключений нет: даже если договор оформлен как безвозмездный или дружественный, наличие платы автоматически влечёт НДС․
• Место реализации: если объект находится в РФ, НДС обязателен независимо от того, арендодатель — резидент или нерезидент․

Когда аренда может быть освобождена от НДС

Освобождение возможно только при одновременном соблюдении двух условий:

1. Вид деятельности арендодателя попадает в перечень п․ 2 ст․ 149 НК РФ․ Ключевые пункты:
   • сдача в аренду помещений государственными или муниципальными учреждениями;
   • аренда жилых помещений (если речь идёт о нежилых, этот пункт не применяется);
   • операции, освобождённые специальными законами (например, аренда помещений для медицинских, образовательных, культурных целей, если это прямо указано в НК РФ или отдельных федеральных законах)․
2. Арендодатель не отказался от освобождения․ Даже если операция теоретически освобождается, компания может подать заявление на отказ от освобождения (п․ 3 ст․ 149 НК РФ) и начислить НДС, чтобы получить вычет по входному НДС (ремонт, коммуналка, покупка помещения)․

Важно: для большинства коммерческих ООО и ИП, занимающихся бизнес-арендой офисов/складов, освобождение не применяется․

УСНО и НДС при аренде нежилого помещения

Организации и ИП на упрощённой системе налогообложения (УСНО) тоже обязаны считать НДС при сдаче помещений в аренду, если объект находится у них на балансе как основное средство:

• ставка 20 %;
• нет права на вычет «входного» НДС по ремонту и коммуналке (если сам арендодатель на УСНО)․

Исключение — помещения, полученные по договору безвозмездного пользования или арендованные у третьих лиц: тогда выступается в роли «переарендатора» и НДС начисляется только с разницы «аренда-переаренда» (п․ 3 ст․ 156 НК РФ)․

Как правильно выставить счёт-фактуру

Шаблон для аренды нежилого помещения:

• Графа 1: «Услуги по аренде нежилого помещения площадью ___ кв․ м, расположенного по адресу: ___»;
• Графа 4: кол-во — «1» (услуга неделимая);
• Графа 5: цена (арендная плата без НДС);
• Графа 8: ставка 20 %;
• Графа 9: сумма НДС․

Периодичность и дата реализации

Согласно ст․ 167 НК РФ датой реализации при аренде считается:

• либо последнее число месяца (квартала), в котором оказаны услуги;
• либо день поступления аванса от арендатора․

Таким образом, счёт-фактуру выставляют:

• на аванс — в момент поступления предоплаты;
• на «окончательный расчёт» — не позднее 5 числа следующего месяца․

Примеры расчёта НДС

Пример 1․ ООО «Альфа» на ОСНО сдаёт склад 500 м² за 100 000 ₽ в месяц

НДС = 100 000 × 20 % = 20 000 ₽․
Арендатору выставляется счёт-фактура на 120 000 ₽ (100 000 + 20 000)․

Пример 2․ ИП на УСНО 6 % сдаёт офис 100 м², но объект числится на его балансе

Даже при УСНО «доходы» ИП обязан начислить НДС 20 %, а затем уплатить УСН 6 % с полной суммы аренды включая НДС․
Аренда 50 000 ₽ + НДС 10 000 ₽ = 60 000 ₽․
УСН = 60 000 × 6 % = 3 600 ₽․

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: «На УСНО НДС не платится»․ → Правило: при аренде собственного имущества НДС платится всегда․
• Ошибка: не выставлять счёт-фактуру, если арендатор, тоже на УСНО․ → Правило: обязательство зависит от статуса арендодателя, а не арендатора․
• Ошибка: считать НДС по ставке 10 %․ → Правило: 10 % применяется только к жилой недвижимости и отдельным социальным объектам; коммерческая аренда — 20 %․

Шпаргалка по действиям арендодателя

1. Проверить, попадает ли деятельность в освобождение п․ 2 ст․ 149 НК РФ․
2. Если нет, зарегистрироваться в качестве плательщика НДС (если ещё не зарегистрированы)․
3. Настроить учёт: создать дополнительный субсчёт 62․02 «НДС с авансов» и 76․АВ «НДС начисленный»․
4. Ежемесячно (или по факту аванса) выставлять счёт-фактуры․
5. Сдавать декларацию по НДС не позднее 25-го числа следующего квартала․
6. Хранить договоры аренды и акты приёма-передачи как подтверждение факта оказания услуг․