Продажа жилой недвижимости – один из самых часто задаваемых вопросов в налоговой практике․ С 2025 года в Республике Беларусь вступили в силу новые правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры․ В статье подробно разберём, кто обязан платить налог, какие есть льготы и как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать налоговую нагрузку․

Какой налог применяется к доходу от продажи квартиры?

Доход, полученный от продажи жилой недвижимости, относится к доходам от реализации имущества и облагается НДФЛ․ Ставка налога зависит от:

• Суммы полученного дохода (прогрессивная шкала, введённая в 2025 году);
• Срока владения объектом;
• Наличие статуса «первая квартира» у продавца․

Прогрессивная шкала налога (2025‑2026)

Если доход от продажи превышает 30 000 BYN, применяется соответствующая ставка из таблицы․ При этом налог считается только от «чистого» дохода (разница между продажной ценой и суммой, за которую была приобретена квартира, за вычетом допустимых расходов)․

Что считается доходом при продаже квартиры?

1. Продажная цена – сумма, полученная от покупателя (включая любые бонусы, если они не оформлены отдельным договором)․
2. Себестоимость квартиры – цена, за которую вы её приобрели, а также:
   • расходы на оформление сделки (нотариальные услуги, регистрационный сбор);
   • затраты на капитальный ремонт, если они подтверждены документально;
   • комиссионные брокера, если он участвовал в продаже․
3. Чистый доход = Продажная цена – Себестоимость – Допустимые расходы․

Налог уплачивается только с чистого дохода․

Кто освобождается от уплаты НДФЛ?

С 2025 года в налоговом кодексе Беларуси закреплены несколько категорий продавцов, которым налог не начисляется․

Первая квартира (основное жильё)

• Если продаётся первая квартира (жилая площадь, зарегистрированная в качестве единственного места жительства), и вы владели ею минимум 3 года (для квартир, приобретённых до 2022 года – 5 лет), то налог не взимается;
• Для граждан, получивших квартиру в рамках государственной программы «Жилье для молодых семей», срок владения сокращается до 2 лет․

Продажа квартиры, полученной в наследство

• Если квартира была получена по наследству, то налоговая база рассчитывается от разницы между продажной ценой и оценочной стоимостью на момент наследования․
• Если оценочная стоимость ниже рыночной, налог может быть нулевым․

Продажа в рамках приватизации

• Для собственников, получивших квартиру в результате приватизации, налог не начисляется, если продажа происходит спустя 5 лет после государственной регистрации права собственности․

Иные льготы

• Военнослужащие, сотрудники правоохранительных органов и дипломаты могут претендовать на налоговые вычеты (по заявлению в налоговый орган)․
• Лица с ограниченными возможностями, получившие жильё в рамках соцпрограмм, также могут воспользоваться льготой․

Как правильно оформить сделку, чтобы налог был нулевым?

1. Соберите доказательства владения – договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, справки о регистрации места жительства․
2. Если вы претендуете на льготу первой квартиры, подготовьте:
   • справку из органа местного самоуправления о том, что квартира является вашим единственным жильём;
   • документы, подтверждающие срок владения (например, выписка из банковского счета, где указана дата покупки)․
3. Оформите договор купли‑продажи у нотариуса․ Нотариус обязан указать в акте стоимость квартиры и обязательные реквизиты, которые понадобятся для расчёта налога․
4. Подайте декларацию о доходах в налоговый орган в течение 30 дней с даты сделки (если налог обязателен)․ В декларации укажите:
   • продажную цену;
   • себестоимость и подтверждающие документы;
   • применяемую налоговую ставку или указание на льготу․
5. Если вы рассчитываете, что налог будет нулевым, приложите к декларации копии всех подтверждающих документов (договор, справки о сроке владения, подтверждение статуса первой квартиры)․

Пример расчёта налога

Допустим, вы купили квартиру в 2018 году за 70 000 BYN, вложили в её капитальный ремонт 15 000 BYN, а в 2026 году продали её за 130 000 BYN․

1. Себестоимость = 70 000 + 15 000 + 1 500 (нотариальные услуги) = 86 500 BYN․
2. Чистый доход = 130 000 – 86 500 = 43 500 BYN․
3. Согласно прогрессивной шкале, доход от 30 001 до 100 000 BYN облагается ставкой 13 %․
4. Налог = 43 500 × 13 % = 5 655 BYN․

Если бы эта квартира была вашей первой и вы владели ею более 3 лет, налог бы не начислялся․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру ниже её рыночной стоимости?

Налог рассчитывается от разницы между реальной продажной ценой и себестоимостью․ Если продажная цена ниже рыночной, но выше себестоимости, налог всё равно начисляется․

Можно ли перенести налоговую нагрузку на покупателя?

По законодательству Республики Беларусь налог на доход от продажи возлагается исключительно на продавца․ Переносить обязанность уплаты налога на покупателя нельзя, иначе сделка будет признана недействительной․

Какой документ подтверждает право на льготу «первая квартира»?

Это справка из органа местного самоуправления о том, что у вас нет другого зарегистрированного жилого помещения, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая, что данная квартира является единственным вашим жильём․

Что делать, если налоговый орган отказывает в льготе?

Подайте письменный запрос в налоговый орган с приложением всех подтверждающих документов․ При необходимости – обратитесь к налоговому консультанту и подайте апелляцию в течение 30 дней с даты получения решения․

• Продажа квартиры в Беларуси облагается НДФЛ, но с 2025 года применяется прогрессивная шкала, позволяющая платить меньший процент при небольших доходах․
• Главные способы уменьшить или полностью избавиться от налога – это:
  • использовать льготу «первая квартира» (срок владения 3‑5 лет в зависимости от года покупки);
  • документировать все расходы, связанные с покупкой и ремонтом;
  • продавать квартиры, полученные в наследство или в рамках приватизации, при соблюдении установленных сроков․
• Точная и своевременная подготовка документов – ключ к тому, чтобы налоговая декларация прошла без проблем․

Надеемся, что данная статья поможет вам разобраться в налоговых нюансах при продаже квартиры в Беларуси и избежать лишних расходов․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․