Граждане часто задают вопрос: «Нужно ли платить НДФЛ‚ если квартиру продаю своей сестре?». Ответ зависит от нескольких факторов: стажа владения жильём‚ стоимости сделки‚ а также степени родства. Ниже ‒ подробный разбор.

Базовые правила НДФЛ при продаже недвижимости

Налог с продажи квартиры физлицами (статья 217.1 НК РФ).

Важно: «близкими родственниками» признаются родители‚ дети‚ усыновители‚ усыновлённые‚ родные полнородные и неполнородные братья и сёстры‚ дед‚ бабка‚ внуки (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Особенности сделки между сестрами

Продажа родным сёстрам

• При стаже ≥ 5 лет или ≥ 3 лет для «льготных» оснований (дарение/наследство от родителей) НДФЛ не платится.
• При стаже меньше 3-5 лет налог 13 % исчисляется с разницы между ценой продажи и либо:
  1. вычетом 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  2. документальными расходами на приобретение (что выгоднее ‒ выбирает налогоплательщик).

Пример 1:
Ирина купила квартиру в 2025 году за 3 500 000 ₽ и через 2 года продаёт её сестре Анне за 4 200 000 ₽.
Доход = 4 200 000 – 3 500 000 = 700 000 ₽.
НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.
Декларация сдаётся до 30 апреля 2026 года‚ уплата – до 15 июля 2026 года;

Продажа двоюродным или сводным сёстрам

Двоюродные/сводные сёстры не признаются близкими родственниками. Поэтому:

• льгота по 3-летнему сроку не применяется;
• при продаже до 5 лет применяются общие правила (вычет 1 млн ₽ или расходы).

Нулевая ставка при дарении и последующей продаже

Если квартира была подарена сестре родителем в 2024 году‚ то:

• дарение – освобождено от НДФЛ (близкие родственники);
• при продаже в 2027 году стаж уже 3 года → налога нет.

Покупка у сестры: налогового последствия нет

Если сестра покупает квартиру у вас по договору купли-продажи‚ то она‚ как покупатель‚ никаких налогов не платит. Все обязанности по НДФЛ ложатся на продавца.

Как уменьшить налог

1. Дождаться 3-5 лет владения.
2. Применить вычет 1 млн ₽ (если расходы меньше 1 млн).
3. Оформить долевую продажу: сумма вычета распределяется пропорционально долям.
4. Учесть понесённые расходы на ремонт‚ если они документированы.

Пошаговый алгоритм для продавца

1. Определить дату начала владения (ЕГРН выписка).
2. Если стаж меньше льготного – выбрать выгодный вариант вычета.
3. Заполнить 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или программу ФНС.
4. Уплатить налог до 15 июля следующего года.