Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку, часто вызывает вопросы у родителей: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), какие сроки владения учитываются, какие льготы могут быть применены и как правильно оформить сделку․

Правовая база

Основные нормативные документы, регулирующие налог на доходы от продажи жилой недвижимости, включают:

• Налоговый кодекс РФ (ст․ 214‑219);
• Письмо ФНС России от  № БС‑4‑11/6756 – разъяснение порядка исчисления срока владения и применения льгот для семей с детьми;
• Постановления Правительства РФ о налоговых вычетах при продаже недвижимости;
• Приказ Минфина РФ от  № ММ‑7‑2/2023 о порядке расчёта налоговой базы․

Когда продажа доли, принадлежащей ребёну, облагается НДФЛ?

Налог уплачивается в случае, если доход, полученный от продажи доли, превышает лимит в 1 000 000 рублей (по состоянию на 2026 год)․ Доход считается разницей между:

1. Стоимостью, указанной в договоре купли‑продажи (или в акте оценки), и
2. Суммой, за которую доля была приобретена (стоимость приобретения + расходы, связанные с её получением, например, расходы на оформление)․

Если полученный доход меньше 1 млн руб․, налог платить не требуется․

Как считается минимальный срок владения?

Для целей налогообложения важен минимальный срок владения (3 года)․ Отсчёт ведётся по‑разному:

• Для супругов – с даты первой государственной регистрации права собственности на квартиру;
• Для несовершеннолетних детей – с даты государственной регистрации права собственности именно на их долю (не на всю квартиру)․

Если в момент продажи у ребёнка нет 3‑летнего срока владения, доход облагается НДФЛ, если только не применяется льгота (см; ниже)․

Льготы, позволяющие не платить НДФЛ

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми

Согласно письму ФНС от  № БС‑4‑11/6756, семьи, имеющие двух и более детей, могут полностью освободиться от уплаты НДФЛ при продаже любой недвижимости (включая детские доли), даже если срок владения меньше 3 лет․

Условие действует при условии, что:

• Продажа происходит до 30 апреля года, следующего за годом рождения последнего ребёнa, либо до 30 апреля года, следующего за годом продажи (в зависимости от того, какой из критериев выполнен)․
• Все члены семьи, включая детей, являются налоговыми резидентами РФ․

Выделение доли в пользу ребёнка после погашения ипотеки

Если доля была выделена после полной выплаты ипотеки, то срок владения для ребёнка считается с даты фактической передачи этой доли (регистрация в Росреестре)․ При этом родителям не нужно учитывать срок владения всей квартиры․

Освобождение при продаже в результате наследования

При продаже недвижимости, полученной в наследство, налог не взимается, если:

• Собственник — несовершеннолетний ребёнок;
• Срок владения (с даты наследования) менее года, но при этом не превышен лимит в 1 млн руб․

Имущественный налоговый вычет

Если продавец (или родители, выступающие в качестве представителя ребёнка) ранее покупали жильё, то можно воспользоваться вычетом в размере до 2 000 000 руб․ при продаже доли․ Вычет уменьшается налоговую базу, а не ставку налога․

Ставки НДФЛ

Как правильно оформить продажу и подать декларацию

Оформление сделки

1. Подготовьте договор купли‑продажи доли, в котором указаны:
   • полные данные продавца (ребёнка) и его законного представителя;
   • покупателя;
   • стоимость сделки (не менее 70 % от кадастровой стоимости доли, иначе налог будет рассчитан от кадастровой стоимости);
   • условия оплаты и порядок передачи прав․
2. Подайте заявление в Росреестр о переходе права собственности на покупателя․ Для несовершеннолетних требуется согласие обоих родителей (или опекуна) и нотариальное заверение․
3. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую факт регистрации перехода прав․

Декларация 3‑НДФЛ

Если налог обязателен (нет льготы, доход > 1 млн руб․), необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором была получена прибыль․ Порядок:

• Заполняете декларацию от имени ребёнка (родители выступают в качестве представителя)․
• Указываете в строке «Продажа (реализация) недвижимости» доход от продажи доли․
• Приложите копию договора купли‑продажи и выписку из ЕГРН;
• Если претендуете на вычет, приложите документы, подтверждающие покупку другого жилого помещения (договор, акт ввода в эксплуатацию)․
• Декларацию подаёте в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи․

Уплата налога

Налог уплачивается в течение 30 дней после подачи декларации․ Платёж можно произвести через личный кабинет налогоплательщика, банковскую форму 4‑НДФЛ или в любом банке․

Примеры расчёта налога

Пример 1․ Без льготы, доход > 1 млн руб․

Ребёнок получил в наследство долю 30 % в квартире (стоимость при наследовании = 500 000 руб․)․ Через 2 года продал её за 2 000 000 руб․ (доля = 30 % от 6 000 000 руб․)․

• Продажная стоимость доли: 2 000 000 руб․
• Стоимость приобретения доли: 500 000 руб․
• Полученный доход: 2 000 000 – 500 000 = 1 500 000 руб․
• Налоговая база (вычет не применяется): 1 500 000 руб․
• НДФЛ (13 %): 195 000 руб․

Пример 2․ Семья с двумя детьми, срок владения < 3 года

У родителей два ребёнка․ Доля ребёнка 20 % выделена в 2024 году, в 2025 году её продали за 900 000 руб․ (доход = 900 000 руб․)․

• Поскольку доход < 1 млн руб․ и семья имеет двух детей, налог не уплачивается․
• Декларацию всё равно необходимо подать, указав нулевой налог․

Пример 3․ Вычет по приобретению нового жилья

Продажа доли ребёнка за 1 200 000 руб․, стоимость приобретения доли = 400 000 руб․ Доход = 800 000 руб․ (меньше 1 млн руб․)․ Налог не взимается, но если доход превышал бы лимит, можно было бы уменьшить базу на 2 млн руб․ (вычет) и полностью избавиться от налога․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли подавать декларацию за ребёнка?Да․ По закону любой доход, полученный несовершеннолетним, подлежит декларированию․ Если налог не начислен (льгота или доход < 1 млн руб․), в декларации указывается «ноль»․

Можно ли оформить продажу без участия ребёнка?

Нет․ Действительно, дети‑собственники не могут самостоятельно заключать сделки․ Родители (или опекун) действуют от их имени, но каждый документ требует их подписи и нотариального заверения․

Какой документ подтверждает, что у ребёнка есть право собственности?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где указаны ФИО ребёнка и его доля․

Можно ли продать долю ребёнка, если он ещё не достиг 18 лет?

Да, при условии согласия обоих родителей (или законных представителей) и регистрации сделки в Росреестре․

Что делать, если налоговая начислила налог, а я считаю, что имею право на льготу?

Подайте письменный запрос в отделение ФНС с приложением копий всех документов (свидетельства о рождении детей, договоров, выписок из ЕГРН)․ При несогласии – можно обжаловать решение в суде․

• Продажа доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, облагается НДФЛ, если доход от продажи превышает 1 млн руб․ и не применяются льготы․
• Для расчёта срока владения важно учитывать дату государственной регистрации именно той доли, которая принадлежит ребёнку․
• Семьи с двумя и более детьми могут полностью освободиться от налога, даже если срок владения меньше 3 лет, при условии соблюдения дат рождения/продажи, указанных в письме ФНС от ․
• При наличии права на имущественный вычет (покупка другого жилья) налоговая база может быть уменьшена до нуля․
• Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подавать в любом случае – даже если налог не начислен, чтобы избежать штрафов за не‑декларирование․

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС, предоставив все документы, связанные с правом собственности и сделкой․