Когда предприниматель или инвестор продаёт офис, склад, магазин или гостиницу, первый вопрос, который возникает: «Придётся ли платить налог?» В этой статье разберёмся, когда продажа коммерческой недвижимости облагается НДФЛ/НДС, как уменьшить или полностью обнулить ставку и какие изменения вступили в силу в 2026 году.

Содержание

1. Какая недвижимость считается коммерческой
2. НДФЛ: ставка, срок владения, нулевая ставка
3. НДС: когда платить при продаже недвижимости
4. Вычеты и способы уменьшить налог
5. Чек-лист «0 рублей налога»: пошаговый алгоритм 2026
6. Пример расчёта и типичные ошибки
7. Ответы на частые вопросы

Что считается коммерческой недвижимостью

К коммерческим объектам относятся:

• офисные здания и помещения;
• склады и производственные помещения;
• розничные магазины, торговые центры;
• гостиницы, отели, апарт-отели;
• земельные участки, предназначенные для ведения бизнеса;
• иные нежилые помещения с кадастровым номером и категорией «здания/сооружения».

Если в ЕГРН объект указан как «жилое помещение» или «квартира», налоговые правила будут иными.

НДФЛ: кто платит и когда можно не платить

Стандартная ставка для физлиц

Физические лица (ИП «на патенте» или «на упрощёнке» тоже считаются физиками) платят 13 % НДФЛ с прибыли от продажи коммерческой недвижимости.

База налогообложения

База = цена продажи − документально подтверждённые расходы (п. 2 ст. 220 НК РФ).

• Если объект дарили/наследовали — можно использовать вычет 1 000 000 ₽ вместо расходов.
• Если объект покупали, можно вычесть цену покупки + проценты по ипотеке + расходы на ремонт/оформление.

Срок владения: когда ставка становится 0 %

С правила для коммерческой и жилой недвижимости разошлись.

НДС: кто платит и когда

Обязанность регистрироваться в качестве плательщика НДС

Если продавец — ИП или юр. лицо на ОСНО, при продаже коммерческого объекта НДС обязательно начисляется.

• Ставка 20 % (с не изменилась).
• Налоговая база — вся цена продажи, если объект относится к «объектам капстроительства».

Освобождение от НДС

Нет необходимости платить НДС, если:

1. Продавец применяет упрощённую систему (УСН, АУСН, ПСН);
2. Объект продал физлицо, не зарегистрированное как ИП (тогда только НДФЛ).

Как уменьшить или «обнулить» налог

Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Минус 1 млн ₽ от цены продажи — универсальный способ, если документов о покупке нет.

Вычет «в расходах»

Можно вычесть:

• первоначальную цену покупки;
• проценты по кредиту/ипотеке;
• регистрационные сборы, нотариальные услуги;
• капитальный ремонт (если есть сметы и чеки).

Перенос убытков от других сделок

Если в этом году вы продали другой объект с убытком, убыток можно зачесть против прибыли от продажи коммерческой недвижимости (п. 6 ст. 220.1 НК РФ).

Чек-лист «0 рублей налога»

1. Убедитесь, что вы владеете объектом ≥ 5 лет (≥ 3, если наследство/дар или покупка до 2016).
2. Если срок меньше:
   • подготовьте чеки на покупку/ремонт/ипотеку;
   • подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
   • выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или «расходы»).
3. НДС:
   • если вы на УСН/ПСН — НДС не платите;
   • если на ОСНО, включите НДС 20 % в договор и выделите в счёте-фактуре.

Пример расчёта и типичные ошибки

Пример

Предприниматель Иванов купил офис 150 м² за 8 000 000 ₽ в 2023 г. и продал в 2026 г. за 12 000 000 ₽. Владение 3 года.

• Доход: 12 000 000 ₽
• Расходы: 8 000 000 ₽ + ипотечные проценты 700 000 ₽ + ремонт 600 000 ₽ = 9 300 000 ₽
• Налог НДФЛ: (12 000 000 − 9 300 000) × 13 % = 351 000 ₽

Если бы Иванов выбрал вычет 1 000 000 ₽, налог был бы выше: (12 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 1 430 000 ₽.

Типичные ошибки

1. Не учитывать НДС при ОСНО, забывая выставить счёт-фактуру.
2. Использовать кадастровую стоимость вместо договорной без оснований.
3. Забывать про ремонтные чеки, теряя возможность уменьшить базу.

FAQ

Продажа коммерческой недвижимости почти всегда облагается налогом, но правильный выбор налоговой схемы и вычетов позволяет существенно снизить или полностью обнулить платёж. Проверьте срок владения, соберите первичку и подайте декларацию вовремя — и вы сохраните максимум денег от сделки.