Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство содержит ряд льгот и порогов, при достижении которых налог платить не требуется. Ниже – подробный разбор того, когда продажа квартиры стоимостью менее одного миллиона рублей освобождается от налога, какие документы нужны и как правильно оформить сделку.

Основные правовые нормы

• Налоговый кодекс РФ (ст. 215‑219) – определяет порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости.
• Постановление ПФР № 34‑н от г. – вводит порог в 1 млн руб. для обязательной подачи декларации 3‑НДФЛ.
• С 2025 года действует повышенная ставка 15 % для части дохода, превышающей 2,4 млн руб., но это не касается сделок стоимостью до 1 млн руб.

Когда налог не уплачивается?

Порог в 1 млн руб.

Если сумма, полученная от продажи (включая все полученные от покупателя деньги) составляет не более 1 000 000 рублей, налог платить не нужно и подавать декларацию 3‑НДФЛ также не требуется.

Цена продажи не превышает цену покупки

Если вы продаёте квартиру по цене, не выше той, за которую её приобрели (с учётом расходов на покупку, нотариальные и регистрационные сборы), то дохода нет – налог не начисляется.

Имущественный вычет в размере 1 млн руб.

При продаже недвижимости можно применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. Он уменьшает налогооблагаемую базу. Если после вычета налогооблагаемая база становится ≤ 0, налог не уплачивается.

Льготы для определённых категорий

• Иные виды недвижимости (земельные участки, нежилые помещения) – отдельные правила, но порог в 1 млн руб. также действует.
• Продажа квартиры, полученной в наследство, при условии, что её стоимость на момент продажи ≤ 1 млн руб.

Как рассчитывается налог, если цена выше 1 млн руб.

1. Определите базу налогообложения:
   • База = Продажная цена – Стоимость приобретения – Расходы, подтверждённые документально (нотариат, регистрация, комиссии).
2. Примените имущественный вычет в размере 1 млн руб. (если вы не использовали его ранее).
3. Налогооблагаемый доход = База – Вычет.
4. Ставка налога:
   • 13 % – если доход ≤ 2,4 млн руб.
   • 15 % – на часть дохода, превышающую 2,4 млн руб.
5. Налог = Налогооблагаемый доход × Ставка.

Пример расчёта (квартира продана за 4 500 000 руб., стоимость покупки – 3 800 000 руб., расходы – 100 000 руб.)

База = 4 500 000 – 3 800 000 – 100 000 = 600 000 руб.
Вычет = 1 000 000 руб. → Налогооблагаемый доход = 0 (вычет превышает базу)
Налог = 0 руб.

В данном случае налог не уплачивается, хотя продажная цена > 1 млн руб., потому что вычет покрывает всю прибыль;

Нужно ли подавать декларацию?

• Если доход от продажи недвижимости ≤ 1 млн руб. – декларацию 3‑НДФЛ подавать не требуется.
• Если доход > 1 млн руб., декларацию необходимо подать в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• При продаже квартиры, полученной в наследство, и при использовании вычета 1 млн руб. декларация тоже обязательна, если доход после вычета > 1 млн руб.

Пошаговая инструкция по оформлению продажи квартиры стоимостью до 1 млн руб.

1. Подготовьте документы: паспорт, оригинал и копию договора купли‑продажи, выписку из ЕГРН, справку о стоимости недвижимости (кадастровая стоимость).
2. Убедитесь, что продажная цена ≤ 1 млн руб. – проверьте, что в договоре указана точная сумма.
3. Соберите подтверждения расходов (если хотите их учесть): квитанции за нотариальные услуги, комиссии агентства, расходы на ремонт.
4. Подпишите договор купли‑продажи и зарегистрируйте переход права в Росреестре.
5. Если в течение 12 месяцев после сделки у вас возникнут вопросы о налоге, обратитесь в ФНС или к налоговому консультанту.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру за 950 000 руб., а купил её за 1 200 000 руб.?

Да. В этом случае прибыли нет, но продажная цена ниже 1 млн руб., поэтому налог не уплачивается. Декларация тоже не нужна.

Можно ли совместить «вычет 1 млн руб.» и «расходы минус доход»?

Нет. По законодательству вычет в 1 млн руб. применяется вместо вычета расходов. Выбирайте один из вариантов, который дает меньший налог.

Что делать, если продажная цена чуть превышает 1 млн руб., но я использую вычет?

Если после вычета 1 млн руб. налогооблагаемая база окажется ≤ 0, налог платить не нужно, но декларацию всё равно нужно подать, указав, что налога нет.

Какой документ подтверждает «кадастровую стоимость»?

Справка из Росреестра (выписка из реестра) или Кадастровый паспорт. При расчёте налога иногда используют 70 % от кадастровой стоимости как ориентир, но официально налог считается от сделки.

Если я продал квартиру в течение 3 лет после её приобретения, нужно ли платить налог?

Да, если не используется вычет в 1 млн руб. и доход превышает указанный порог. Минимальный срок владения (3 года) влияет только на возможность применения вычета без уплаты налога, но с 2025 года правило изменилось: теперь важен именно размер дохода.

• Продажа квартиры стоимостью до 1 млн рублей обычно не облагается налогом и не требует подачи декларации.
• Если цена выше 1 млн руб., применяйте имущественный вычет в размере 1 млн руб. – он может полностью нейтрализовать налоговую базу.
• Для расчёта налога учитывайте стоимость покупки и документально подтверждённые расходы.
• Новые ставки (13 %/15 %) вступают в силу только при доходе более 2,4 млн руб.; они не затрагивают сделки до 1 млн руб.
• В случае сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в ФНС.

Дата актуализации:  г.